Résultats pour le semestre clos le 30 juin 2019

Commentant les résultats, David Sleath, directeur général, a déclaré :

"La dynamique s'est poursuivie dans l'ensemble de nos activités au premier semestre 2019 et nous sommes sur la bonne voie pour une autre année solide. Notre portefeuille d'actifs d'entrepôts de qualité et bien situés se porte bien, comme en témoignent la forte croissance des loyers et le faible taux de vacance. Notre programme de développement se poursuit à un rythme soutenu, capitalisant sur la demande continue et positive des occupants sur nos marchés.

Comme prévu, les tendances structurelles du commerce électronique et de l'urbanisation qui ont stimulé la performance de nos activités au Royaume-Uni pendant un certain temps sont désormais de plus en plus évidentes sur nos marchés d'Europe continentale.

Pour l'avenir, nous prévoyons que le programme de développement générera de nouveaux revenus locatifs importants et rentables au cours des prochaines années. Cet ajout au chiffre d'affaires, combiné à l'effet composé de la croissance des loyers grâce à notre gestion d'actifs du portefeuille existant, devrait nous permettre de générer à la fois des bénéfices durables et une nouvelle croissance des dividendes.

Points forts:

• Bénéfice avant impôts ajusté en hausse de 19 % à 131,8 millions de livres sterling (S1 2018 : 110,6 millions de livres sterling), reflétant des achèvements de développement record au cours de la période et une croissance des loyers grâce à une gestion active des actifs. Le bénéfice IFRS avant impôt s'élève à 410,8 millions de livres sterling (S1 2018 : 570,9 millions de livres sterling), ce qui inclut l'impact de la réévaluation du portefeuille.
• Le BPA ajusté a augmenté de 13 % à 12,2 pence (S1 2018 : 10,8 pence) reflétant la hausse du bénéfice avant impôts ajusté et un nombre accru d'actions suite au placement en actions en février 2019. Le BPA selon les IFRS était de 37,1 pence (S1 2018 : 55,4 pence) .
• L'ANR EPRA par action a augmenté de 4 % à 673 pence (31 décembre 2018 : 650 pence), grâce à une augmentation de 3,5 % (S1 2018 : 5,9 %) de la valeur du portefeuille. Cela s'explique par les gains de développement et de gestion d'actifs ainsi que par la croissance de l'ERV dans les portefeuilles du Royaume-Uni et de l'Europe continentale.
• La croissance future des bénéfices soutenue par plus de 700 000 m² de projets de développement en construction ou en discussions de pré-location avancées capables de générer 50 millions de livres sterling de loyer, reflétant un rendement sur coût de 7 %, dont la plupart est dérisqué par le biais de pré- contrats de location.
• L'acompte sur dividende a augmenté de 13,5 % à 6,30 pence (acompte sur dividende 2018 : 5,55 pence), conformément à notre objectif de fixer l'acompte sur dividende à un tiers du dividende de l'exercice précédent.

FAITS MARQUANTS FINANCIERS ET OPÉRATIONNELS1

Solide performance opérationnelle tirée par une gestion active des actifs et soutenue par une bonne demande continue des utilisateurs

• Sécurisation de 33,3 millions de livres sterling de nouveaux loyers faciaux au cours de la période (S1 2018 : 39,8 millions de livres sterling). Cela s'explique par de nouvelles prélocations de 15,2 millions de livres sterling (1er semestre 2018 : 30,4 millions de livres sterling), une croissance nette des loyers de 8,4 millions de livres sterling sur l'espace existant (1er semestre 2018 : 1,4 million de livres sterling) et une augmentation des locations d'espaces récemment achevés de manière spéculative. .
• Croissance des revenus locatifs nets de 3,7 % à périmètre constant , dont 4,3 % au Royaume-Uni et 2,5 % en Europe continentale.
• Le taux de vacance reste faible à 4,8 % (31 décembre 2018 : 5,2 %) en raison de la contribution des développements préloués récemment achevés et d'un taux de rétention élevé de 94 % avec des reprises minimales.

La croissance de la valeur locative et la hausse du développement ont entraîné des gains de valorisation dans l'ensemble du portefeuille

• Excédent d'évaluation du capital du portefeuille de 3,5 % (Royaume-Uni 2,3 % ; Europe continentale 5,8 %). Les gains de valorisation sont principalement dus à la gestion d'actifs, à la croissance de la valeur locative (Royaume-Uni : 1,4 % ; Europe continentale : 1,5 %) et aux gains de développement avec une compression continue des rendements en Europe continentale.

Poursuivre une approche disciplinée de l'allocation du capital pour améliorer encore le portefeuille et générer des rendements continus

• Investissement net en capital de 141 millions de livres sterling comprenant 27 millions de livres sterling d'acquisitions d'actifs, 220 millions de livres sterling de nouveaux terrains et de dépenses en capital de développement, compensés par 106 millions de livres sterling de produits de cession.
• 229 millions de livres sterling de capex supplémentaires seront investis dans la réalisation de 34 projets de développement en cours de construction, représentant 36 millions de livres sterling de loyer potentiel, dont 65 % ont été sécurisés par des prélocations. Les livraisons au second semestre 2019 généreront potentiellement 29 millions de livres sterling de loyer annuel, dont 21 millions de livres sterling ont déjà été sécurisés.
• D'autres projets de pré-location « à court terme » devraient démarrer dans les mois à venir, avec des dépenses d'investissement potentielles de 125 millions de livres sterling et 14 millions de livres sterling de loyer associé.
• Le total des investissements de développement pour l'année devrait être de l'ordre de 600 millions de livres sterling (y compris les acquisitions de terrains), conformément aux attentes au moment du placement des actions en février.

