Involucrarse con la diversa gama de la fuerza laboral en nuestro negocio para ampliar nuestra perspectiva
Los Compromisos del CEO con la Diversidad son el comienzo de un importante viaje, al que Real Estate Balance quiere invitarlo. 101 líderes sénior de la industria, incluido el CEO de SEGRO, David Sleath, se han inscrito para garantizar que la propiedad sea una industria diversa e inclusiva donde las mujeres reciban apoyo y se animen a aspirar a lo más alto.
Vea cómo SEGRO está cumpliendo con el Compromiso 9: Comprométase personalmente con la diversa gama de la fuerza laboral en su negocio para ampliar su perspectiva
¿Cómo implementó su organización este Compromiso?
En febrero de 2021, lanzamos Responsible SEGRO, un marco diseñado para aprovechar el trabajo existente sobre hacer lo correcto y tener un impacto positivo dondequiera que operemos. Fomentar el talento es una de las tres prioridades dentro de este marco, y su ambición es tener una cultura inclusiva y de apoyo con una fuerza laboral motivada de personas talentosas que refleje la composición de los países en los que operamos.
Durante 2021, implementamos cinco iniciativas, que también se utilizaron para interactuar con colegas para obtener una perspectiva más amplia sobre este tema:
- Grupos focales de empleados y entrevistas como parte del proceso de acreditación del Estándar Nacional de Igualdad . Los hallazgos y recomendaciones de estos talleres nos permitieron comprender dónde estamos hoy y qué es importante para el futuro con nuestra agenda de diversidad D&I. El 20 % de los compañeros de todo el Grupo participaron en las sesiones.
- Por primera vez, nuestra encuesta de compromiso de los empleados buscó puntos de vista y opiniones sobre diversidad e inclusión a través de un conjunto de preguntas actualizado. El 94% respondió a nuestra encuesta.
- Se obtuvo información sobre la movilidad social al invitar a colegas del Reino Unido a participar en una encuesta organizada por el Índice de Movilidad Social. El 50% respondió con su opinión sobre la movilidad social en SEGRO.
- Se llevaron a cabo dos seminarios de la 'Serie de sofás' en los que los colegas se unieron a una transmisión en vivo para comprender más sobre nuestro programa Nutrir el talento de nuestro director ejecutivo, director de recursos humanos del grupo y oradores externos. Los eventos también incluyeron una sesión de preguntas y respuestas en vivo.
- Se diseñó un curso de capacitación obligatorio en línea para ayudar a los colegas a comprender los fundamentos de la diversidad y la inclusión. Se organizó capacitación adicional para nuestro Gerente Senior y Equipos de Liderazgo.
¿Qué cambios vio en su organización como resultado? ¿Cuáles fueron los resultados?
A través de nuestras iniciativas de Fomento del Talento, los colegas han podido participar y sentirse conectados con nuestro programa D&I. Sus puntos de vista y opiniones han contribuido a nuestros planes y, a través de nuestros canales de comunicación internos, hemos apoyado la comprensión de nuestras prioridades, hemos tenido conversaciones significativas sobre D&I y hemos permitido que los colegas se involucren en nuestras iniciativas. Algunos de nuestros éxitos van desde la designación de patrocinadores para liderar iniciativas como el reclutamiento de graduados o el programa 10,000 Black Interns, hasta la designación de grupos directivos y de trabajo en áreas de enfoque clave como el bienestar, el desarrollo profesional temprano y las pasantías. Otros resultados incluyen:
- Lograr un compromiso positivo y una buena comprensión en todo SEGRO de nuestro programa Fomentar el talento.
- Permitir un cambio real 'sobre el terreno' a través del compromiso, el entusiasmo y la participación de los colegas en las iniciativas de nuestro programa.
¿Cómo mediste esto?
D&I, como parte de Nurturing Talent en nuestro marco de SEGRO Responsable, es una prioridad estratégica clave para SEGRO, y nuestros equipos de Liderazgo revisan regularmente el progreso.
Nuestras iniciativas han tenido lugar durante 2021 y estamos en el proceso de establecer métricas relevantes para monitorear nuestro progreso, junto con un plan para definir cómo se logrará. Las métricas incluirán una mejor comprensión de nuestros propios datos de D&I para identificar problemas o prioridades; medidas para rastrear el éxito de nuestras iniciativas de carreras tempranas y otras actividades de reclutamiento; así como continuar brindando oportunidades de participación y retroalimentación para los colegas.
