Poptávka po skladech a kam by mohla směřovat v roce 2022?
Napsáno
Andy Gulliford
korporátní
Poptávka po dobrých skladových objektech nebyla nikdy tak vysoká a nabídka nikdy nebyla tak nízká. Růst nájemného nebyl nikdy silnější a výnosy nebyly nikdy nižší.
Podle CBRE překračuje výše nájemného dosažená u některých prvotřídních jednotek 20 % kótovaného nájemného s nejprudším nárůstem na jihovýchodě. To a ještě více jsme viděli v našem vlastním portfoliu – zejména v Londýně. Nejlepší městské logistické sklady se nyní pronajímají za více než 30 liber za čtvereční stopu a nejlepší velkokapacitní sklady v Midlands stojí rekordních 8 liber plus.
Ve Spojeném království bylo za prvních devět měsíců roku 2021 pronajato nebo je v nabídce 17,6 milionů čtverečních stop spekulativních budov, ve srovnání s 11,1 miliony čtverečních stop za celý rok 2020 – což je sám o sobě rekordní rok v oblasti využití. Nikdy jsem nepoznal tak nízkou neobsazenost, obvykle v průměru dvouciferný v celé Evropě, nyní je to 4–5 %, přičemž mnoho lokalit čelí ještě akutnějšímu nedostatku.
Investiční trh je také velmi silný, Knight Frank předpovídá rekordní rok v celé Evropě, v roce 2021 se již zobchodovalo 38,3 miliardy EUR. Výnosy 3–4 % jsou nyní typické jak ve Spojeném království, tak na kontinentu, Německo je pravděpodobně nejnižší.
Srovnávací studie Urban Land Institute a PwC Emerging Trends in Real Estate, zveřejněná v listopadu, nadále řadí logistická zařízení na přední místa v seznamu nejžádanějších tříd aktiv v sektoru, takže se zdá nepravděpodobné, že by se váha kapitálu snižovala.
Kam tedy podsektor směřuje v roce 2022? Jak se světu skladů nadále daří na již tak rozžhaveném trhu? Opětovné otevírání obchodů, cenová dostupnost pro nájemníky, rostoucí inflace v důsledku nedostatku materiálu a problémy v dodavatelském řetězci, které mohou následně vést ke zvýšení úrokových sazeb a samozřejmě k extrémně konkurenčnímu trhu pro nové příležitosti, to vše jsou uváděny jako potenciální temné mraky na horizont.
Vzestup elektronického obchodování – v poslední době přebuzený pandemií – odstartoval boom skladů. s nejnovější iterací, 'Q-commerce' - operátoři jako Deliveroo, Getir a Gorillas - generující poptávku jako noví účastníci (zejména když spolupracují se zavedenými supermarkety), se zdá, že rostoucí online penetrace v maloobchodě nepolevuje.
A další typy zákazníků také podporují poptávku a snižují nabídku. Vyberu dva příklady. Datová centra a kreativní průmysly. Netflix, důležitý nový zákazník SEGRO v Enfieldu, zabral 250 000 čtverečních stop jako kampus pro produkci obsahu. Jedná se o spekulativně vyvinutý prostor, který by jinak zabrali tradičnější uživatelé skladů.
S tak silnou poptávkou a celkově omezenou nabídkou skladů omezenou dostupností pozemků, pomalým procesem plánování a restriktivní plánovací politikou a nyní nedostatkem materiálů a pracovních sil, což také tlačí nahoru náklady na výstavbu, může rovnice vyústit pouze v pokračující růst nájemného.
To je dobrá zpráva pro investory, protože rostoucí nájemné nadále podporuje nízké výnosy. A zatímco tento růst probíhá, inflace se stává méně hrozbou a více příležitostí. Dokonce i zvýšení úrokových sazeb, které má ztlumit inflaci (konsensus většiny ekonomů je stejně jen mírný nárůst), bude pravděpodobně převážen samotnou úrovní kapitálu hledajícího domov.
Rizikem se pak stává cenová dostupnost skladových prostor pro nájemce. Analýza trhu s nemovitostmi (PMA) naznačuje, že nemovitosti nadále tvoří velmi malou část celkových nákladů na logistiku.
Nájemné obvykle tvoří méně než 5 %, přičemž doprava činí 50 %, přeprava zásob 22 % a práce 10 % (a roste). Okupanti jsou ochotni zaplatit prémii za nejlepší lokality, protože jsou pro jejich podnikání zásadní.
Společnost, která slibuje dodání do hodiny v Londýně, si prostě nemůže pronajmout sklad v polovině cesty M1, protože by torpédovala celou jejich zákaznickou nabídku.
Ale slovo opatrnosti pro ty, kteří se dívají na podsektor. Ne všechny průmyslové vlastnictví jsou stejné. Terciární, multipronajímaný pozemek na okraji malého tržního města nelze přesně popsat ani považovat za „městskou logistiku“.
Jeho výkon nebude řízen tématy, které jsem popsal. Místa dodání na poslední míli potřebují velkou koncentraci zákazníků v jejich bezprostředním okruhu a přetížení silnic, aby k nim nebyl snadný přístup. To ospravedlňuje jejich vysoké nájmy a valuace.
Celkově zůstává výhled pro sklady extrémně silný. Historická představa průmyslového vlastnictví jako sektoru nemovitostí „Popelka“ je jistě u konce, opravdu může zůstat na plese!
Článek byl poprvé publikován v Property Week
Tato stránka byla automaticky přeložena.