Ergebnisse für die sechs Monate zum 30. Juni 2019

David Sleath, Chief Executive, kommentierte die Ergebnisse wie folgt :

„Die Dynamik hat sich in unserem gesamten Geschäft im ersten Halbjahr 2019 fortgesetzt, und wir sind auf dem Weg zu einem weiteren starken Jahr. Unser Portfolio aus hochwertigen und gut gelegenen Lagerimmobilien entwickelt sich gut, wie das starke Mietwachstum und die niedrige Leerstandsquote zeigen. Unser Entwicklungsprogramm wird zügig fortgesetzt und profitiert von der anhaltend positiven Mieternachfrage in unseren Märkten.

Wie erwartet, werden die strukturellen Trends des E-Commerce und der Urbanisierung, die die Performance unseres britischen Geschäfts seit einiger Zeit vorantreiben, nun auch in unseren kontinentaleuropäischen Märkten immer deutlicher.

Mit Blick auf die Zukunft erwarten wir, dass das Entwicklungsprogramm in den kommenden Jahren weitere signifikante und profitable neue Mieteinnahmen generieren wird. Diese Steigerung des Umsatzes, kombiniert mit dem Aufzinsungseffekt des Mietwachstums durch unser Asset Management des bestehenden Portfolios, sollte es uns ermöglichen, sowohl nachhaltige Erträge als auch weiteres Dividendenwachstum zu erzielen.“

Höhepunkte:

• Der bereinigte Gewinn vor Steuern stieg um 19 Prozent auf 131,8 Millionen £ (1. Halbjahr 2018: 110,6 Millionen £), was die Rekordentwicklung bei der Fertigstellung in diesem Zeitraum und das durch aktives Asset-Management erzielte Mietwachstum widerspiegelt. Der IFRS-Gewinn vor Steuern betrug 410,8 Millionen £ (H1 2018: 570,9 Millionen £), was die Auswirkungen der Neubewertung des Portfolios beinhaltet.
• Der bereinigte Gewinn je Aktie stieg um 13 Prozent auf 12,2 Pence (H1 2018: 10,8 Pence), was den höheren bereinigten Vorsteuergewinn und eine höhere Aktienanzahl nach der Aktienplatzierung im Februar 2019 widerspiegelt. Der IFRS-EPS betrug 37,1 Pence (H1 2018: 55,4 Pence) .
• Der EPRA NAV je Aktie stieg um 4 Prozent auf 673 Pence (31. Dezember 2018: 650 Pence), angetrieben durch eine Wertsteigerung des Portfolios um 3,5 Prozent (H1 2018: 5,9 Prozent). Dies war auf Entwicklungs- und Vermögensverwaltungsgewinne sowie ERV-Wachstum sowohl in den britischen als auch in den kontinentaleuropäischen Portfolios zurückzuführen.
• Zukünftiges Ertragswachstum gestützt durch über 700.000 m² Entwicklungsprojekte im Bau oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen, die Mieten in Höhe von 50 Millionen £ generieren können, was einer Rendite auf die Kosten von 7 Prozent entspricht, von denen die meisten durch Vorvermietung risikofrei sind Leasingverträge.
• Die Zwischendividende stieg um 13,5 Prozent auf 6,30 Pence (Zwischendividende 2018: 5,55 Pence), im Einklang mit unserer Prognose, die Zwischendividende auf ein Drittel der Vorjahresdividende festzusetzen.

FINANZIELLE UND BETRIEBLICHE HIGHLIGHTS1

Starke operative Leistung, angetrieben durch aktives Asset Management und unterstützt durch anhaltend gute Mieternachfrage

• Sicherte sich im Berichtszeitraum 33,3 Millionen £ an neuen Spitzenmieten (H1 2018: 39,8 Millionen £). Dies war auf neue Vorvermietungen in Höhe von 15,2 Millionen £ (H1 2018: 30,4 Millionen £), ein Wachstum der Nettomiete von 8,4 Millionen £ auf den bestehenden Flächen (H1 2018: 1,4 Millionen £) und vermehrte Vermietungen kürzlich fertiggestellter, spekulativ entwickelter Flächen zurückzuführen .
• 3,7 Prozent Wachstum der Nettomieteinnahmen auf vergleichbarer Basis , davon 4,3 Prozent in Großbritannien und 2,5 Prozent in Kontinentaleuropa.
• Die Leerstandsquote bleibt mit 4,8 Prozent (31. Dezember 2018: 5,2 Prozent) niedrig , was auf den Beitrag kürzlich fertiggestellter, vorvermieteter Entwicklungen und eine hohe Bindungsquote von 94 Prozent bei minimalen Rücknahmen zurückzuführen ist.

