SEGRO erwirbt das vollständige Eigentum an Airport Property Partnership im Wert von 1,1 Mrd. £

DIESE MITTEILUNG ENTHÄLT INNERINFORMATIONEN ZUR SOFORTIGEN VERÖFFENTLICHUNG. DIE INSIDERINFORMATIONEN BEZIEHEN SICH AUF SEGROS VORGESCHLAGENE RECHTSAUSGABE, DIE UNTEN BESCHRIEBEN WIRD.

SEGRO plc („SEGRO“) hat die 50-prozentige Beteiligung am Joint Venture Airport Property Partnership („APP“), die es noch nicht besitzt, von den Unternehmen der Aviva Group1 erworben.

SEGRO hat die 50-Prozent-Beteiligung für 365 Mio. £ erworben, die mit einer Kombination aus 216 Mio. £ in bar und der Veräußerung von Vermögenswerten in Höhe von 149 Mio. £ an die Unternehmen der Aviva Group finanziert wurde.

SEGRO erwarb seine ursprüngliche Beteiligung an APP im Juni 2010 und war Asset Manager für das Joint Venture, wobei Aviva Investors als Fondsmanager fungierte. APP umfasst 21 direkte Immobilienanlagen im Wert von 1.097 Millionen £ (entsprechend dem Buchwert zum 31. Dezember 2016) und einer Gesamtfläche von 350.000 m², von denen sich 87 % (dem Wert nach) am Londoner Flughafen Heathrow befinden, einschließlich der Mehrheit der luftseitige Frachteinrichtungen des Flughafens. Das Portfolio umfasst auch ein laufendes Entwicklungsprojekt, das voraussichtlich 2017 fertiggestellt wird. Das Portfolio hatte eine Leerstandsquote (zum 31. Dezember 2016) von 7,5 Prozent und eine durchschnittliche Mietvertragsdauer von 11 Jahren bis zum frühesten Ende oder Ablauf.

Zum 31. Dezember 2016 erwirtschafteten die Immobilien eine annualisierte Übergangsmiete von 42 Millionen £, wobei weitere 6 Millionen £ nach Ablauf mietfreier Zeiten zu zahlen sind. Dies entspricht einer Nettoanfangsrendite von 3,6 Prozent, die nach Ablauf mietfreier Zeiten auf 4,2 Prozent steigt. Die Nettoanfangsrendite beim Erwerb spiegelt jedoch nicht das Auslaufen von Pachtverträgen für Pfefferkornmieten im Jahr 2019 wider, die reversionär sind und, wenn die aktuellen Marktsätze realisiert werden, die Gesamtmiete um etwa 11 Millionen £ erhöhen dürften.

Akquisition finanziert mit einer Kombination aus Bargeld und Bestandsvermögen

Die Gesamtgegenleistung für die Akquisition entsprach weitgehend 50 Prozent. des Nettoinventarwerts von APP zum 31. Dezember 2016. SEGRO hat den Einheiten der Aviva Group eine Barzahlung in Höhe von 216 Millionen £ für ihre 50-prozentige Beteiligung gezahlt. Heute gab SEGRO den Start einer vollständig gezeichneten 1:5-Bezugsrechtsemission bekannt, die teilweise zur Finanzierung dieser Bargegenleistung dient.

Der Restbetrag der Gegenleistung wurde durch die Veräußerung von vier hundertprozentigen Londoner Industrieanlagen und einer kürzlich fertiggestellten Produktionsstätte in Portsmouth im Wert von 149 Millionen £ entsprechend dem Buchwert zum 31. Dezember 2016 an die Einheiten der Aviva Group beglichen. bereinigt um Rechnungsabgrenzungsposten und Mieterkautionen. Die Vermögenswerte belaufen sich auf rund 70.000 m² Fläche und generierten zum 31. Dezember 2016 6,0 Millionen £ an Übergangsmieten, wobei weitere 1,6 Millionen £ nach Ablauf mietfreier Zeiten zu zahlen sind. Dies entspricht einer Nettoanfangsrendite von 3,7 Prozent, die nach Ablauf mietfreier Zeiten auf 4,8 Prozent steigt.

