Lagernachfrage und wohin könnte sie sich im Jahr 2022 entwickeln?
Die Nachfrage nach guten Lagerimmobilien war noch nie so hoch und das Angebot so gering wie nie. Das Mietwachstum war noch nie so stark und die Renditen nie niedriger.
Laut CBRE übersteigt das erzielte Mietniveau für bestimmte erstklassige Einheiten 20 % der Angebotsmiete, wobei der stärkste Anstieg im Südosten zu verzeichnen ist. Wir haben das und mehr in unserem eigenen Portfolio gesehen – insbesondere in London. Die besten städtischen Logistiklager werden jetzt für mehr als 30 £ pro Quadratfuß gemietet, und die besten Big-Box-Lagerhäuser in den Midlands liegen bei einem Rekordwert von 8 £ plus.
In Großbritannien wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2021 17,6 Millionen Quadratfuß an spekulativen Gebäuden vermietet oder angeboten, verglichen mit 11,1 Millionen Quadratfuß im gesamten Jahr 2020 – selbst ein Rekordjahr für den Flächenumsatz. Ich habe noch nie einen so niedrigen Leerstand erlebt, typischerweise im Durchschnitt in Europa im zweistelligen Bereich, jetzt sind es 4-5 %, wobei viele Standorte mit noch akuteren Engpässen konfrontiert sind.
Auch der Investmentmarkt ist sehr stark, Knight Frank prognostizierte ein Rekordjahr in ganz Europa mit bereits gehandelten 38,3 Milliarden Euro im Jahr 2021. Renditen von 3-4 % sind jetzt sowohl in Großbritannien als auch auf dem Kontinent typisch, wobei Deutschland wahrscheinlich am niedrigsten ist.
Das im November veröffentlichte Benchmark-Research „Emerging Trends in Real Estate“ des Urban Land Institute und von PwC stuft Logistikimmobilien weiterhin ganz oben auf der Liste der begehrtesten Anlageklassen des Sektors ein, sodass das Gewicht des Kapitals wahrscheinlich nicht abnehmen wird.
Wohin steuert der Teilsektor im Jahr 2022? Wie gedeiht die Welt der Lager in einem bereits brandaktuellen Markt weiter? Die Wiedereröffnung von Geschäften, die Erschwinglichkeit für Nutzer, steigende Inflation durch Materialknappheit und Lieferkettenschwierigkeiten, die wiederum möglicherweise zu Zinserhöhungen führen, und natürlich ein äußerst wettbewerbsintensiver Markt für neue Möglichkeiten werden alle als potenzielle dunkle Wolken genannt.
Der Aufstieg des E-Commerce – in jüngerer Zeit durch die Pandemie aufgeladen – löste den Lagerboom aus. Mit der neuesten Iteration „Q-Commerce“ – Betreiber wie Deliveroo, Getir und Gorillas – die Nachfrage als Neueinsteiger generieren (insbesondere wenn sie mit etablierten Supermärkten zusammenarbeiten), scheint die zunehmende Online-Durchdringung im Einzelhandel nicht nachzulassen.
Und auch andere Arten von Kunden befeuern die Nachfrage und reduzieren das Angebot. Ich greife zwei Beispiele heraus. Rechenzentren und die Kreativwirtschaft. Netflix, ein wichtiger neuer SEGRO-Kunde in Enfield, hat 250.000 Quadratfuß als Campus für die Produktion von Inhalten genutzt. Dies ist spekulativ entwickelter Raum, der sonst von eher traditionellen Lagernutzern eingenommen worden wäre.
Bei einer so starken Nachfrage und einem insgesamt eingeschränkten Angebot an Lagerflächen durch die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken, einem langsamen Planungsprozess und einer restriktiven Planungspolitik sowie jetzt Material- und Arbeitskräftemangel, der auch die Baukosten in die Höhe treibt, kann die Gleichung nur zu einem anhaltenden Mietwachstum führen.
Das sind gute Nachrichten für Anleger, da steigende Mieten weiterhin niedrige Renditen stützen. Und solange dieses Wachstum vorhanden ist, wird die Inflation weniger zu einer Bedrohung als zu einer Chance. Selbst eine Erhöhung der Zinssätze zur Dämpfung der Inflation (die meisten Ökonomen sind sich ohnehin nur auf bescheidene Erhöhungen einig) dürfte durch die schiere Menge an Kapital, das nach einer Immobilie sucht, aufgewogen werden.
Die Erschwinglichkeit von Lagerflächen für Nutzer wird dann zum Risiko. Die Property Market Analysis (PMA) legt nahe, dass Immobilien weiterhin nur einen sehr kleinen Teil der gesamten Logistikkosten ausmachen.
Die Miete macht in der Regel weniger als 5 % aus, wobei der Transport 50 %, die Mitnahme von Inventar 22 % und die Arbeit 10 % (Tendenz steigend) ausmacht. Nutzer sind bereit, für die besten Standorte einen Aufpreis zu zahlen, weil sie für ihr Geschäft von entscheidender Bedeutung sind.
Ein Unternehmen, das die Lieferung innerhalb einer Stunde in London verspricht, kann einfach kein Lagerhaus auf halber Höhe der M1 mieten, da dies sein gesamtes Kundenangebot torpedieren würde.
Aber ein Wort der Vorsicht an diejenigen, die sich den Subsektor ansehen. Nicht alle gewerblichen Schutzrechte sind gleich. Ein tertiäres, mehrfach vermietetes Anwesen am Rande einer kleinen Marktstadt kann nicht genau als „städtische Logistik“ beschrieben oder angesehen werden.
Seine Leistung wird nicht von den Themen angetrieben, die ich beschrieben habe. Lieferorte auf der letzten Meile erfordern eine große Konzentration von Kunden in ihrem unmittelbaren Umkreis und Straßenstaus, um einen einfachen Zugang zu ihnen zu verhindern. Das rechtfertigt ihre hohen Mieten und Bewertungen.
Insgesamt bleiben die Aussichten für Lagerhäuser extrem gut. Das historische Image des gewerblichen Rechtsschutzes als „Aschenputtel“-Sektor der Immobilienwirtschaft ist vorbei, sie kann wirklich am Ball bleiben!
Erstmals veröffentlichter Artikel in der Property Week
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