SEGRO przejmuje pełną własność spółki Airport Property Partnership o wartości 1,1 miliarda funtów

NINIEJSZE OGŁOSZENIE ZAWIERA WEWNĘTRZNE INFORMACJE DO NATYCHMIASTOWEGO UWOLNIENIA. INFORMACJE WEWNĘTRZNE DOTYCZĄ PROPONOWANEJ KWESTII PRAW SEGRO OPISANEJ PONIŻEJ.

SEGRO plc („SEGRO”) nabyło 50 procent udziałów w spółce joint venture Airport Property Partnership („APP”), której nie posiada jeszcze od podmiotów z grupy Aviva1.

SEGRO nabyło 50-procentowy udział za 365 milionów funtów, który został sfinansowany łącznie 216 milionami funtów gotówki i sprzedażą aktywów o wartości 149 milionów funtów na rzecz podmiotów z grupy Aviva.

SEGRO nabyło swój pierwotny udział w APP w czerwcu 2010 roku i pełniło funkcję asset managera w joint venture, a Aviva Investors pełniło funkcję zarządzającego funduszem. APP zawiera 21 bezpośrednich aktywów nieruchomościowych, wycenionych na 1 097 mln GBP (zgodnie z wartością księgową na dzień 31 grudnia 2016 r.) i łącznej powierzchni 350 000 mkw., z których 87 procent (pod względem wartości) znajduje się na londyńskim lotnisku Heathrow, w tym większość lotniskowych obiektów cargo. W portfelu znajduje się również jeden projekt deweloperski w trakcie realizacji, który ma zakończyć się w 2017 r. W portfelu wskaźnik pustostanów (na dzień 31 grudnia 2016 r.) wyniósł 7,5%, a średni okres najmu wynosi 11 lat do najwcześniejszego terminu przerwy lub wygaśnięcia.

Na dzień 31 grudnia 2016 r. nieruchomości wygenerowały roczny czynsz w wysokości 42 mln GBP, a kolejne 6 mln GBP były płatne po wygaśnięciu okresów wolnych od czynszu. Odzwierciedla to początkową rentowność netto w wysokości 3,6 procent, która wzrasta do 4,2 procent po wygaśnięciu okresów bezczynszowych. Jednak początkowa rentowność netto z przejęcia nie odzwierciedla wygaśnięcia umów najmu na czynsze za ziarno pieprzu w 2019 r., które są odwracalne i, jeśli zrealizują się obecne stawki rynkowe, powinny zwiększyć czynsz bazowy o około 11 milionów funtów.

Akwizycja finansowana połączeniem środków pieniężnych i aktywów trwałych

Całkowite wynagrodzenie za przejęcie było zasadniczo zgodne z 50 procentami. wartości aktywów netto APP na dzień 31 grudnia 2016 r. SEGRO zapłaciło podmiotom z grupy Aviva wynagrodzenie pieniężne w wysokości 216 mln GBP za 50-procentowe odsetki. SEGRO ogłosiło dzisiaj rozpoczęcie w pełni gwarantowanej emisji 1 za 5 praw poboru, częściowo w celu sfinansowania takiego wkładu pieniężnego.

Saldo zapłaty zostało zaspokojone poprzez zbycie na rzecz Aviva Group Entities czterech aktywów przemysłowych należących w całości do Londynu oraz niedawno ukończonego zakładu produkcyjnego w Portsmouth, o wartości 149 mln GBP, zgodnie z wartością księgową na dzień 31 grudnia 2016 r., skorygowany o przychody przyszłych okresów i depozyty najemców. Aktywa mają łącznie około 70 000 mkw. powierzchni i wygenerowały 6,0 mln GBP czynszu przejściowego na dzień 31 grudnia 2016 r., a kolejne 1,6 mln GBP były płatne po wygaśnięciu okresów bezczynszowych. Przekłada się to na początkową rentowność netto w wysokości 3,7 proc., która po wygaśnięciu okresów bezczynszowych wzrasta do 4,8 proc.

