SEGRO acquiert la pleine propriété de 1,1 milliard de livres sterling Airport Property Partnership

CETTE ANNONCE CONTIENT DES INFORMATIONS INTÉRIEURES POUR DIFFUSION IMMÉDIATE. L'INFORMATION INTÉRIEURE SE RAPPORTE À LA QUESTION DE DROITS PROPOSÉE PAR SEGRO DÉCRITE CI-DESSOUS.

SEGRO plc (« SEGRO ») a acquis la participation de 50 % dans la coentreprise Airport Property Partnership (« APP ») qu'elle ne détient pas déjà auprès des entités du groupe Aviva1.

SEGRO a acquis la participation de 50 % pour 365 millions de livres sterling, qui a été financée par une combinaison de 216 millions de livres sterling de trésorerie et la cession de 149 millions de livres sterling d'actifs aux entités du groupe Aviva.

SEGRO a acquis sa participation initiale dans APP en juin 2010 et était gestionnaire d'actifs pour la coentreprise, Aviva Investors agissant en tant que gestionnaire de fonds. APP contient 21 actifs immobiliers directs, évalués à 1 097 millions de livres sterling (conformément à la valeur comptable au 31 décembre 2016) et totalisant 350 000 m², dont 87 % (en valeur) sont situés à l'aéroport d'Heathrow à Londres, y compris la majorité des installations de fret côté piste de l'aéroport. Le portefeuille comprend également un projet de développement en cours, qui devrait s'achever en 2017. Le portefeuille affichait un taux de vacance (au 31 décembre 2016) de 7,5 % et une durée moyenne des baux de 11 ans jusqu'à la première rupture ou expiration.

Au 31 décembre 2016, les propriétés ont généré un loyer annualisé passant de 42 millions de livres sterling avec un supplément de 6 millions de livres sterling à payer après l'expiration des périodes de franchise de loyer. Cela reflète un rendement initial net de 3,6 % passant à 4,2 % à l'expiration des franchises de loyer. Cependant, le rendement initial net à l'acquisition ne reflète pas l'expiration des baux sur les loyers du poivre en 2019 qui sont réversibles et, si les taux actuels du marché sont réalisés, devraient augmenter le loyer facial d'environ 11 millions de livres sterling.

Acquisition financée par une combinaison de liquidités et d'actifs permanents

La contrepartie totale de l'acquisition était globalement conforme à 50 %. de la valeur nette d'inventaire d'APP au 31 décembre 2016. SEGRO a versé aux entités du groupe Aviva une contrepartie en espèces de 216 millions de livres sterling pour sa participation de 50 %. Aujourd'hui, SEGRO a annoncé le lancement d'une émission de droits de 1 pour 5 entièrement souscrite en partie pour financer cette contrepartie en espèces.

Le solde de la contrepartie a été satisfait par la cession aux entités du groupe Aviva de quatre actifs industriels londoniens détenus à 100 % et d'une usine de fabrication récemment achevée à Portsmouth, d'une valeur de 149 millions de livres sterling, conformément à la valeur comptable au 31 décembre 2016, ajusté des produits constatés d'avance et des dépôts des locataires. Les actifs totalisent environ 70 000 m² d'espace et ont généré 6,0 millions de livres sterling de loyers au 31 décembre 2016, auxquels s'ajoutent 1,6 million de livres sterling payables après l'expiration des périodes de franchise. Cela se traduit par un rendement initial net de 3,7 %, qui passe à 4,8 % à l'expiration des franchises de loyer.