Mietwertsteigerungen und Entwicklungssteigerungen führten zu Bewertungsgewinnen im gesamten Portfolio

• Portfoliokapitalbewertungsüberschuss von 3,5 Prozent (Großbritannien 2,3 Prozent; Kontinentaleuropa 5,8 Prozent). Bewertungsgewinne hauptsächlich getrieben durch Vermögensverwaltung, Mietwertwachstum (Großbritannien: 1,4 Prozent; Kontinentaleuropa: 1,5 Prozent) und Entwicklungsgewinne bei anhaltender Renditekompression in Kontinentaleuropa.

Fortsetzung eines disziplinierten Ansatzes bei der Kapitalallokation, um das Portfolio weiter zu verbessern und die laufenden Renditen zu steigern

• Nettoinvestitionen in Höhe von 141 Mio. £, davon 27 Mio. £ für den Erwerb von Vermögenswerten, 220 Mio. £ für neue Grundstücke und Investitionen in die Erschließung, kompensiert durch Veräußerungserlöse in Höhe von 106 Mio. £.
• 229 Millionen £ an weiteren Investitionsausgaben, die in die Fertigstellung von 34 im Bau befindlichen Entwicklungsprojekten investiert werden sollen, was einer potenziellen Miete von 36 Millionen £ entspricht, von der 65 Prozent durch Vorvermietungen gesichert wurden. Fertigstellungen in der zweiten Hälfte des Jahres 2019 werden potenziell 29 Millionen £ Jahresmiete generieren, von denen 21 Millionen £ bereits gesichert sind.
• Weitere „kurzfristige“ vorvermietete Projekte werden voraussichtlich in den kommenden Monaten beginnen, mit einem potenziellen Investitionsaufwand von 125 Mio. £ und einer damit verbundenen Miete von 14 Mio. £.
• Die Gesamtausgaben für die Erschließung für das Jahr werden voraussichtlich in der Größenordnung von 600 Mio. £ liegen (einschließlich Grundstückserwerb), was den Erwartungen zum Zeitpunkt der Kapitalplatzierung im Februar entspricht.

Bilanz für weiteres entwicklungsorientiertes Wachstum nach Eigenkapitalplatzierung und Schuldenrefinanzierung positioniert.

Die Kapitalplatzierung in Höhe von 451 Millionen £ wurde im Februar 2019 abgeschlossen und bietet die Möglichkeit, weiterhin in die wertsteigernde Entwicklungspipeline und zukünftige Landakquisitionen zu investieren.
Weitere Schuldenrefinanzierungsaktivitäten mit der Rückzahlung von 2020 fälligen 5,625-prozentigen SEGRO-Anleihen in Höhe von 250 Millionen £ und der Ausgabe von 2026 fälligen 1,5-prozentigen SELP-Anleihen in Höhe von 500 Millionen €.
Look-through-LTV-Ratio von 24 Prozent (31. Dezember 2018: 29 Prozent) und 1,6 Mrd. £ an Barmitteln und nicht in Anspruch genommenen Fazilitäten.

¹ Die auf den Seiten 1 bis 12 der PDF-Version dieser Mitteilung angegebenen Zahlen beziehen sich auf den Anteil von SEGRO, mit Ausnahme von Land (Hektar) und Fläche (Quadratmeter), die zu 100 Prozent angegeben werden, sofern nicht anders angegeben. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Erklärung „Präsentation der Finanzinformationen“ im Finanzbericht.

AUSBLICK

Die strukturellen Trends, die die Nachfrage in unseren Märkten antreiben, sind auch 2019 noch sehr deutlich. Als Teil davon sollte die Nachfrage der Nutzer nach hochwertigen Lager- und Logistikimmobilien weiterhin den anhaltenden Bedarf vieler unserer Kunden widerspiegeln, ihre Lieferketten zu verbessern. während die positive Anlegernachfrage nach der Anlageklasse von Institutionen und anderen unterstützt werden sollte, die ihr Engagement in der städtischen und großen Lagerhaltung erhöhen möchten.

Wir gehen davon aus, dass die anhaltende Immobilienentwicklung von SEGRO von diesen Themen unterstützt und von unserem aktiven Asset Management, Mietwachstum und weiteren Entwicklungsaktivitäten angetrieben wird. Das Mietwachstum wird wahrscheinlich am stärksten im urbanen Warehousing sein, wo sich die unterstützenden Trends der technologischen Revolution (einschließlich E-Commerce) und der Urbanisierung verbinden, und wir sind besonders gut positioniert, um das Potenzial davon zu maximieren, da 64 Prozent unseres Portfolios in diesen Vermögenswerten liegen . Seit 2016 haben wir unsere Entwicklungsaktivitäten aktiv ausgebaut und gehen in die zweite Jahreshälfte mit einer starken Pipeline von über 700.000 m² an Entwicklungen im Bau oder in fortgeschrittenen Verhandlungen, von denen der Großteil durch Vorvermietungsverträge risikoreduziert ist . Diese Pipeline, kombiniert mit einem aktiven Asset Management unseres Portfolios, sollte es uns ermöglichen, unsere Nettomieteinnahmen in den kommenden Jahren weiter zu steigern und ein nachhaltiges Dividendenwachstum voranzutreiben.

