SEGRO verwerft volledige eigendom van £ 1,1 miljard Airport Property Partnership

DEZE AANKONDIGING BEVAT INFORMATIE VOOR ONMIDDELLIJKE VRIJGAVE. DE BINNENINFORMATIE HEEFT BETREKKING OP HET ONDERSTAANDE PROBLEEM VAN SEGRO'S VOORGESTELDE RECHTEN.

SEGRO plc ('SEGRO') heeft het belang van 50 procent in de joint venture Airport Property Partnership ('APP') die het nog niet bezit, overgenomen van de Aviva Group Entities1.

SEGRO heeft het 50 procent belang verworven voor £ 365 miljoen, dat is gefinancierd met een combinatie van £ 216 miljoen aan contanten en de verkoop van £ 149 miljoen aan activa aan de Aviva Group Entities.

SEGRO verwierf zijn oorspronkelijke belang in APP in juni 2010 en was vermogensbeheerder voor de joint venture, waarbij Aviva Investors als fondsbeheerder optrad. APP bevat 21 directe vastgoedactiva, met een waarde van £ 1.097 miljoen (in lijn met de boekwaarde op 31 december 2016) en in totaal 350.000 m², waarvan 87 procent (in waarde) zich bevindt op de luchthaven Heathrow in Londen, inclusief het merendeel van de vrachtfaciliteiten aan de luchtzijde van de luchthaven. De portefeuille omvat ook een lopend ontwikkelingsproject, dat naar verwachting in 2017 zal worden voltooid. De portefeuille had een leegstand (per 31 december 2016) van 7,5 procent en een gemiddelde huurduur van 11 jaar tot de vroegste opzegging of afloop.

Op 31 december 2016 genereerden de panden op jaarbasis een doorlopende huur van £ 42 miljoen, met nog eens £ 6 miljoen te betalen na het verstrijken van huurvrije perioden. Dit weerspiegelt een netto aanvangsrendement van 3,6 procent oplopend tot 4,2 procent bij het verstrijken van huurvrije perioden. Het netto aanvangsrendement bij acquisitie weerspiegelt echter niet het aflopen van huurcontracten voor peperkorrels in 2019, die reversionary zijn en, als de huidige markttarieven worden gerealiseerd, de nominale huur met ongeveer £ 11 miljoen zouden moeten verhogen.

Acquisitie gefinancierd met een combinatie van contanten en vaste activa

De totale vergoeding voor de overname was in grote lijnen in lijn met 50 procent. van de intrinsieke waarde van APP op 31 december 2016. SEGRO heeft de Aviva Group Entities een contante vergoeding van £ 216 miljoen betaald voor haar 50 procent belang. Vandaag heeft SEGRO de lancering aangekondigd van een volledig gegarandeerde 1 op 5 claimemissie, gedeeltelijk om een dergelijke vergoeding in contanten te financieren.

Het saldo van de vergoeding is voldaan door de verkoop aan de Aviva Group Entities van vier volledige industriële activa in Londen en een onlangs voltooide productiefaciliteit in Portsmouth, met een waarde van £ 149 miljoen, in lijn met de boekwaarde op 31 december 2016, gecorrigeerd voor uitgestelde baten en huurdersdeposito's. De activa hebben een totale oppervlakte van ongeveer 70.000 m² en genereerden op 31 december 2016 £ 6,0 miljoen aan tijdelijke huur, met nog eens £ 1,6 miljoen te betalen na het verstrijken van huurvrije perioden. Dit vertaalt zich in een netto aanvangsrendement van 3,7 procent, oplopend tot 4,8 procent bij het verstrijken van huurvrije perioden.

