Resultaten voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2019

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“In de eerste helft van 2019 zette het momentum zich door in ons hele bedrijf en we liggen op schema voor opnieuw een sterk jaar. Onze portefeuille van hoogwaardige en goed gelegen magazijnactiva presteert goed, getuige de sterke huurgroei en de lage leegstand. Ons ontwikkelingsprogramma gaat snel door en profiteert van de aanhoudende, positieve vraag van gebruikers in onze markten.

Zoals verwacht, worden de structurele trends van e-commerce en verstedelijking die de prestaties van onze activiteiten in het VK al geruime tijd stimuleren, nu steeds duidelijker zichtbaar in onze continentaal-Europese markten.

Vooruitkijkend verwachten we dat het ontwikkelingsprogramma de komende jaren nog aanzienlijke en winstgevende nieuwe huurinkomsten zal genereren. Deze toevoeging aan de omzet, gecombineerd met het versterkende effect van huurgroei door ons vermogensbeheer van de bestaande portefeuille, zou ons in staat moeten stellen om zowel duurzame winsten als verdere dividendgroei te stimuleren.”

Hoogtepunten:

• De aangepaste winst vóór belastingen steeg met 19 procent tot £ 131,8 miljoen (H1 2018: £ 110,6 miljoen) als gevolg van recordontwikkelingen in de periode en huurgroei dankzij actief vermogensbeheer. De IFRS-winst voor belastingen bedroeg £ 410,8 miljoen (H1 2018: £ 570,9 miljoen), inclusief de impact van de herwaardering van de portefeuille.
• De aangepaste WPA steeg met 13 procent tot 12,2 pence (H1 2018: 10,8 pence) als gevolg van de hogere gecorrigeerde winst vóór belastingen en een groter aantal aandelen na de plaatsing van het eigen vermogen in februari 2019. IFRS WPA bedroeg 37,1 pence (H1 2018: 55,4 pence) .
• EPRA NAV per aandeel steeg met 4 procent tot 673 pence (31 december 2018: 650 pence), gedreven door een 3,5 procent (H1 2018: 5,9 procent) stijging van de waarde van de portefeuille. Dit was te danken aan winsten op het gebied van ontwikkeling en vermogensbeheer, evenals groei van de ERV in zowel de portefeuilles in het VK als in continentaal Europa.
• Toekomstige winstgroei ondersteund door meer dan 700.000 m² aan ontwikkelingsprojecten in aanbouw of in vergevorderde voorverhuurde besprekingen die £ 50 miljoen aan huur kunnen genereren, wat neerkomt op een rendement op de kosten van 7 procent, waarvan de meeste risico's worden verminderd door pre- leaseovereenkomsten.
• Het interim-dividend steeg met 13,5 procent tot 6,30 pence (interimdividend 2018: 5,55 pence), in lijn met onze verwachting om het interim-dividend vast te stellen op een derde van het dividend over het voorgaande jaar.

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN1

Sterke operationele prestaties gedreven door actief activabeheer en ondersteund door een aanhoudend goede vraag van gebruikers

• In de periode £ 33,3 miljoen aan nieuwe hoofdhuur veiliggesteld (H1 2018: £ 39,8 miljoen). Dit was te danken aan nieuwe voorverhuur van £ 15,2 miljoen (H1 2018: £ 30,4 miljoen), netto huurgroei van £ 8,4 miljoen op de bestaande ruimte (H1 2018: £ 1,4 miljoen) en toegenomen verhuringen van recent voltooide speculatief ontwikkelde ruimte .
• 3,7 procent like-for-like netto huurinkomstengroei , inclusief 4,3 procent in het VK en 2,5 procent in continentaal Europa.
• De leegstand blijft laag op 4,8 procent (31 december 2018: 5,2 procent) door de bijdrage van recent opgeleverde, voorverhuurde ontwikkelingen en een hoge retentiegraad van 94 procent met minimale terugnames.

De groei van de huurwaarde en de stijging van de ontwikkeling resulteerden in waarderingswinsten over de hele portefeuille

• Portefeuillekapitaalwaarderingssurplus van 3,5 procent (VK 2,3 procent; Continentaal Europa 5,8 procent). Waarderingswinsten voornamelijk gedreven door vermogensbeheer, huurwaardegroei (VK: 1,4 procent; Continentaal Europa: 1,5 procent) en ontwikkelingswinsten met aanhoudende compressie van de opbrengst in Continentaal Europa.