Korzyści z transakcji

• Możliwości zarządzania aktywami w ramach portfela: Istnieje wiele możliwości zwiększenia generowania dochodów portfela w ciągu najbliższych trzech lat, w tym zmniejszenie wskaźnika pustki portfela i uchwycenie potencjału rewersyjnego, w szczególności re-gearing wygasających umów najmu zboża pieprzu w 2019 roku.
• Potencjał przyszłego rozwoju: W ramach North Feltham Trading Estate, na terenie North Feltham Trading Estate, na którym budowanych jest 7300 m2 nowych miejskich obiektów magazynowych, jest w toku jedna inwestycja, ale istnieje również wiele innych lokalizacji, które nadają się do realizacji w niedalekiej przyszłości lub długoterminowej przebudowy. Najważniejszą z długoterminowych możliwości jest Heathrow Cargo Center, które zostało zbudowane w latach 60. XX wieku i wymaga przebudowy w celu zaspokojenia bieżących potrzeb przewoźników towarowych i rozszerzenia jego zdolności w celu zaspokojenia zapotrzebowania najemców na przestrzeń.
• Przyszła rozbudowa lotniska Heathrow: Decyzja rządu Wielkiej Brytanii o wsparciu trzeciego pasa startowego na Heathrow znacznie zwiększa prawdopodobieństwo ekspansji w perspektywie średnio- i długoterminowej, co umożliwiłoby liniom lotniczym obsługę większej liczby rynków międzynarodowych i krajowych. To z kolei powinno zwiększyć ilość ładunków przechodzących przez lotnisko Heathrow, a tym samym popyt ze strony linii lotniczych, firm obsługujących porty lotnicze, przewoźników cargo i innych użytkowników własności przemysłowej na ograniczoną przestrzeń na lotnisku i wokół niego.
• Zgodnie ze strategią SEGRO: SEGRO zna aktywa poprzez swoją obecną rolę w zarządzaniu aktywami i nie będzie ponosić żadnych dodatkowych kosztów zarządzania poprzez uzyskanie pełnego prawa własności, chociaż nie będzie już pobierać opłat w związku ze swoją rolą jako zarządcy aktywów. Przejęcie jest zgodne ze strategią SEGRO polegającą na budowaniu skali na głównych rynkach, a posiadanie pełnej kontroli poprawi elastyczność operacyjną, umożliwiającą podejmowanie przyszłych decyzji dotyczących portfela oraz wykorzystywanie możliwości zarządzania aktywami i inwestowania.

Komentując przejęcie, dyrektor generalny SEGRO, David Sleath, powiedział:

„Silne relacje robocze między zespołami SEGRO i Aviva Investors umożliwiły portfolio APP osiąganie doskonałych wyników w ciągu ostatnich pięciu lat i doceniamy wkład Aviva w uczynienie APP tak udanym partnerstwem.

„Uważamy, że teraz jest właściwy czas, aby przejąć pełną kontrolę i własność nad APP, w której widzimy wiele możliwości realizacji dalszej wartości z jej unikalnego portfolio w krótkim i długim okresie. Z niecierpliwością czekamy na realizację naszych planów rozwojowych, wykorzystując silny popyt najemców na obiekty wokół Heathrow ze strony klientów potrzebujących szybkiego dostępu zarówno do lotniska, jak i do centrum Londynu.

„Nasze portfolio na Heathrow jest jednym z klejnotów w naszej koronie i cieszymy się, że możemy zwiększyć skalę na tym ograniczonym podaży rynku”.

¹ „Podmioty Grupy Aviva” to Aviva Life & Pensions UK Limited, działający we własnym imieniu, jako przedstawiciel A/C A214 oraz w imieniu i na rzecz Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; oraz Norwich Union (Udziałowiec GP) Limited.

¹ „Podmioty Grupy Aviva” to Aviva Life & Pensions UK Limited, działający we własnym imieniu, jako przedstawiciel A/C A214 oraz w imieniu i na rzecz Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; oraz Norwich Union (Udziałowiec GP) Limited.

Spółka opublikowała dziś rano osobne ogłoszenie w związku z w pełni gwarantowaną emisją z prawem poboru 1 na 5 opisanych powyżej. Telekonferencja w związku z emisją praw odbędzie się dziś rano o godzinie 08:00 (czasu brytyjskiego), a dalsze szczegóły, w tym dotyczące wymagań kwalifikacyjnych do udziału, można znaleźć w niniejszym oddzielnym ogłoszeniu.

O SEGRO

SEGRO to UK Real Estate Investment Trust (REIT) oraz wiodący właściciel, zarządca i deweloper nowoczesnych magazynów i lekkich obiektów przemysłowych. Jest właścicielem lub zarządza ponad sześcioma milionami metrów kwadratowych powierzchni o wartości 8 miliardów funtów, obsługując klientów z różnych sektorów przemysłu. Jej nieruchomości znajdują się w dużych miastach i wokół nich oraz w kluczowych węzłach komunikacyjnych w Wielkiej Brytanii i dziewięciu innych krajach europejskich.