Estamos orgullosos de todo el progreso realizado este año y esperamos continuar nuestro viaje para ver más resultados durante 2022 y más allá.
El mercado de inversión también es muy fuerte, Knight Frank pronosticó un año récord en toda Europa, con 38.300 millones de euros ya negociados en 2021. Los rendimientos del 3-4% ahora son típicos tanto en el Reino Unido como en el continente, siendo probablemente Alemania el más bajo.
La investigación de referencia Emerging Trends in Real Estate del Urban Land Institute y PwC, publicada en noviembre, continúa clasificando las instalaciones logísticas en los primeros lugares de la lista de las clases de activos más deseables del sector, por lo que es poco probable que disminuya el peso del capital.
Entonces, ¿hacia dónde se dirige el subsector en 2022? ¿Cómo continúa prosperando el mundo de los almacenes en un mercado que ya está al rojo vivo? La reapertura de tiendas, la asequibilidad para los ocupantes, el aumento de la inflación a través de la escasez de materiales y las dificultades de la cadena de suministro que pueden, a su vez, conducir a aumentos de las tasas de interés y, por supuesto, un mercado enormemente competitivo para nuevas oportunidades, se citan como posibles nubes oscuras en el horizonte.
El auge del comercio electrónico, más recientemente impulsado por la pandemia, inició el auge de los almacenes. con la última iteración, 'Q-commerce' (operadores como Deliveroo, Getir y Gorillas) generando demanda como nuevos participantes (particularmente cuando se asocian con supermercados establecidos), el aumento de la penetración en línea en el comercio minorista parece no tener tregua.
Y otros tipos de clientes también están impulsando la demanda y reduciendo la oferta. Voy a elegir dos ejemplos. Centros de datos e industrias creativas. Netflix, un importante nuevo cliente de SEGRO en Enfield, ha tomado 250,000 pies cuadrados como campus de producción de contenido. Este es un espacio desarrollado especulativamente que, de otro modo, habría sido ocupado por usuarios de almacenes más tradicionales.
Con una demanda tan fuerte y una oferta de almacenamiento en general restringida por la disponibilidad limitada de terrenos, un proceso de planificación lento y una política de planificación restrictiva y ahora la escasez de materiales y mano de obra, que también está elevando los costos de construcción, la ecuación solo puede resultar en un crecimiento continuo de los alquileres.
Esta es una buena noticia para los inversores, ya que el aumento de los alquileres sigue apuntalando los bajos rendimientos. Y mientras exista ese crecimiento, la inflación deja de ser una amenaza y se convierte más en una oportunidad. Incluso un aumento en las tasas de interés para frenar la inflación (el consenso de la mayoría de los economistas es solo aumentos modestos de todos modos) es probable que sea superado por el nivel de capital en busca de una casa.
La asequibilidad del espacio de almacén para los ocupantes se convierte entonces en el riesgo. Property Market Analysis (PMA) sugiere que la propiedad continúa siendo una parte muy pequeña del costo total de logística.
El alquiler suele representar menos del 5 %, con el transporte en un 50 %, el mantenimiento de inventario en un 22 % y la mano de obra en un 10 % (y en aumento). Los ocupantes están dispuestos a pagar una prima por las mejores ubicaciones porque son cruciales para su negocio.
Una empresa que promete la entrega en una hora en Londres, simplemente no puede arrendar un almacén a mitad de camino de la M1 porque arruinaría toda su propuesta de cliente.
Pero una palabra de precaución para aquellos que miran el subsector. No toda la propiedad industrial es igual. Una propiedad terciaria de arrendamiento múltiple ubicada en el borde de una pequeña ciudad comercial no puede describirse o considerarse con precisión como "logística urbana".
Su desempeño no será impulsado por los temas que he descrito. Los lugares de entrega de última milla necesitan una gran concentración de clientes en su radio inmediato y la congestión de las carreteras para inhibir el fácil acceso a ellos. Eso es lo que justifica sus altos alquileres y valoraciones.
En general, las perspectivas para los almacenes siguen siendo extremadamente sólidas. La imagen histórica de la propiedad industrial como el sector de la 'Cenicienta' de los bienes raíces ciertamente ha terminado, ¡realmente puede quedarse en la pelota!
Artículo publicado por primera vez en Property Week
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