Voordelen van de transactie

• Mogelijkheden voor vermogensbeheer binnen de portefeuille: Er zijn een aantal mogelijkheden om de inkomstengeneratie van de portefeuille in de komende drie jaar te verbeteren, waaronder het verminderen van de leegstand van de portefeuille en het benutten van reversionary-potentieel, met name de re-gearing van peperbollen die aflopen anno 2019.
• Toekomstig ontwikkelingspotentieel: er is één ontwikkeling aan de gang, binnen het North Feltham Trading Estate, waarop 7.300 m² nieuwe stedelijke magazijnen worden gebouwd, maar er zijn ook een aantal andere locaties die geschikt zijn voor ofwel op korte termijn in-fill ontwikkelingen of herontwikkeling op langere termijn. De belangrijkste van de kansen op de langere termijn is het Heathrow Cargo Center, dat in de jaren zestig werd gebouwd en moet worden herontwikkeld om te voorzien in de huidige behoeften van vrachtafhandelaars en om de capaciteit uit te breiden om te voldoen aan de vraag naar ruimte van de gebruikers.
• Toekomstige uitbreiding van Heathrow Airport: het besluit van de Britse regering om een derde landingsbaan op Heathrow te ondersteunen, vergroot de kans op uitbreiding op middellange tot lange termijn aanzienlijk, waardoor luchtvaartmaatschappijen een groter aantal internationale en binnenlandse markten kunnen bedienen. Dit zou op zijn beurt moeten leiden tot een toename van het vrachtvolume dat via Heathrow Airport passeert en daarmee tot een grotere vraag van luchtvaartmaatschappijen, luchthaven- en luchtvaartservicebedrijven, vrachtafhandelaars en andere gebruikers van industrieel eigendom naar de beperkte ruimte op en rond de luchthaven.
• In lijn met de strategie van SEGRO: SEGRO is bekend met het vermogen door haar huidige vermogensbeheerfunctie en zal geen incrementele beheerkosten maken door volledige eigendom te verwerven, hoewel het geen vergoedingen meer zal verdienen in verband met haar rol als vermogensbeheerder. De overname is in lijn met de strategie van SEGRO om schaalgrootte op te bouwen in haar kernmarkten, en volledige controle zal de operationele flexibiliteit verbeteren om toekomstige beslissingen met betrekking tot de portefeuille te nemen en om vermogensbeheer en investeringsmogelijkheden na te streven.

In een reactie op de overname zei David Sleath, Chief Executive Officer van SEGRO :

“De sterke werkrelatie tussen de teams van SEGRO en Aviva Investors heeft ervoor gezorgd dat de APP-portfolio de afgelopen vijf jaar uitstekende prestaties heeft geleverd en we waarderen Aviva's bijdrage om van APP zo'n succesvol partnerschap te maken.

“Wij geloven dat dit het juiste moment is om de volledige controle en eigendom over APP te nemen, waarin we een aantal kansen zien om op korte en lange termijn meer waarde te realiseren uit zijn unieke portfolio. We kijken ernaar uit om onze ontwikkelingsplannen voort te zetten en te profiteren van de sterke vraag van gebruikers naar faciliteiten rond Heathrow van klanten die snelle toegang nodig hebben tot zowel de luchthaven als het centrum van Londen.

"Ons Heathrow-portfolio is een van de parels in onze kroon en we zijn verheugd dat we schaal kunnen toevoegen in deze markt met beperkte aanbod."

¹ De “Aviva Group Entities” zijn Aviva Life & Pensions UK Limited, handelend voor eigen rekening, als genomineerde van A/C A214, en voor en namens Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; en Norwich Union (aandeelhouder GP) Limited.

¹ De “Aviva Group Entities” zijn Aviva Life & Pensions UK Limited, handelend voor eigen rekening, als genomineerde van A/C A214, en voor en namens Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; en Norwich Union (aandeelhouder GP) Limited.

De Vennootschap heeft vanmorgen een afzonderlijke aankondiging gedaan met betrekking tot de hierboven beschreven volledig onderschreven 1 voor 5 claimemissie. Vanmorgen om 08:00 uur (Britse tijd) zal een telefonische vergadering worden gehouden met betrekking tot de claimemissie. Verdere details, inclusief met betrekking tot de toelatingsvoorwaarden voor deelname, zijn te vinden in deze afzonderlijke aankondiging.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert meer dan zes miljoen vierkante meter aan ruimte ter waarde van £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.