Risultati per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2017

• SEGRO ha fornito un'altra solida serie di parametri finanziari, operativi e di performance di portafoglio e un livello record di completamenti di sviluppo, quasi tutti affittati.
• L'utile ante imposte rettificato in aumento del 25,7% riflette la nostra attenzione alla gestione dei clienti e del portafoglio (che ha portato a tassi di fidelizzazione elevati dei clienti, crescita degli affitti simile a quella e un basso tasso di sfitto) e agli investimenti durante l'anno (principalmente acquisizione della piena proprietà del Portafoglio di Airport Property Partnership e un livello record di spese in conto capitale per lo sviluppo).
• L'EPS rettificato è aumentato del 5,9 per cento a 19,9 pence (2016: 18,8 pence1), incorporando le nuove azioni emesse nell'emissione dei diritti di marzo. IFRS EPS di 98,5 pence (2016: 51,6 pence1), include anche l'impatto dell'aumento del 13,6 per cento (2016: aumento del 4,8 per cento) nel valore del nostro portafoglio.
• EPRA NAV per azione in aumento del 16,3% a 556 pence (31 dicembre 2016: 478 pence1).
• Bilancio significativamente rafforzato dall'attività di Rights Issue e rifinanziamento del debito. Abbiamo completato 2,7 miliardi di sterline di attività di finanziamento per SEGRO e SELP, riducendo il costo medio del debito al 2,1% e migliorando l'efficienza e la solidità del bilancio.
• Prospettive di guadagno future sostenute da 1,2 milioni di mq di progetti di sviluppo in costruzione o in discussioni pre-affitto avanzate, equivalenti a quasi un quinto del nostro attuale portafoglio. L'attuale pipeline di sviluppo è in grado di generare 43 milioni di sterline di affitto, pari a un rendimento del costo di quasi l'8%, oltre la metà del quale è stato garantito da pre-affitti e locazioni prima del completamento. La nostra banca di terra e la terra sotto il nostro controllo offrono un potenziale significativo per la crescita futura.
• Il dividendo finale è aumentato del 6,1% a 11,35 pence (dividendo finale 2016: 10,7 pence1).

Commentando i risultati, David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“SEGRO ha ottenuto un'altra solida serie di risultati nel 2017 con alcune delle nostre migliori metriche operative in assoluto, sostenute da livelli record di completamenti di sviluppo (quasi tutti in pre-locazione), il nostro investimento attivo e la gestione patrimoniale, nonché un'ulteriore valutazione del portafoglio crescita.

“La domanda degli occupanti all'inizio del 2018 è forte in tutti i nostri mercati e l'offerta di magazzini moderni rimane limitata. Le prospettive di crescita degli affitti, in particolare nel Regno Unito, rimangono buone e i valori degli affitti stanno migliorando nel nostro portafoglio di magazzini urbani nell'Europa continentale. L'appetito degli investitori per i magazzini di prima qualità rimane insoddisfatto, attratto dai fondamentali del mercato occupazionale.

"È probabile che i fattori strutturali della domanda nel nostro settore (urbanizzazione, crescita dell'economia digitale ed e-commerce) sosterranno la domanda degli occupanti per un po' di tempo a venire e questi, insieme alle nostre risorse moderne e ben posizionate, la nostra attuale pipeline di sviluppo e la nostra banca fondiaria offrono tutte opportunità significative per la crescita futura”.

PRINCIPI FINANZIARI E OPERATIVI ¹

I guadagni di valutazione in tutto il portafoglio riflettono la gestione patrimoniale e la domanda degli investitori

• Crescita del valore del capitale del portafoglio del 13,6 per cento (2016: 4,8 per cento) trainata principalmente da un aumento del 15,8 per cento del valore a parità di valore del nostro portafoglio nel Regno Unito (2016: 4,6 per cento) e del 6,2 per cento nell'Europa continentale ( 2016: 0,6 per cento). L'aumento riflette i vantaggi della gestione attiva del nostro portafoglio, della compressione dei rendimenti e del miglioramento dei valori locativi, rafforzati dai guadagni derivanti dalla nostra attività di sviluppo.
• I valori locativi (ERV) sono aumentati del 3,1 per cento. Il valore degli affitti nel Regno Unito è aumentato del 3,9 per cento (2016: 4,7 per cento) e dell'1,2 per cento nell'Europa continentale (2016: 0,3 per cento).

