Dichiarazione sul Covid-19

David Sleath, amministratore delegato , ha dichiarato:

“Il nostro obiettivo principale è la salute, la sicurezza e il benessere dei nostri dipendenti, mentre lavoriamo duramente per supportare i nostri clienti e altri partner commerciali durante questo periodo difficile. Il team SEGRO è operativo, lavora da casa, con pieno accesso ai nostri sistemi centrali e alla rete di comunicazione.

"Sebbene gli attuali eventi globali siano senza precedenti, prevediamo che le tendenze strutturali che hanno guidato la domanda da parte degli occupanti di spazi di magazzino di alta qualità e ben posizionati rimarranno intatti e potrebbero persino essere rafforzati dalla crisi, poiché l'importanza delle catene di approvvigionamento logistiche è stata messo a fuoco nelle ultime settimane.

“Abbiamo una base clienti molto diversificata in una varietà di settori, molti dei quali sono coinvolti nella fornitura di beni e servizi critici, ma ci rendiamo conto che le circostanze attuali stanno mettendo sotto pressione i flussi di cassa di alcuni dei nostri clienti. La maggior parte di queste attività è fondamentalmente solida e stiamo lavorando con loro per fornire un'assistenza adeguata. Sebbene sia troppo presto per valutare appieno l'impatto di questa crisi, l'elevata qualità del nostro portafoglio e la solidità del nostro bilancio significano che siamo in una buona posizione per resistere alla tempesta causata dalla pandemia di Covid-19".

Posizione finanziaria ( vedi Appendice 1 )

• SEGRO è molto ben capitalizzata con un bilancio solido (26% LTV al 31 marzo 2020), liquidità elevata e margini significativi rispetto ai suoi covenant finanziari:
• Disponibilità liquide e non utilizzate per £ 1,2 miliardi al 31 marzo 2020. Il Gruppo ha circa £ 280 milioni di impegni di capitale al 31 marzo 2020.
• Scadenza media del debito di poco inferiore a 10 anni al 31 marzo 2020 e nessuna scadenza importante prima del 2023.
• Il reddito da locazione dovrebbe diminuire dell'80% o il valore delle attività del 64% prima che vengano violate le clausole di debito.
• Il Consiglio ha ritenuto opportuno procedere al pagamento del dividendo finale di 14,4 pence per azione in data 1 maggio 2020, come precedentemente annunciato.

Impatto sulle operazioni

• Il trading nella prima parte del 2020, prima dell'inizio della situazione Covid-19, è stato incoraggiante, con la crescita degli affitti che ha superato le nostre aspettative a causa di nuove locazioni e pre-affitti.
• La nostra base di clienti è molto diversificata. Molti di loro sono coinvolti nella fornitura di beni e servizi essenziali alle imprese e ai consumatori e alcuni sono alla ricerca di ulteriore spazio sia per l'occupazione immediata sia per prepararsi a una crescita a lungo termine una volta che la crisi sarà finita.
• Ci sono, ovviamente, alcune aziende che sono fondamentalmente solide ma che soffrono di problemi di flusso di cassa a breve termine. Attualmente stiamo lavorando, caso per caso, con clienti in tutto il Gruppo che rappresentano circa un quarto del nostro canone totale per quanto riguarda un adeguato sollievo, principalmente attraverso la riprofilazione dei tempi dei pagamenti degli affitti.
• Circa la metà del reddito da locazione principale del Gruppo è pagabile nei giorni di pagamento trimestrali del Regno Unito, con gli affitti nell'Europa continentale pagabili con un orario diverso. Per l'ultima data di pagamento trimestrale, il 25 marzo 2020, è stato pagato il 71% dell'affitto dovuto e circa il 25% è soggetto a discussioni di riprofilatura. Nella fase equivalente dell'anno scorso, era stato pagato il 96 per cento dell'affitto.
• La consegna della maggior parte dei progetti di sviluppo previsti per il completamento nel corso del 2020 sarà ritardata a causa delle misure governative adottate per combattere il virus, nonché dei vincoli nella sicurezza dei materiali e/o della manodopera per i nostri cantieri.
• È inevitabile che ci siano degli effetti negativi sui guadagni nel breve termine, e attualmente non è possibile quantificarli in quanto dipende dall'evoluzione della pandemia, dalla durata e dall'entità delle misure messe in atto per contrastarla, e la natura, la portata e l'efficacia del sostegno del governo ai settori dell'economia più colpiti.

