S'engager avec la diversité de la main-d'œuvre de notre entreprise afin d'élargir notre perspective
Les engagements du PDG sur la diversité sont le début d'un voyage important, celui auquel Real Estate Balance souhaite vous inviter. 101 hauts dirigeants de l'industrie, dont le PDG de SEGRO, David Sleath, se sont engagés à faire en sorte que l'immobilier soit une industrie inclusive et diversifiée où les femmes sont soutenues et encouragées à viser le sommet.
Découvrez comment SEGRO respecte l'engagement 9 : s'engager personnellement avec l'éventail diversifié de la main-d'œuvre de votre entreprise afin d' élargir votre perspective
Comment votre organisation a-t-elle mis en œuvre cet engagement ?
En février 2021, nous avons lancé Responsible SEGRO, un cadre conçu pour s'appuyer sur le travail existant pour faire ce qu'il faut et avoir un impact positif partout où nous opérons. Nourrir les talents est l'une des trois priorités dans ce cadre, et son ambition est d'avoir une culture inclusive et solidaire avec une main-d'œuvre motivée de personnes talentueuses qui reflète la composition des pays dans lesquels nous opérons.
En 2021, nous avons mis en œuvre cinq initiatives, qui ont également été utilisées pour dialoguer avec des collègues afin d'avoir une perspective plus large sur ce sujet :
- Groupes de discussion et entretiens avec les employés dans le cadre du processus d'accréditation de la norme nationale d'égalité . Les conclusions et les recommandations de ces ateliers nous ont permis de comprendre où nous en sommes aujourd'hui, et ce qui est important pour l'avenir, avec notre programme D&I en matière de diversité. 20 % des collègues du Groupe ont participé aux sessions.
- Pour la première fois, notre enquête sur l'engagement des employés a recueilli des points de vue et des opinions sur la diversité et l'inclusion via un ensemble de questions mis à jour. 94% ont répondu à notre enquête.
- Des informations sur la mobilité sociale ont été obtenues en invitant des collègues britanniques à participer à une enquête organisée par l'indice de mobilité sociale. 50% ont répondu avec leur point de vue sur la mobilité sociale chez SEGRO.
- Deux séminaires « Sofa Series » ont eu lieu au cours desquels des collègues ont participé à une émission en direct pour en savoir plus sur notre programme Nurturing Talent de notre PDG, du directeur des ressources humaines du groupe et de conférenciers externes. Les événements comprenaient également une séance de questions-réponses en direct.
- Un cours de formation obligatoire en ligne a été conçu pour aider les collègues à comprendre les principes fondamentaux de la diversité et de l'inclusion. Une formation supplémentaire a été organisée pour nos cadres supérieurs et nos équipes de direction.
Quels changements avez-vous constatés dans votre organisation en conséquence ? Quels ont été les résultats ?
Grâce à nos initiatives Nurturing Talent, les collègues ont pu s'engager et se sentir connectés à notre programme D&I. Leurs points de vue et opinions ont contribué à nos plans, et via nos canaux de communication internes, nous avons soutenu la compréhension de nos priorités, eu des conversations significatives sur la D&I et permis à nos collègues de s'impliquer dans nos initiatives. Certains de nos succès vont de la nomination de sponsors pour diriger des initiatives telles que le recrutement de diplômés ou le programme 10 000 stagiaires noirs, à la nomination de groupes de pilotage et de travail sur des domaines clés tels que le bien-être, le développement de début de carrière et les stages. Les autres résultats incluent :
- Atteindre un engagement positif et une bonne compréhension au sein de SEGRO de notre programme Nurturing Talent.
- Permettre un véritable changement "sur le terrain" grâce à l'engagement, l'enthousiasme et la participation des collègues aux initiatives de notre programme.
Comment avez-vous mesuré cela ?
La D&I, dans le cadre de la promotion des talents dans notre cadre SEGRO responsable, est une priorité stratégique clé pour SEGRO, et nos équipes de direction examinent régulièrement les progrès.
Nos initiatives ont eu lieu en 2021 et nous sommes en train de mettre en place des mesures pertinentes pour suivre nos progrès, ainsi qu'un plan pour définir comment cela sera réalisé. Les mesures comprendront une meilleure compréhension de nos propres données D&I pour identifier les problèmes ou les priorités ; des mesures pour suivre le succès de nos initiatives en début de carrière et d'autres activités de recrutement ; ainsi que de continuer à offrir des opportunités d'engagement et de rétroaction aux collègues.
