Resultaten voor het halfjaar eindigend op 30 juni 2017

• Sterke resultaten over het eerste halfjaar en operationele cijfers, die een weerspiegeling zijn van een portefeuille die goed gepositioneerd is om te profiteren van gunstige omstandigheden op de beroeps- en investeringsmarkt.
• De gecorrigeerde winst voor belastingen met 23 procent weerspiegelt de acquisitie van de Airport Property Partnership (APP)-portefeuille, door ontwikkeling geleide groei en onze focus op klant- en portefeuillebeheer, wat leidde tot een hoog klantenbehoud, een aanhoudend lage leegstand en een sterke - for-like huurgroei.
• Aangepaste winst per aandeel steeg met 3,2 procent tot 9,7 pence (H1 2016: 9,4 pence1), inclusief de nieuwe aandelen die zijn uitgegeven bij de claimemissie in maart. IFRS WPA van 41,3 pence (H1 2016: 24,8 pence1) was hoger, voornamelijk door hogere waarderingswinsten op onze beleggingsportefeuille.
• EPRA NAV per aandeel steeg met 5,4 procent tot 504 pence (31 december 2016: 478 pence1), gedreven door een stijging van 4,9 procent in de waarde van de portefeuille, voornamelijk als gevolg van winsten op het gebied van ontwikkeling en vermogensbeheer, evenals compressie van het rendement.
• De succesvolle claimemissie van £ 557 miljoen heeft een aanzienlijk groeivermogen gecreëerd. Driekwart van de opbrengst is al ingezet of toegewezen aan specifieke investeringsmogelijkheden, waaronder de volledige eigendom van de APP-portefeuille van industrieel vastgoed op en rond de luchthavens van Londen.
• Toekomstige winstvooruitzichten ondersteund door grotendeels risicoarme en volledig gefinancierde ontwikkelingsprogramma's. De huidige ontwikkelingspijplijn kan £ 46 miljoen aan huur genereren, waarvan £ 31 miljoen is veiliggesteld door middel van voorverhuur. Bovendien bevinden projecten op korte termijn die verband houden met nog eens £ 14 miljoen aan potentiële huur, zich in een vergevorderd stadium van bespreking.
• Het interim-dividend steeg met 5,0 procent tot 5,25 pence (interim-dividend 2016: 5,0 pence1).

In een reactie op de resultaten zei David Sleath, Chief Executive :

“SEGRO heeft in H1 2017 opnieuw sterke resultaten behaald, ondersteund door actieve ontwikkeling en activabeheer, evenals een verdere groei van de waardering van de portefeuille.

“Terwijl de politieke en economische onzekerheid in het VK is toegenomen, worden we aangemoedigd door het aanhoudende verhuurmomentum in onze portefeuille. Bovendien is het ondernemersvertrouwen in Continentaal Europa de afgelopen maanden toegenomen en is er geen teken van enige vertraging in de groei van internetdetailhandel, die een belangrijke aanjager is van de vraag naar moderne magazijnruimte in onze markten, zowel in grote dozen die worden gebruikt voor logistiek als kleinere, stedelijke magazijnen die worden gebruikt voor last mile leveringen. Met weinig tekenen van een betekenisvol nieuw aanbod van speculatief ontwikkelde ruimte en de honger van investeerders naar magazijnactiva van goede kwaliteit die sterk blijven, is ons bedrijf goed gepositioneerd om het beter te blijven doen dan de bredere markt. ”

FINANCILE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN ²

Sterke ontwikkelings- en vermogensbeheeractiviteit, ondersteund door positieve marktomstandigheden

• 28 procent stijging van nieuwe huurcontracten in de periode tot £ 27,5 miljoen (H1 2016: £ 21,5 miljoen), waarvan £ 18,4 miljoen (H1 2016: £ 8,7 miljoen) afkomstig is van voorverhuurde overeenkomsten voor nieuwbouw en verhuur van speculatieve ruimte voor voltooiing.
• 3,9 procent like-for-like netto huurinkomstengroei, inclusief 5,9 procent in het VK en stabiele huren in continentaal Europa, geholpen door een stijging van 15 procent op huurherzieningen en -vernieuwingen in de Britse portefeuille, waarmee het reversionary-potentieel wordt benut dat in de afgelopen jaren is opgebouwd. jaar.
• De bezettingsgraad van de portefeuille blijft hoog met een leegstand van 5,5 procent (31 december 2016: 5,7 procent).

Waarderingswinsten over de hele portefeuille als gevolg van de aanhoudende vraag van beleggers en winsten op het gebied van vermogensbeheer

• Vermogenswaardegroei van de portefeuille met 4,9 procent (VK 5,3 procent, Continentaal Europa 3,9 procent) door initiatieven op het gebied van activabeheer en marktgedreven rendementscompressie (20 basispunten over de hele portefeuille), huurwaardegroei (0,9 procent VK; 0,4 procent) cent Continentaal Europa) en ontwikkelingswinsten.