Voortzetting van een gedisciplineerde benadering van kapitaalallocatie om de portefeuille verder te verbeteren en aanhoudende rendementen te stimuleren

• Netto kapitaalinvestering van £ 141 miljoen , waarbij £ 27 miljoen aan acquisities van activa, £ 220 miljoen in investeringen in nieuwe grond en ontwikkeling, gecompenseerd door £ 106 miljoen aan opbrengsten uit desinvesteringen.
• £ 229 miljoen aan verdere capex die moet worden geïnvesteerd in de voltooiing van 34 ontwikkelingsprojecten in aanbouw, wat neerkomt op £ 36 miljoen aan potentiële huur, waarvan 65 procent is verzekerd door voorverhuur. Opleveringen in de tweede helft van 2019 zullen mogelijk £ 29 miljoen aan jaarlijkse huur opleveren, waarvan £ 21 miljoen al is veiliggesteld.
• Verwacht wordt dat in de komende maanden nog meer 'op korte termijn' voorverhuurde projecten van start zullen gaan, met een potentiële kapitaalinvestering van £ 125 miljoen en £ 14 miljoen aan gerelateerde huur.
• De totale ontwikkelingsinvesteringen voor het jaar zullen naar verwachting in de buurt van £600 miljoen liggen (inclusief grondaankopen), in lijn met de verwachtingen ten tijde van de plaatsing van het eigen vermogen in februari.

Balans gepositioneerd voor verdere door ontwikkeling geleide groei, na plaatsing van eigen vermogen en herfinanciering van schulden.

De plaatsing van eigen vermogen van £ 451 miljoen voltooid in februari 2019, biedt capaciteit om te blijven investeren in de ontwikkelingspijplijn en toekomstige grondaankopen.
Verdere herfinanciering van schulden met de terugbetaling van £ 250 miljoen 5,625 procent SEGRO-obligaties met vervaldatum in 2020 en de uitgifte van € 500 miljoen 1,5 procent SELP-obligaties met vervaldatum in 2026.
Doorkijk LTV-ratio van 24 procent (31 december 2018: 29 procent) en £ 1,6 miljard aan contanten en niet-opgenomen faciliteiten.

¹ De cijfers op pagina's 1 tot en met 12 van de pdf-versie van dit persbericht hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die op 100 procent staan vermeld, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

VOORUITZICHTEN

De structurele trends die de vraag in onze markten hebben gestimuleerd, zijn nog steeds zeer duidelijk in 2019. Als onderdeel hiervan zou de vraag van gebruikers naar hoogwaardige magazijn- en logistieke activa de voortdurende behoefte van veel van onze klanten moeten blijven weerspiegelen om hun toeleveringsketens te verbeteren, terwijl een positieve vraag van beleggers naar deze activaklasse moet worden ondersteund door instellingen en anderen die hun blootstelling aan stedelijke en grote opslagplaatsen willen vergroten.

We verwachten dat de aanhoudende vastgoedprestaties van SEGRO zullen worden ondersteund door deze thema's en worden aangedreven door ons actieve vermogensbeheer, huurgroei en verdere ontwikkelingsactiviteiten. Huurgroei zal waarschijnlijk het sterkst zijn in stedelijke opslag, waar de ondersteunende trends van de technologische revolutie (inclusief e-commerce) en verstedelijking samenkomen, en we zijn bijzonder goed gepositioneerd om het potentieel hiervan te maximaliseren met 64 procent van onze portefeuille in deze activa . Sinds 2016 hebben we onze ontwikkelingsactiviteit actief vergroot en we gaan de tweede helft van het jaar in met een sterke pijplijn van meer dan 700.000 m² aan ontwikkelingen in aanbouw of in vergevorderde onderhandelingen, waarvan de meeste risico's worden verminderd door voorverhuurde overeenkomsten . Deze pijplijn, gecombineerd met actief vermogensbeheer van onze portefeuille, zou ons in staat moeten stellen om onze nettohuurinkomsten de komende jaren verder te verhogen, wat een duurzame dividendgroei zal stimuleren.

We blijven alert op een verscheidenheid aan potentiële macro-economische risico's, maar hun impact op onze huidige handelsactiviteit is tot nu toe zeer beperkt gebleven. Aangezien een groeiend aantal stedelijke consumenten en bedrijven een groter volume aan goederen en diensten eisen die sneller dan ooit tevoren aan hun deur worden geleverd, zijn we van mening dat de vraag naar hoogwaardige, goed gelegen warehousing sterk zal blijven en hebben daarom vertrouwen in onze toekomst vooruitzichten.

1 Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen wordt weergegeven in Toelichting 2 bij de verkorte financiële informatie.
2 Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
3 Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen begin- en eindwaarderingen voor alle objecten, inclusief gebouwen in aanbouw en grond, gecorrigeerd voor investeringsuitgaven, aan- en verkopen.
4 Een aansluiting tussen EPRA intrinsieke waarde per aandeel en IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
5 Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de Aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive en Soumen Das, Chief Financial Officer.

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de presentatie van de resultaten zal vanaf 08.30 uur (Britse tijd) beschikbaar zijn op:

https://edge.media-server.com/mmc/p/r84zs6s6

De webcast zal tegen het einde van de dag beschikbaar zijn voor herhaling op de website van SEGRO op: http://www.segro.com/investors .

Er zal om 08:30 uur (Britse tijd) een telefonische vergadering beschikbaar zijn op het volgende nummer:

Een video-interview met David Sleath en Soumen Das die de resultaten bespreken, kan nu worden bekeken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het H1 2019 Property Analysis Report en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 7,8 miljoen vierkante meter ruimte (84 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 11,7 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in acht andere Europese landen.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de Richtlijnen voor openbaarmaking en transparantie van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring betrekking heeft, weer te geven. gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.