Bilan positionné pour poursuivre la croissance tirée par le développement, suite au placement de fonds propres et au refinancement de la dette.

Placement de fonds propres de 451 millions de livres sterling réalisé en février 2019, offrant la capacité de continuer à investir dans le pipeline de développement relutif et les futures acquisitions de terrains.
Poursuite de l'activité de refinancement de la dette avec le remboursement de 250 millions de livres sterling d'obligations SEGRO à 5,625 % venant à échéance en 2020 et l'émission d'obligations SELP de 500 millions d'euros à 1,5 % venant à échéance en 2026.
Ratio LTV transparent de 24 % (31 décembre 2018 : 29 %) et 1,6 milliard de livres sterling de liquidités et de facilités non tirées.

¹ Les chiffres cités aux pages 1 à 12 de la version pdf de ce communiqué se réfèrent à la part de SEGRO, à l'exception des terres (hectares) et de l'espace (mètres carrés) qui sont cités à 100 %, sauf indication contraire. Veuillez vous reporter à la présentation de l'état de l'information financière dans la revue financière pour plus de détails.

PERSPECTIVES

Les tendances structurelles qui ont stimulé la demande sur nos marchés sont encore très évidentes en 2019. Dans ce cadre, la demande des utilisateurs pour des entrepôts et des actifs logistiques de haute qualité devrait continuer à refléter le besoin continu de bon nombre de nos clients d'améliorer leurs chaînes d'approvisionnement, tandis que la demande positive des investisseurs pour la classe d'actifs devrait être soutenue par les institutions et autres qui cherchent à accroître leur exposition à l'entreposage urbain et à grande surface.

Nous nous attendons à ce que la performance immobilière continue de SEGRO soit soutenue par ces thèmes et tirée par notre gestion active des actifs, la croissance des loyers et la poursuite des activités de développement. La croissance des loyers sera probablement la plus forte dans l'entreposage urbain, où les tendances favorables à la révolution technologique (y compris le commerce électronique) et à l'urbanisation se combinent, et nous sommes particulièrement bien placés pour maximiser le potentiel de cela avec 64 % de notre portefeuille dans ces actifs. . Depuis 2016, nous augmentons activement notre activité de développement et nous entrons dans la seconde moitié de l'année avec un solide pipeline de plus de 700 000 m² de développements en construction ou en négociation avancée, dont la majorité est dérisquée par des accords de pré-location. . Ce pipeline, combiné à une gestion active de notre portefeuille, devrait nous permettre d'augmenter encore nos revenus locatifs nets au cours des prochaines années, entraînant une croissance durable du dividende.

Nous restons attentifs à une variété de risques macro-économiques potentiels, mais leur impact sur notre activité de trading actuelle est jusqu'à présent resté très limité. Alors qu'un nombre croissant de consommateurs et d'entreprises urbains exigent un volume accru de biens et de services livrés à leurs portes plus rapidement que jamais auparavant, nous pensons que la demande d'entrepôts de haute qualité et bien situés restera forte et sommes donc confiants quant à notre avenir. perspectives.

1 Un rapprochement entre le résultat ajusté avant impôt et le résultat avant impôt IFRS est présenté à la note 2 des informations financières résumées.
2 Un rapprochement entre le résultat ajusté par action et le résultat IFRS par action est présenté à la note 11 des informations financières résumées.
3 Variation de l'évaluation en pourcentage au cours de la période basée sur la différence entre les évaluations d'ouverture et de clôture pour tous les biens, y compris les immeubles en construction et les terrains, en tenant compte des dépenses en capital, des acquisitions et des cessions.
4 Un rapprochement entre l'actif net réévalué EPRA par action et l'actif net réévalué IFRS par action est présenté dans la note 11 aux informations financières résumées.
5 Les calculs des mesures de performance EPRA sont présentés dans les notes complémentaires aux informations financières résumées.

Consultez le communiqué de presse complet au format PDF.

Tous les détails de nos avoirs peuvent être trouvés dans le rapport d'analyse de propriété SEGRO.

Regardez une interview vidéo avec David Sleath, directeur général et Soumen Das, directeur financier.

WEBCAST / CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE POUR INVESTISSEURS ET ANALYSTES

Une webdiffusion en direct de la présentation des résultats sera disponible à partir de 08h30 (heure du Royaume-Uni) à :

https://edge.media-server.com/mmc/p/r84zs6s6

La webdiffusion sera disponible en rediffusion sur le site Web de SEGRO à l'adresse : http://www.segro.com/investors d'ici la fermeture des bureaux.

Une conférence téléphonique sera disponible à 08h30 (heure du Royaume-Uni) au numéro suivant :

Une interview vidéo avec David Sleath et Soumen Das discutant des résultats est désormais disponible sur www.segro.com , ainsi que cette annonce, le rapport d'analyse immobilière du premier semestre 2019 et d'autres informations sur SEGRO.

À PROPOS DE SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère 7,8 millions de mètres carrés d'espace (84 millions de pieds carrés) d'une valeur de 11,7 milliards de livres sterling et sert des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans huit autres pays européens.

Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans, la stratégie, les objectifs de gestion, les développements et performances futurs, les coûts, les revenus et d'autres informations sur les tendances de SEGRO. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des directives de divulgation et des règles de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement dans les événements, conditions ou circonstances sur lesquels une telle déclaration est basé. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice.

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