Forte attività di sviluppo e asset management, supportata da condizioni di mercato positive

• Aumento del 19% del nuovo affitto contratto nel periodo a 53,5 milioni di sterline (2016: 44,9 milioni di sterline), di cui 28,6 milioni di sterline (2016: 23,4 milioni di sterline) provengono da accordi di pre-affitto di nuovi sviluppi e locazioni di spazi speculativi prima della completamento.
• Crescita del reddito netto da locazione del 2,6% (aumento del 5,1% nel Regno Unito, diminuzione del 2,5% nell'Europa continentale) aiutata da un aumento del 9,5% su revisioni e rinnovi degli affitti, principalmente grazie alla cattura del potenziale di ritorno accumulato negli ultimi anni nel portafoglio del Regno Unito.
• Basso tasso di sfitto del 4,0 per cento (31 dicembre 2016: 5,7 per cento) e fidelizzazione dei clienti in aumento all'81 per cento (2016: 75 per cento) degli affitti a rischio di scadenza o interruzione del cliente, a dimostrazione della nostra attenzione al servizio clienti.

L'allocazione del capitale si è concentrata sul programma di sviluppo accrescitivo e sulle acquisizioni per creare scala nei nostri mercati target

• Investimento netto di 592 milioni di sterline nel 2017 , inclusa una spesa in conto capitale per lo sviluppo di 414 milioni di sterline e l'acquisizione del 50% del portafoglio APP di 1,1 miliardi di sterline.
• Gli investimenti di sviluppo totali per il 2018 dovrebbero nuovamente superare i 350 milioni di sterline.
• 43 milioni di sterline di affitto potenziale dall'attuale pipeline di sviluppo, di cui oltre la metà è stata garantita da pre-affitti e locazioni prima del completamento.
• Ulteriori progetti di pre-affitto "a breve termine" associati a 22 milioni di sterline di affitto sono in fase avanzata di negoziazione.

Il bilancio si è rafforzato con 2,7 miliardi di sterline di nuovi finanziamenti durante l'anno

• 573 milioni di sterline di proventi (lordi) dall'emissione dei diritti di marzo hanno fornito capitale per acquisire il portafoglio APP e perseguire un ulteriore sviluppo.
• 2,1 miliardi di sterline di nuovo debito per SEGRO e SELP sono stati firmati durante l'anno, rimborsando debiti più costosi e meno flessibili, migliorando significativamente la nostra struttura del capitale, portando il costo medio del debito al 2,1% (2016: 3,4%) e la media scadenza del debito a 10,8 anni (2016: 6,2 anni).
• Rapporto LTV look-through del 30% (31 dicembre 2016: 33%).

¹ Le metriche storiche per l'utile per azione, il dividendo per azione e il valore patrimoniale netto per azione sono state adeguate di un fattore di rettifica bonus di 1,046 per riflettere l'emissione di diritti effettuata a marzo 2017.
² I dati riportati alle pagine da 1 a 14 si riferiscono alla quota di SEGRO, fatta eccezione per i terreni (ettari) e gli spazi (metri quadrati) che sono quotati al 100 per cento, salvo diversa indicazione. Per ulteriori dettagli, fare riferimento alla Presentazione dell'informativa finanziaria nella Revisione finanziaria.

¹ I dati per azione sono stati adeguati di un fattore di adeguamento del bonus di 1,046 per riflettere l'emissione di diritti nel marzo 2017.
² Una riconciliazione tra l'utile prima delle imposte rettificato e l'utile prima delle imposte IFRS è mostrata nella Nota 2.
³ Una riconciliazione tra Utile per azione rettificato e Utile per azione IFRS è mostrata nella Nota 11(i).
⁴ Una riconciliazione tra il valore patrimoniale netto per azione EPRA e il valore patrimoniale netto per azione IFRS è riportata nella Nota 11(ii).
⁵ I calcoli per le misure di performance dell'EPRA sono riportati nelle note integrative all'informativa finanziaria sintetica.
⁶ Movimentazione percentuale di valutazione nel periodo in base alla differenza tra le valutazioni di apertura e chiusura di tutti gli immobili inclusi gli immobili in costruzione e i terreni, rettificando per spese in conto capitale, acquisizioni e dismissioni.

Visualizza il comunicato stampa completo in formato PDF.

I dettagli completi delle nostre partecipazioni possono essere trovati nel rapporto di analisi della proprietà SEGRO.

Guarda un'intervista video con David Sleath, amministratore delegato e Soumen Das, direttore finanziario.

WEBCAST / CONFERENCE CALL PER INVESTITORI E ANALISTI

Un webcast live della presentazione dei risultati sarà disponibile dalle 09:00 (ora del Regno Unito) all'indirizzo:

https://edge.media-server.com/m6/p/okpi88oo

Il webcast sarà disponibile per la replica sul sito Web di SEGRO all'indirizzo: http://www.segro.com/investors entro la fine dell'attività.

È ora disponibile un'intervista video con David Sleath, amministratore delegato, che discute dei risultati www.segro.com , insieme a questo annuncio, il Rapporto di Analisi Immobiliare FY 2017 e altre informazioni su SEGRO.

SU SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce 6,7 milioni di metri quadrati di spazio (72 milioni di piedi quadrati) per un valore di oltre 9 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO, alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni future, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sull'andamento. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i suoi obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi della Disclosure Guidance and Transparency Rules della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui tale dichiarazione è basato. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto.

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