Resultaten voor het jaar eindigend op 31 december 2017

• SEGRO heeft opnieuw een sterke reeks financiële, operationele en portfolioprestatiestatistieken opgeleverd, en een recordniveau van voltooide ontwikkelingsprojecten, die bijna allemaal zijn verhuurd.
• De stijging van de gecorrigeerde winst vóór belastingen met 25,7 procent weerspiegelt onze focus op klanten- en portefeuillebeheer (dat zorgde voor een hoog klantbehoud, vergelijkbare huurgroei en een lage leegstand) en investeringen gedurende het jaar (voornamelijk het verwerven van volledige eigendom van de Airport Property Partnership-portefeuille en een recordniveau van investeringsuitgaven voor ontwikkeling).
• Aangepaste winst per aandeel steeg met 5,9 procent tot 19,9 pence (2016: 18,8 pence1), inclusief de nieuwe aandelen die zijn uitgegeven bij de claimemissie in maart. IFRS WPA van 98,5 pence (2016: 51,6 pence1) omvat ook de impact van de stijging van 13,6 procent (2016: stijging van 4,8 procent) op de waarde van onze portefeuille.
• EPRA NAV per aandeel stijgt met 16,3 procent tot 556 pence (31 december 2016: 478 pence1).
• Balans aanzienlijk versterkt door de claimemissie en de herfinanciering van schulden. We hebben £ 2,7 miljard aan financieringsactiviteiten voor SEGRO en SELP afgerond, waardoor de gemiddelde kosten van schulden zijn teruggebracht tot 2,1 procent en de efficiëntie en kracht van de balans zijn verbeterd.
• Toekomstige winstvooruitzichten ondersteund door 1,2 miljoen m² aan ontwikkelingsprojecten in aanbouw of in vergevorderde voorverhuurde besprekingen, wat overeenkomt met bijna een vijfde van onze huidige portefeuille. De huidige ontwikkelingspijplijn is in staat om £ 43 miljoen aan huur te genereren, wat neerkomt op een rendement op de kosten van bijna 8 procent, waarvan meer dan de helft is verzekerd door voorverhuur en verhuur voorafgaand aan de voltooiing. Onze grondbank en grond onder onze controle bieden een aanzienlijk potentieel voor toekomstige groei.
• Het slotdividend steeg met 6,1 procent tot 11,35 pence (slotdividend 2016: 10,7 pence1).

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“SEGRO heeft in 2017 opnieuw een sterke reeks resultaten geleverd met enkele van onze beste operationele statistieken ooit, ondersteund door recordniveaus van voltooiing van de ontwikkeling (die bijna allemaal voorverhuurd zijn), onze actieve investerings- en activabeheer, evenals verdere portefeuillewaardering groei.

“De vraag van gebruikers begin 2018 is sterk in al onze markten en het aanbod van moderne magazijnruimte blijft beperkt. De vooruitzichten voor huurgroei, met name in het VK, blijven goed en de huurwaarden verbeteren in onze stedelijke magazijnportefeuille in continentaal Europa. De belangstelling van beleggers voor eersteklas magazijnen blijft onverzadigbaar, aangetrokken door de fundamentals van de beroepsmarkt.

“De structurele aanjagers van de vraag in onze sector (verstedelijking, groei van de digitale economie en e-commerce) zullen waarschijnlijk de komende tijd de vraag van gebruikers ondersteunen en deze, in combinatie met onze moderne, goed gelegen activa, onze huidige ontwikkelingspijplijn en onze landbank bieden allemaal belangrijke kansen voor toekomstige groei.”

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN ¹

Waarderingswinsten over de hele portefeuille weerspiegelen het vermogensbeheer en de vraag van beleggers

• Vermogensgroei van de portefeuille met 13,6 procent (2016: 4,8 procent), voornamelijk gedreven door een stijging van 15,8 procent in de like-for-like waarde van onze Britse portefeuille (2016: 4,6 procent) en 6,2 procent in Continentaal Europa ( 2016: 0,6 procent). De stijging weerspiegelt de voordelen van een actief beheer van onze portefeuille, compressie van het rendement en verbetering van de huurwaarden, versterkt door winst uit onze ontwikkelingsactiviteiten.
• De huurwaarden (ERV's) stegen met 3,1 procent. De huurwaarden in het VK stegen met 3,9 procent (2016: 4,7 procent) en met 1,2 procent in Continentaal Europa (2016: 0,3 procent).