Aiutiamo le nostre comunità locali

• Rimaniamo impegnati a sostenere le nostre comunità locali, i servizi sanitari e le altre parti interessate nel Regno Unito e in Europa durante questo periodo difficile. Abbiamo già fornito spazio senza affitto a un certo numero di enti di beneficenza del banco alimentare e stiamo lavorando con le autorità locali per aiutare a creare centri comunitari in alcune delle nostre proprietà, per aiutare a garantire che cibo e forniture possano raggiungere i membri vulnerabili dei quartieri in che operiamo.
• Stiamo lavorando a stretto contatto con i nostri partner della comunità locale in tutta l'azienda per determinare un ulteriore supporto appropriato nei prossimi mesi.

Assemblea Generale Annuale ("AGM") e dividendo finale

L'assemblea generale di SEGRO è prevista per il 21 aprile 2020. In conformità con lo Statuto della Società e vista la situazione Covid-19, in particolare le misure obbligatorie (le misure Stay at Home) pubblicate dal Governo il 23 marzo 2020 che vietano al pubblico riunioni di più di due persone, purtroppo gli azionisti non potranno partecipare di persona all'assemblea. Prenderemo accordi per garantire che i requisiti legali per lo svolgimento dell'assemblea possano essere soddisfatti e la forma dell'assemblea sarà puramente funzionale: l'assemblea comprenderà solo le votazioni formali senza alcun aggiornamento commerciale.

Gli azionisti sono pertanto fortemente incoraggiati a votare su tutte le deliberazioni online o nominando il Presidente dell'AGM come delegato prima dell'assemblea (nominando il Presidente dell'AGM come delegato, piuttosto che un'altra persona nominata, il vostro voto sarà conteggiati in assemblea). Si prega di fare riferimento alle Informazioni per gli Azionisti fornite nell'Avviso di Assemblea per le istruzioni su come votare online o per delega. Le domande possono essere poste prima della riunione inviandole a companysecretariat.mailbox@SEGRO.com e riceveranno risposta per iscritto. Questa situazione è in continua evoluzione e il governo del Regno Unito può modificare le attuali restrizioni o attuare ulteriori misure relative allo svolgimento di assemblee generali durante il periodo interessato. Se è necessario fornire agli azionisti ulteriori informazioni sull'AGM, o notificare loro eventuali accordi alternativi, lo faremo sul nostro sito Web (www.SEGRO.com) e, se del caso, tramite annuncio di RNS.

Il dividendo finale di 14,4 pence per azione sarà messo in pagamento il 1° maggio 2020, previa approvazione dell'Assemblea generale. Mentre ci aspettiamo di poter tenere l'Assemblea Generale nel modo sopra previsto, se per qualsiasi motivo non siamo in grado di farlo, gli amministratori hanno invece l'autorità di pagare il dividendo finale proposto come acconto sul dividendo, che non richiederebbe l'approvazione degli azionisti. Eventuali modifiche di questo tipo al dividendo finale proposto saranno annunciate da RNS.

Il dividendo finale ha un fabbisogno massimo di cassa di circa 158 milioni di sterline. Come negli anni precedenti, viene offerta un'alternativa allo scrip dividend e il prezzo è stato fissato a 720,16 pence per azione.

DETTAGLI DI CONTATTO PER INVESTITORI / ANALISTI E RICHIESTE AI MEDIA :

Soumen Das (Chief Financial Officer)
Tel: + 44 (0) 20 7451 9110

Claire Mogford (responsabile delle relazioni con gli investitori)
Tel: + 44 (0) 20 7451 9048

Gary Gaskarth (Responsabile delle comunicazioni esterne)
Tel: + 44 (0) 20 7451 9130

Richard Sunderland / Claire Turvey / Eve Kirmatzis (FTI Consulting)
Tel: + 44 (0) 20 3727 1000

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole sulla trasparenza e sulla divulgazione della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa tale affermazione. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

Note per i redattori:

SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e quotato alla Borsa di Londra nell'indice FTSE 100. È uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di moderni magazzini e proprietà industriali leggere con un portafoglio che comprende 7,8 milioni di metri quadrati di spazio (84 milioni di piedi quadrati), per un valore di 11,7 miliardi di sterline al 31 dicembre 2019. Le sue attività sono posizionate strategicamente a sedi nel Regno Unito a Londra e nelle regioni del sud-est e delle Midlands, mentre nell'Europa continentale ha sviluppi in Francia, Germania, Italia, Polonia, Spagna, Paesi Bassi e Repubblica Ceca.

Da 100 anni SEGRO crea lo spazio che permette a cose straordinarie di accadere. Dai moderni grandi magazzini, utilizzati principalmente per centri di distribuzione regionali, nazionali e internazionali, ai magazzini urbani situati vicino ai principali centri abitati e distretti commerciali, fornisce risorse di alta qualità che consentono ai suoi clienti di prosperare.