Domanda di magazzino e dove potrebbe dirigersi nel 2022?
La domanda di una buona proprietà di magazzino non è mai stata così alta e l'offerta non è mai stata così bassa. La crescita degli affitti non è mai stata più forte e i rendimenti non sono mai stati inferiori.
Secondo CBRE, i livelli di affitto raggiunti per alcune unità di prim'ordine superano il 20% del canone indicato con gli aumenti più marcati nel sud-est. Abbiamo visto questo, e altro ancora, nel nostro portafoglio, in particolare a Londra. I migliori magazzini logistici urbani vengono ora affittati a più di £ 30 per piede quadrato e i migliori magazzini big box delle Midlands sono a un record di £ 8 in più.
Nel Regno Unito nei primi nove mesi del 2021, 17,6 milioni di piedi quadrati di edifici speculativi sono stati affittati o sono in offerta, rispetto agli 11,1 milioni di piedi quadrati dell'intero 2020, anno record di adozione. Non ho mai conosciuto posti vacanti così bassi, in genere in media a doppia cifra in tutta Europa, ora sono del 4-5%, con molte località che devono far fronte a carenze ancora più gravi.
Anche il mercato degli investimenti è molto forte, Knight Frank prevede un anno record in tutta Europa, con 38,3 miliardi di euro già scambiati nel 2021. I rendimenti del 3-4% sono ora tipici sia nel Regno Unito che nel continente, la Germania è probabilmente la più bassa.
L'Urban Land Institute e la ricerca Emerging Trends in Real Estate di PwC, pubblicata a novembre, continuano a collocare le strutture logistiche in cima alla lista delle classi di attività più desiderabili del settore, quindi è improbabile che il peso del capitale diminuisca.
Allora, dove si sta dirigendo il sottosettore nel 2022? In che modo il mondo dei magazzini continua a prosperare in un mercato già rovente? La riapertura dei negozi, l'accessibilità economica per gli occupanti, l'aumento dell'inflazione dovuto alla scarsità di materiali e le difficoltà della catena di approvvigionamento che potenzialmente, a loro volta, portano a aumenti dei tassi di interesse e, naturalmente, un mercato estremamente competitivo per nuove opportunità sono tutti citati come potenziali nuvole scure su L'orizzonte.
L'ascesa dell'e-commerce, più recentemente sovraccaricato dalla pandemia, ha dato il via al boom dei magazzini. con l'ultima iterazione, "Q-commerce" - operatori come Deliveroo, Getir e Gorillas - che genera domanda come nuovi entranti (in particolare perché collaborano con supermercati affermati), l'aumento della penetrazione online nella vendita al dettaglio sembra non avere tregua.
E anche altri tipi di clienti alimentano la domanda e riducono l'offerta. Prenderò due esempi. Data center e industrie creative. Netflix, un nuovo importante cliente SEGRO di Enfield, ha preso 250.000 piedi quadrati come campus per la produzione di contenuti. Questo è uno spazio sviluppato in modo speculativo che altrimenti sarebbe stato occupato da utenti di magazzini più tradizionali.
Con la domanda così forte e l'offerta di magazzini nel complesso limitata dalla disponibilità limitata di terreni, un processo di pianificazione lento e una politica di pianificazione restrittiva e ora la carenza di materiali e manodopera, che sta anche spingendo verso l'alto i costi di costruzione, l'equazione può solo portare a una crescita continua degli affitti.
Questa è una buona notizia per gli investitori poiché gli affitti in aumento continuano a sostenere i bassi rendimenti. E mentre questa crescita è in atto, l'inflazione diventa meno una minaccia e più un'opportunità. Anche un aumento dei tassi di interesse per frenare l'inflazione (il consenso della maggior parte degli economisti è comunque solo modesto aumento) è probabile che sia controbilanciato dal livello di capitale che cerca casa.
L'accessibilità economica dello spazio di magazzino per gli occupanti diventa quindi il rischio. L'analisi del mercato immobiliare (PMA) suggerisce che la proprietà continua a rappresentare una parte molto piccola del costo logistico complessivo.
L'affitto in genere rappresenta meno del 5%, con il trasporto al 50%, il trasporto di inventario al 22% e la manodopera al 10% (e in aumento). Gli occupanti sono disposti a pagare un premio per le migliori posizioni perché sono cruciali per la loro attività.
Un'azienda che promette la consegna entro un'ora a Londra, semplicemente non può affittare un magazzino a metà della M1 perché silurerebbe l'intera proposta del cliente.
Ma una parola di cautela a chi guarda al sottosettore. Non tutta la proprietà industriale è uguale. Una proprietà terziaria multi-locativa situata ai margini di una piccola città mercato non può essere accuratamente descritta o considerata come "logistica urbana".
La sua performance non sarà guidata dai temi che ho descritto. I luoghi di consegna dell'ultimo miglio richiedono una grande concentrazione di clienti nel loro raggio immediato e la congestione stradale per inibire un facile accesso ad essi. Questo è ciò che giustifica i loro affitti e valutazioni elevati.
Nel complesso, le prospettive per i magazzini rimangono estremamente forti. L'immagine storica della proprietà industriale come settore 'Cenerentola' immobiliare è sicuramente finita, può davvero stare al ballo!
Articolo pubblicato per la prima volta su Property Week
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