La pianificazione deve riflettere il modo in cui viviamo

L'Office for Place è progettato per incorporare la "bellezza" nel sistema di pianificazione, ma questo concetto non ha impedito che il nuovo progetto di legge sulla pianificazione fosse visto come un potenziale percorso per coprire le aree della campagna di Chilterns nelle case.

Credo che ci siano ulteriori problemi per il governo a meno che non affronti lo squilibrio tra il cambiamento degli stili di vita nel Regno Unito e la mancanza di pianificazione per l'occupazione.

Con l'e-commerce che è balzato dal 10% ad almeno il 30% del mercato al dettaglio del Regno Unito durante l'ultimo anno, CBRE ha identificato una serie di fattori che stanno guidando la domanda di e-commerce.

L'elevata percentuale di popolazione urbana del Regno Unito, l'aumento delle vendite di dispositivi mobili, l'utilizzo elevato delle carte di credito, una popolazione digitalmente qualificata e una buona copertura della banda larga sono i motivi per cui siamo in vantaggio rispetto al resto d'Europa nell'e-commerce, sebbene il continente stia recuperando rapidamente.

Gli esperti di pianificazione Turley sostengono che nel 2020 il rapporto tra il magazzino necessario per casa è salito a 73 piedi quadrati da 69 piedi quadrati nel 2019 e suggeriscono che solo in Inghilterra sarebbero necessari quasi 22 milioni di piedi quadrati di magazzino ogni anno per mantenere questo rapporto.

E Savills riferisce che a medio termine, è probabile che le catene di approvvigionamento passino dal funzionamento "just in time" a un modello "just in case", il che significa che i rivenditori terranno più scorte per soddisfare la crescente domanda, richiedendo ancora una volta più spazio di magazzino.

Ma di volta in volta il mondo della logistica trova un'idea sbagliata tra il governo centrale e le autorità di pianificazione locale sull'importanza del magazzino per la vita quotidiana della popolazione, le sue credenziali ambientali e il ruolo nella creazione di posti di lavoro.

Ad esempio, si discute molto sul numero di furgoni necessari per soddisfare le consegne di e-commerce locali, ma molto poco sulla quantità di viaggio da e per i negozi in auto per acquistare la stessa merce.
Le incomprensioni si approfondiscono quando scendiamo nel dettaglio di circolazione, carico, altezza e accessibilità.

Quindi, sono stato lieto di vedere la British Property Federation pubblicare il suo eccellente "Manifesto dei terreni per l'occupazione" a luglio, definendo un piano in 10 punti per sostenere la crescita e spiegare come è possibile migliorare la pianificazione per l'occupazione dei terreni.

Tra le buone idee c'erano:

• Una presunzione a favore dello sviluppo logistico, con annessi criteri chiave: facile accesso alla rete autostradale strategica, un sito in grado di ospitare edifici di grandi dimensioni sia in termini di ingombro che di altezza e siti dimostrati adatti alle esigenze di un futuro occupante
• Codici di progettazione industriali e compatibili con la logistica: il progetto di legge finora sembra essere applicabile solo allo sviluppo residenziale ed è fondamentale che i responsabili politici comprendano i requisiti funzionali del mondo dei magazzini
• Applicare le linee guida della politica di pianificazione per la logistica in modo più solido, con gli ispettori del piano locale che hanno un ruolo nel garantire la conformità
• Aggiunta di un sottoinsieme di "Crescita a lungo termine" all'interno delle zone di "crescita" delineate nel disegno di legge di pianificazione che aiuterà ad accogliere siti di rigenerazione su larga scala o estensioni urbane
• E soprattutto introdurre un 'Employment Land Delivery Test' simile all'Housing Delivery Test che garantisce che una quantità proporzionata di occupazione, incluso il magazzino, sia anticipata per controbilanciare la nuova offerta di alloggi.

Attualmente c'è una disconnessione tra il sistema di pianificazione nazionale del Regno Unito e lo stile di vita della popolazione.

La pandemia ci ha mostrato che la logistica è una parte cruciale dell'infrastruttura nazionale del Regno Unito, facilitando tutto, dalle consegne di farmaci e DPI alla spesa quotidiana.

Quanto più rapidamente la legislazione esistente e la bozza di pianificazione vengono modificate per riflettere il modo in cui le persone nel Regno Unito ora vivono meglio la propria vita.

Le catene di approvvigionamento sono complesse, integrate e coprono aree geografiche regionali, nazionali e persino internazionali. Non rispettano i confini delle autorità locali, quindi un approccio e politiche nazionali sono richiesti dal governo.

Articolo pubblicato per la prima volta su Property Week a settembre 2021