Wir bleiben wachsam gegenüber einer Vielzahl potenzieller makroökonomischer Risiken, aber ihre Auswirkungen auf unsere aktuellen Handelsaktivitäten sind bisher sehr begrenzt geblieben. Da eine wachsende Zahl von Verbrauchern und Unternehmen in Städten ein größeres Volumen an Waren und Dienstleistungen verlangt, die schneller als je zuvor an ihre Türen geliefert werden, glauben wir, dass die Nachfrage nach hochwertiger, gut gelegener Lagerhaltung stark bleiben wird, und blicken daher zuversichtlich in unsere Zukunft Perspektiven.

1 Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis vor Steuern und dem IFRS-Ergebnis vor Steuern ist in Anmerkung 2 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
2 Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis je Aktie und dem IFRS-Ergebnis je Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
3 Prozentuale Bewertungsbewegung während des Berichtszeitraums, basierend auf der Differenz zwischen Anfangs- und Schlussbewertung für alle Immobilien, einschließlich im Bau befindlicher Gebäude und Grundstücke, bereinigt um Investitionsausgaben, Akquisitionen und Veräußerungen.
4 Eine Überleitung zwischen dem EPRA-Nettoinventarwert pro Aktie und dem IFRS-Nettoinventarwert pro Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
5 Berechnungen für EPRA-Leistungskennzahlen sind in den ergänzenden Anmerkungen zu den verkürzten Finanzinformationen aufgeführt.

Sehen Sie sich die vollständige Pressemitteilung im PDF-Format an.

Alle Einzelheiten zu unseren Beständen finden Sie im SEGRO Property Analysis Report.

Sehen Sie sich ein Videointerview mit David Sleath, Chief Executive, und Soumen Das, Chief Financial Officer, an.

WEBCAST / TELEFONKONFERENZ FÜR INVESTOREN UND ANALYSTEN

Ein Live-Webcast der Ergebnispräsentation ist ab 08:30 Uhr (britische Zeit) verfügbar unter:

https://edge.media-server.com/mmc/p/r84zs6s6

Der Webcast wird bis Geschäftsschluss auf der SEGRO-Website unter http://www.segro.com/investors zur Wiedergabe zur Verfügung stehen.

Unter der folgenden Nummer steht um 08:30 Uhr (britische Zeit) eine Telefonkonferenz zur Verfügung:

Ein Videointerview mit David Sleath und Soumen Das, in dem die Ergebnisse besprochen werden, ist jetzt auf www.segro.com zusammen mit dieser Ankündigung, dem Immobilienanalysebericht für das erste Halbjahr 2019 und anderen Informationen über SEGRO verfügbar.

ÜBER SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 7,8 Millionen Quadratmetern (84 Millionen Quadratfuß) im Wert von 11,7 Milliarden £ und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in acht weiteren europäischen Ländern.

Zukunftsgerichtete Aussagen: Diese Mitteilung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen in Bezug auf SEGROs Erwartungen und Pläne, Strategie, Managementziele, zukünftige Entwicklungen und Leistungen, Kosten, Einnahmen und andere Trendinformationen. Diese Aussagen unterliegen Annahmen, Risiken und Unsicherheiten. Viele dieser Annahmen, Risiken und Ungewissheiten beziehen sich auf Faktoren, die SEGRO nicht kontrollieren oder genau einschätzen kann und die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Entwicklungen erheblich von den in diesen zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückten oder implizierten abweichen. Bestimmte Aussagen wurden in Bezug auf prognostizierte Prozessänderungen, wirtschaftliche Bedingungen und das aktuelle regulatorische Umfeld gemacht. Alle zukunftsgerichteten Aussagen, die von oder im Namen von SEGRO gemacht werden, basieren auf den Kenntnissen und Informationen, die den Direktoren zum Datum dieser Ankündigung zur Verfügung stehen. Dementsprechend kann keine Zusicherung gegeben werden, dass bestimmte Erwartungen erfüllt werden, und die Aktionäre von SEGRO werden davor gewarnt, sich unangemessen auf die zukunftsgerichteten Aussagen zu verlassen. Darüber hinaus sollten zukunftsgerichtete Aussagen über vergangene Trends oder Aktivitäten nicht als Zusicherung verstanden werden, dass solche Trends oder Aktivitäten in der Zukunft anhalten werden. Außer in Übereinstimmung mit seinen gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen (einschließlich der Offenlegungsrichtlinien und Transparenzregeln der Financial Conduct Authority) verpflichtet sich SEGRO nicht, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren, um Änderungen der Ereignisse, Bedingungen oder Umstände widerzuspiegeln, auf denen sich solche Aussagen beziehen basierend. Die Wertentwicklung der Aktien in der Vergangenheit kann nicht als Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden. Nichts in dieser Ankündigung sollte als Gewinnprognose ausgelegt werden.

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