Kapitaaltoewijzing gericht op het ontwikkelingsprogramma voor groei en op het veiligstellen van het volledige eigendom van de Airport Property Partnership (APP)-portefeuille

• £ 46 miljoen aan potentiële huur uit de huidige ontwikkelingspijplijn, waarvan 68 procent is veiliggesteld via voorverhuur. Opleveringen in de tweede helft van 2017 genereren mogelijk £ 29 miljoen aan huur, waarvan £ 21 miljoen is veiliggesteld.
• Verdere 'op korte termijn' voorverhuurde en speculatieve projecten in verband met £ 14 miljoen aan huur bevinden zich in een vergevorderd stadium van bespreking.
• De totale ontwikkelingsinvesteringen voor het volledige jaar zullen naar verwachting meer dan £ 350 miljoen bedragen.
• Overname van 50 procent van de £ 1,1 miljard APP-portefeuille die niet eerder in eigendom was, waardoor we schaal kunnen toevoegen in de aantrekkelijke Heathrow-markt en ten volle kunnen profiteren van aanzienlijke vermogensbeheer- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Balans versterkt met £ 1,1 miljard aan nieuwe financiering overeengekomen in de periode

• £ 557 miljoen aan (netto) opbrengst van de claimemissie in maart verschafte kapitaal om de APP-portefeuille te verwerven en verdere ontwikkeling na te streven. Ongeveer driekwart van de opbrengst is geïnvesteerd of toegewezen aan specifieke lopende of op korte termijn ontwikkelingsprojecten.
• € 650 miljoen aan schuld uit een Amerikaanse onderhandse plaatsing die tijdens de periode werd ondertekend en zal worden opgenomen in augustus 2017, waardoor de sterkte en de duur van onze kapitaalstructuur worden verbeterd en de totale schuldkosten met 30 basispunten worden verlaagd.
• Doorkijk LTV-ratio van 29 procent (31 december 2016: 33 procent).

¹ Historische statistieken voor winst per aandeel, dividend per aandeel en intrinsieke waarde per aandeel zijn aangepast met een bonusaanpassingsfactor van 1,046 om de claimemissie weer te geven die in maart 2017 werd uitgevoerd.
² De op pagina's 1 tot 13 vermelde cijfers hebben betrekking op het aandeel van SEGRO, behalve voor grond (hectare) en ruimte (vierkante meter) die worden genoteerd op 100 procent, tenzij anders vermeld. Raadpleeg het overzicht Presentatie van de financiële informatie in het Financieel overzicht voor meer informatie.

¹ De cijfers per aandeel zijn aangepast met een bonusaanpassingsfactor van 1,046 om de claimemissie in maart 2017 weer te geven.
² Een aansluiting tussen de aangepaste winst voor belastingen en de IFRS-winst voor belastingen wordt weergegeven in Toelichting 2 bij de verkorte financiële informatie.
³ Een aansluiting tussen de aangepaste winst per aandeel en de IFRS-winst per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
⁴ Een aansluiting tussen EPRA intrinsieke waarde per aandeel en IFRS intrinsieke waarde per aandeel wordt weergegeven in Toelichting 11 bij de verkorte financiële informatie.
⁵ Berekeningen voor EPRA-prestatiemaatstaven worden weergegeven in de Aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie.
⁶ Percentage waarderingsmutaties gedurende de periode op basis van het verschil tussen de begin- en eindwaarderingen van opgeleverde objecten, gecorrigeerd voor investeringen, aan- en verkopen.

Bekijk het volledige persbericht in pdf-formaat.

Volledige details van onze belangen zijn te vinden in het SEGRO Property Analysis Report.

Bekijk een video-interview met David Sleath, Chief Executive.

WEBCAST / CONFERENTIE OPROEP VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

Een live webcast van de resultatenpresentatie is vanaf 09.00 uur (Britse tijd) beschikbaar op:

https://secure.emincote.com/client/segro/segro025

De webcast zal tegen het einde van de dag beschikbaar zijn voor herhaling op de website van SEGRO op: http://www.segro.com/investors.

Een video-interview met David Sleath, Chief Executive, waarin de resultaten worden besproken, is nu beschikbaar om te bekijken op www.segro.com , samen met deze aankondiging, het H1 2017 Property Analysis Report en andere informatie over SEGRO.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en licht industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 6,3 miljoen vierkante meter ruimte (68 miljoen vierkante voet) met een waarde van meer dan £ 8 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in negen andere Europese landen.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de Richtlijnen voor openbaarmaking en transparantie van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring betrekking heeft, weer te geven. gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.