Nous sommes fiers de tous les progrès réalisés cette année et nous sommes impatients de poursuivre notre voyage pour voir plus de résultats se concrétiser en 2022 et au-delà.
Le marché de l'investissement est également très solide, Knight Frank prévoit une année record dans toute l'Europe, avec 38,3 milliards d'euros déjà négociés en 2021. Des rendements de 3 à 4 % sont désormais typiques tant au Royaume-Uni que sur le continent, l'Allemagne étant probablement la plus faible.
La recherche de référence Emerging Trends in Real Estate de l'Urban Land Institute et de PwC, publiée en novembre, continue de classer les installations logistiques en tête de liste des classes d'actifs les plus recherchées du secteur, de sorte que le poids du capital ne devrait pas diminuer.
Alors, où va le sous-secteur en 2022 ? Comment le monde des entrepôts continue-t-il de prospérer dans un marché déjà brûlant ? La réouverture des magasins, l'abordabilité pour les occupants, la hausse de l'inflation due aux pénuries de matériaux et les difficultés de la chaîne d'approvisionnement, qui pourraient à leur tour entraîner des hausses des taux d'intérêt et, bien sûr, un marché extrêmement concurrentiel pour de nouvelles opportunités sont tous cités comme des nuages sombres potentiels sur l'horizon.
L'essor du commerce électronique - plus récemment accéléré par la pandémie - a donné le coup d'envoi au boom des entrepôts. avec la dernière itération, « Q-commerce » - des opérateurs comme Deliveroo, Getir et Gorillas - générant une demande en tant que nouveaux entrants (en particulier lorsqu'ils s'associent à des supermarchés établis), l'augmentation de la pénétration en ligne dans le commerce de détail ne semble pas s'arrêter.
Et d'autres types de clients alimentent également la demande et réduisent l'offre. Je vais prendre deux exemples. Centres de données et industries créatives. Netflix, un nouveau client important de SEGRO à Enfield, a pris 250 000 pieds carrés comme campus de production de contenu. Il s'agit d'un espace développé de manière spéculative qui aurait autrement été occupé par des utilisateurs d'entrepôt plus traditionnels.
Avec une demande si forte et une offre d'entreposage globalement limitée par une disponibilité limitée de terrains, un processus de planification lent et une politique de planification restrictive et maintenant des pénuries de matériaux et de main-d'œuvre, ce qui fait également augmenter les coûts de construction, l'équation ne peut que se traduire par une croissance continue des loyers.
C'est une bonne nouvelle pour les investisseurs, car la hausse des loyers continue de soutenir les faibles rendements. Et tant que cette croissance est en place, l'inflation devient moins une menace et plus une opportunité. Même une augmentation des taux d'intérêt pour freiner l'inflation (le consensus de la plupart des économistes n'étant de toute façon que des hausses modestes) est susceptible d'être compensée par le simple niveau de capital à la recherche d'un logement.
L'abordabilité de l'espace d'entreposage pour les occupants devient alors le risque. L'analyse du marché immobilier (PMA) suggère que l'immobilier continue de représenter une très petite partie des coûts logistiques globaux.
Le loyer représente généralement moins de 5 %, le transport à 50 %, la tenue des stocks à 22 % et la main-d'œuvre à 10 % (et en hausse). Les occupants sont prêts à payer un supplément pour les meilleurs emplacements car ils sont cruciaux pour leur entreprise.
Une entreprise promettant une livraison dans l'heure à Londres ne peut tout simplement pas louer un entrepôt à mi-chemin de la M1 car cela torpillerait toute sa proposition client.
Mais un mot d'avertissement à ceux qui regardent le sous-secteur. Toutes les propriétés industrielles ne se valent pas. Un lotissement tertiaire multi-locataires situé en bordure d'un petit bourg ne peut être précisément qualifié ou considéré comme de la « logistique urbaine ».
Sa performance ne sera pas guidée par les thèmes que j'ai décrits. Les lieux de livraison du dernier kilomètre ont besoin d'une grande concentration de clients dans leur rayon immédiat et de la congestion routière pour empêcher un accès facile à ceux-ci. C'est ce qui justifie leurs loyers et valorisations élevés.
Globalement, les perspectives des entrepôts restent extrêmement solides. L'image historique de la propriété industrielle comme secteur 'Cendrillon' de l'immobilier est certainement révolue, elle peut vraiment rester au bal !
Article publié pour la première fois dans Property Week