Sterke ontwikkelings- en vermogensbeheeractiviteit, ondersteund door positieve marktomstandigheden

• 19 procent stijging van nieuwe huurcontracten in de periode tot £ 53,5 miljoen (2016: £ 44,9 miljoen), waarvan £ 28,6 miljoen (2016: £ 23,4 miljoen) afkomstig is van voorverhuurde overeenkomsten voor nieuwbouw en verhuur van speculatieve ruimte voorafgaand aan voltooiing.
• 2,6 procent like-for-like netto huurinkomstengroei (5,1 procent toename in het VK, 2,5 procent afname in continentaal Europa), geholpen door een stijging van 9,5 procent bij huurherzieningen en -vernieuwingen, voornamelijk door het benutten van reversionary-potentieel dat de afgelopen jaren is opgebouwd. jaar in de Britse portefeuille.
• Laag leegstandspercentage van 4,0 procent (31 december 2016: 5,7 procent) en klantbehoud stijgt tot 81 procent (2016: 75 procent) van de huur met risico door vervaldatum of klantonderbreking, wat onze focus op klantenservice weerspiegelt.

Kapitaaltoewijzing gericht op ontwikkelingsprogramma en acquisities om schaalvergroting in onze doelmarkten op te bouwen

• Netto-investering van £ 592 miljoen in 2017 inclusief ontwikkelingsinvesteringen van £ 414 miljoen en de acquisitie van 50 procent van de £ 1,1 miljard APP-portfolio.
• De totale ontwikkelingsinvesteringen voor 2018 zullen naar verwachting opnieuw meer dan £ 350 miljoen bedragen.
• £ 43 miljoen aan potentiële huur uit de huidige ontwikkelingspijplijn, waarvan meer dan de helft is veiliggesteld door voorverhuur en verhuur voorafgaand aan de voltooiing.
• Verdere voorverhuurde projecten op korte termijn met een huurbedrag van £ 22 miljoen bevinden zich in een vergevorderd stadium van onderhandeling.

Balans versterkt met £ 2,7 miljard aan nieuwe financiering gedurende het jaar

• £ 573 miljoen aan (bruto) opbrengsten van de claimemissie in maart verschafte kapitaal om de APP-portefeuille te verwerven en verdere ontwikkeling na te streven.
• In de loop van het jaar werd £ 2,1 miljard aan nieuwe schulden voor SEGRO en SELP ondertekend, waarmee duurdere, minder flexibele schulden werden terugbetaald, onze kapitaalstructuur aanzienlijk werd verbeterd, de gemiddelde kosten van schulden werden verbeterd tot 2,1 procent (2016: 3,4 procent) en het gemiddelde schuldlooptijd tot 10,8 jaar (2016: 6,2 jaar).
• Doorkijk LTV-ratio van 30 procent (31 december 2016: 33 procent).

¹ Historische statistieken voor winst per aandeel, dividend per aandeel en intrinsieke waarde per aandeel zijn aangepast met een bonusaanpassingsfactor van 1.046 om de claimemissie weer te geven die in maart 2017 werd uitgevoerd.
² Cijfers op pagina's 1 t/m 14 hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die worden genoteerd op 100 procent, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

¹ De cijfers per aandeel zijn aangepast met een bonusaanpassingsfactor van 1,046 om de claimemissie in maart 2017 weer te geven.
² Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen is weergegeven in toelichting 2.
³ Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11(i).
⁴ Een aansluiting tussen EPRA intrinsieke waarde per aandeel en IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11(ii).
⁵ Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de Aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie.
⁶ Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen begin- en eindwaarderingen voor alle objecten, inclusief gebouwen in aanbouw en grond, gecorrigeerd voor investeringsuitgaven, aan- en verkopen.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive en Soumen Das, Chief Financial Officer.

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de resultatenpresentatie is vanaf 09.00 uur (Britse tijd) beschikbaar op:

https://edge.media-server.com/m6/p/okpi88oo

De webcast zal tegen het einde van de dag beschikbaar zijn voor herhaling op de website van SEGRO op: http://www.segro.com/investors .

Een video-interview met David Sleath, Chief Executive, waarin de resultaten worden besproken, is nu beschikbaar om te bekijken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het Vastgoedanalyserapport 2017 en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,7 miljoen vierkante meter ruimte (72 miljoen vierkante voet) met een waarde van meer dan £ 9 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de Richtlijnen voor openbaarmaking en transparantie van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring betrekking heeft, weer te geven. gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.