Avantages de l'opération

• Opportunités de gestion d'actifs au sein du portefeuille : il existe un certain nombre d'opportunités pour améliorer la génération de revenus du portefeuille au cours des trois prochaines années, y compris la réduction du taux de vide du portefeuille et la capture du potentiel de réversion, en particulier le réaménagement des baux au poivre qui expirent en 2019.
• Potentiel de développement futur : Il y a un développement en cours, dans le North Feltham Trading Estate, sur lequel 7 300 m² de nouveaux entrepôts urbains sont en cours de construction, mais il existe également un certain nombre d'autres sites adaptés à des développements intercalaires à court terme. ou un réaménagement à plus long terme. La plus importante des opportunités à plus long terme est le Heathrow Cargo Center qui a été construit dans les années 1960 et nécessite un réaménagement pour répondre aux besoins actuels des manutentionnaires de fret et pour étendre sa capacité à répondre à la demande d'espace des occupants.
• Extension future de l'aéroport d'Heathrow : la décision du gouvernement britannique de soutenir une troisième piste à Heathrow augmente considérablement la probabilité d'expansion à moyen et long terme, ce qui permettrait aux compagnies aériennes de desservir un nombre accru de marchés internationaux et nationaux. Cela devrait, à son tour, augmenter le volume de fret transitant par l'aéroport d'Heathrow et, par conséquent, la demande des compagnies aériennes, des aéroports et des sociétés de services aériens, des manutentionnaires de fret et d'autres utilisateurs de la propriété industrielle pour l'espace limité à l'intérieur et autour de l'aéroport.
• Conformément à la stratégie de SEGRO : SEGRO connaît les actifs grâce à son rôle actuel de gestion d'actifs et n'encourra aucun coût de gestion supplémentaire en acquérant la pleine propriété, bien qu'il ne perçoive plus de frais liés à son rôle de gestionnaire d'actifs. L'acquisition est conforme à la stratégie de SEGRO consistant à se développer sur ses principaux marchés, et avoir un contrôle total améliorera la flexibilité opérationnelle pour prendre des décisions futures concernant le portefeuille et pour poursuivre la gestion des actifs et les opportunités d'investissement.

Commentant l'acquisition, le PDG de SEGRO, David Sleath, a déclaré :

« La solide relation de travail entre les équipes de SEGRO et d'Aviva Investors a permis au portefeuille d'APP de réaliser d'excellentes performances au cours des cinq dernières années et nous apprécions la contribution d'Aviva à faire d'APP un partenariat aussi fructueux.

"Nous pensons que le moment est venu de prendre le contrôle total et la propriété d'APP dans laquelle nous voyons un certain nombre d'opportunités de tirer davantage de valeur de son portefeuille unique à court et à long terme. Nous sommes impatients de poursuivre nos plans de développement, en profitant de la forte demande des occupants pour des installations autour d'Heathrow de la part des clients ayant besoin d'un accès rapide à la fois à l'aéroport et au centre de Londres.

"Notre portefeuille d'Heathrow est l'un des joyaux de notre couronne et nous sommes ravis de pouvoir ajouter de l'échelle sur ce marché à l'offre limitée."

¹ Les « entités du groupe Aviva » sont Aviva Life & Pensions UK Limited, agissant en son propre nom, en tant que mandataire de A/C A214, et pour et au nom d'Aviva Linked Property Fund ; Quarryvale One Limited ; et Norwich Union (Shareholder GP) Limited.

¹ Les « entités du groupe Aviva » sont Aviva Life & Pensions UK Limited, agissant en son propre nom, en tant que mandataire de A/C A214, et pour et au nom d'Aviva Linked Property Fund ; Quarryvale One Limited ; et Norwich Union (Shareholder GP) Limited.

La Société a publié ce matin une annonce distincte concernant son émission de droits 1 pour 5 entièrement souscrite décrite ci-dessus. Une conférence téléphonique relative à l'émission des droits aura lieu à 08h00 (heure du Royaume-Uni) ce matin et de plus amples détails, y compris en ce qui concerne les conditions d'éligibilité à la participation, peuvent être trouvés dans cette annonce séparée.

À propos de SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère plus de six millions de mètres carrés d'espace d'une valeur de 8 milliards de livres sterling et sert des clients issus d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans neuf autres pays européens.