Vorteile der Transaktion

• Asset-Management-Möglichkeiten innerhalb des Portfolios: Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, die Ertragsgenerierung des Portfolios in den nächsten drei Jahren zu steigern, einschließlich der Reduzierung der Portfolio-Void-Rate und der Erfassung von Rückfallpotenzialen, insbesondere der Neuausrichtung auslaufender Peppercorn-Leasingverträge im Jahr 2019.
• Zukünftiges Entwicklungspotenzial: Innerhalb des North Feltham Trading Estate ist eine Entwicklung im Gange, auf der 7.300 m² neuer städtischer Lagerimmobilien errichtet werden, aber es gibt auch eine Reihe anderer Standorte, die sich für kurzfristige Ergänzungsentwicklungen eignen oder längerfristige Sanierung. Die bedeutendste der längerfristigen Möglichkeiten ist das Heathrow Cargo Centre, das in den 1960er Jahren gebaut wurde und saniert werden muss, um den aktuellen Bedürfnissen der Frachtabfertiger gerecht zu werden und seine Kapazität zu erweitern, um die Flächennachfrage der Nutzer zu befriedigen.
• Zukünftige Erweiterung des Flughafens Heathrow: Die Entscheidung der britischen Regierung, eine dritte Start- und Landebahn in Heathrow zu unterstützen, erhöht die Wahrscheinlichkeit einer mittel- bis langfristigen Erweiterung erheblich, was es den Fluggesellschaften ermöglichen würde, eine größere Anzahl internationaler und nationaler Märkte zu bedienen. Dies dürfte wiederum das Frachtvolumen, das den Flughafen Heathrow passiert, und damit die Nachfrage von Fluggesellschaften, Flughafen- und Flugdienstleistungsunternehmen, Frachtabfertigern und anderen Nutzern gewerblichen Eigentums nach dem begrenzten Platz in und um den Flughafen erhöhen.
• Im Einklang mit der Strategie von SEGRO: SEGRO ist durch seine derzeitige Asset-Management-Rolle mit den Vermögenswerten vertraut und wird keine zusätzlichen Verwaltungskosten durch die Erlangung des vollständigen Eigentums tragen, obwohl es keine Gebühren mehr in Bezug auf seine Rolle als Asset-Manager verdienen wird. Die Übernahme steht im Einklang mit der Strategie von SEGRO, in seinen Kernmärkten Größe aufzubauen, und die vollständige Kontrolle wird die operative Flexibilität verbessern, um zukünftige Entscheidungen in Bezug auf das Portfolio zu treffen und Vermögensverwaltungs- und Investitionsmöglichkeiten zu verfolgen.

David Sleath, Chief Executive Officer von SEGRO, kommentierte die Übernahme wie folgt :

„Die starke Arbeitsbeziehung zwischen den Teams von SEGRO und Aviva Investors hat es dem APP-Portfolio ermöglicht, in den letzten fünf Jahren eine hervorragende Leistung zu erbringen, und wir schätzen Avivas Beitrag, APP zu einer so erfolgreichen Partnerschaft zu machen.

„Wir glauben, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um die volle Kontrolle und das Eigentum an APP zu übernehmen, in dem wir eine Reihe von Möglichkeiten sehen, kurz- und langfristig weitere Werte aus seinem einzigartigen Portfolio zu realisieren. Wir freuen uns darauf, unsere Entwicklungspläne fortzusetzen und von der starken Nutzernachfrage nach Einrichtungen in der Umgebung von Heathrow zu profitieren, von Kunden, die einen schnellen Zugang zum Flughafen und ins Zentrum von London benötigen.

„Unser Heathrow-Portfolio ist eines der Juwelen in unserer Krone, und wir freuen uns, in diesem Markt mit eingeschränktem Angebot weiter wachsen zu können.“

¹ Die „Unternehmen der Aviva Group“ sind Aviva Life & Pensions UK Limited, handelnd im eigenen Namen, als Nominee von A/C A214, und für und im Namen von Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; und Norwich Union (Aktionär GP) Limited.

¹ Die „Unternehmen der Aviva Group“ sind Aviva Life & Pensions UK Limited, handelnd im eigenen Namen, als Nominee von A/C A214, und für und im Namen von Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; und Norwich Union (Aktionär GP) Limited.

Das Unternehmen hat heute Morgen eine separate Ankündigung in Bezug auf seine oben beschriebene vollständig gezeichnete 1:5-Bezugsrechtsemission veröffentlicht. Heute Morgen findet um 08:00 Uhr (britische Zeit) eine Telefonkonferenz zur Bezugsrechtsemission statt. Weitere Einzelheiten, einschließlich der Zulassungsvoraussetzungen für die Teilnahme, finden Sie in dieser separaten Ankündigung.

Über SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet über sechs Millionen Quadratmeter Fläche im Wert von £8 Milliarden und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in neun weiteren europäischen Ländern.