SEGRO adquireix la propietat total d'1.100 milions de lliures esterlines Airport Property Partnership

AQUEST ANUNCI CONTÉ INFORMACIÓ PRIMERA PER A LA PUBLICACIÓ IMMEDIATA. LA INFORMACIÓ PRIMERA RELACIONA AMB LA PROPOSTA DE DRETS DE SEGRO QUE ES DESCRIBE A continuació.

SEGRO plc ('SEGRO') ha adquirit el 50% de la participació en l'empresa conjunta Airport Property Partnership ('APP') que encara no posseeix de les entitats del grup Aviva1.

SEGRO ha adquirit la participació del 50% per 365 milions de lliures esterlines, que s'ha finançat amb una combinació de 216 milions de lliures en efectiu i la venda de 149 milions de lliures d'actius a les entitats del grup Aviva.

SEGRO va adquirir la seva participació original a APP el juny de 2010 i va ser gestor d'actius de l'empresa conjunta, amb Aviva Investors actuant com a gestor de fons. APP conté 21 actius immobiliaris directes, valorats en 1.097 milions de lliures esterlines (d'acord amb el valor comptable el 31 de desembre de 2016) i amb un total de 350.000 metres quadrats, el 87% dels quals (en valor) es troben a l'aeroport de Heathrow de Londres, incloent la majoria dels instal·lacions de càrrega de l'aeroport de l'aeroport. La cartera també inclou un projecte de desenvolupament en curs, que es preveu que finalitzi el 2017. La cartera tenia una taxa de vacants (a 31 de desembre de 2016) del 7,5 per cent i una durada mitjana del contracte d'arrendament d'11 anys fins al primer període de ruptura o venciment.

El 31 de desembre de 2016, les propietats generaven un lloguer anual anual de 42 milions de lliures esterlines amb 6 milions de lliures addicionals a pagar després de l'expiració dels períodes sense lloguer. Això reflecteix un rendiment inicial net del 3,6 per cent que s'eleva fins al 4,2 per cent al venciment dels períodes lliures de lloguer. No obstant això, el rendiment inicial net de l'adquisició no reflecteix l'expiració dels contractes d'arrendament de lloguers de gra de pebre el 2019 que són reversibles i, si s'aconsegueixen els tipus de mercat actuals, haurien d'augmentar el lloguer general en aproximadament 11 milions de lliures esterlines.

Adquisició finançada amb una combinació d'efectiu i actius permanents

La contraprestació total de l'adquisició s'alineava, en general, amb el 50%. del valor liquidatiu d'APP el 31 de desembre de 2016. SEGRO ha pagat a les entitats del grup Aviva una contraprestació en efectiu de 216 milions de lliures esterlines pel seu 50% d'interès. Avui, SEGRO ha anunciat el llançament d'una emissió de drets d'1 per 5 totalment subscrita, en part per finançar aquesta contraprestació en efectiu.

El saldo de la contraprestació s'ha satisfet amb l'alienació a les entitats del grup Aviva de quatre actius industrials de Londres de propietat total i una instal·lació de fabricació recentment acabada a Portsmouth, valorada en 149 milions de lliures esterlines, en línia amb el valor comptable a 31 de desembre de 2016. ajustat per ingressos diferits i dipòsits de llogaters. Els actius sumen aproximadament 70.000 metres quadrats d'espai i van generar 6,0 milions de lliures de lloguer el 31 de desembre de 2016, amb 1,6 milions de lliures addicionals a pagar després de l'expiració dels períodes sense lloguer. Això es tradueix en un rendiment inicial net del 3,7 per cent, que s'eleva al 4,8 per cent al venciment dels períodes lliures de lloguer.

Beneficis de la transacció

• Oportunitats de gestió d'actius dins de la cartera: hi ha una sèrie d'oportunitats per millorar la generació d'ingressos de la cartera durant els propers tres anys, inclosa la reducció de la taxa de nul·litat de la cartera i la captura del potencial de reversió, especialment la readaptació dels arrendaments de grans de pebre que vencen. el 2019.
• Potencial de desenvolupament futur: hi ha un desenvolupament en curs, dins de North Feltham Trading Estate, en el qual s'estan construint 7.300 metres quadrats de nous magatzems urbans, però també hi ha altres llocs adequats per a desenvolupaments a curt termini. o reurbanització a llarg termini. La més significativa de les oportunitats a llarg termini és el Heathrow Cargo Center, que es va construir a la dècada de 1960 i requereix una reurbanització per atendre les necessitats actuals dels manipuladors de càrrega i ampliar la seva capacitat per satisfer la demanda d'espai dels ocupants.
• Futura expansió de l'aeroport d'Heathrow: la decisió del govern del Regne Unit de donar suport a una tercera pista a Heathrow augmenta significativament la probabilitat d'expansió a mitjà i llarg termini, cosa que permetria a les companyies aèries servir un major nombre de mercats internacionals i nacionals. Això, al seu torn, hauria d'augmentar el volum de càrrega que passa per l'aeroport d'Heathrow i, per tant, la demanda de companyies aèries, companyies de serveis aeroportuaris i aèries, gestors de càrrega i altres usuaris de propietat industrial per l'espai limitat dins i al voltant de l'aeroport.
• D'acord amb l'estratègia de SEGRO: SEGRO està familiaritzat amb els actius a través de la seva funció actual de gestió d'actius i no incorrerà en cap cost de gestió incremental per assolir la plena propietat, tot i que ja no cobrarà comissions en relació amb la seva funció de gestor d'actius. L'adquisició està en línia amb l'estratègia de SEGRO de construir escala en els seus mercats principals, i tenir un control total millorarà la flexibilitat operativa per prendre decisions futures sobre la cartera i per buscar oportunitats de gestió d'actius i inversió.

En comentar l'adquisició, el conseller delegat de SEGRO, David Sleath, va dir:

“La forta relació de treball entre els equips de SEGRO i Aviva Investors ha permès que la cartera d'APP obtingui un rendiment excel·lent durant els últims cinc anys i agraïm la contribució d'Aviva perquè APP sigui una associació tan exitosa.

"Creiem que ara és el moment adequat per prendre el control i la propietat totals de l'APP en el qual veiem una sèrie d'oportunitats per obtenir més valor de la seva cartera única a curt i llarg termini. Esperem continuar amb els nostres plans de desenvolupament, aprofitant la forta demanda dels ocupants d'instal·lacions al voltant d'Heathrow per part dels clients que necessiten un accés ràpid tant a l'aeroport com al centre de Londres.

"La nostra cartera d'Heathrow és una de les joies de la nostra corona i estem encantats de poder afegir escala en aquest mercat limitat per l'oferta".

¹ Les "Entitats del grup Aviva" són Aviva Life & Pensions UK Limited, que actua en nom propi, com a nominada d'A/C A214, i per i en nom d'Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; i Norwich Union (Shareholder GP) Limited.

¹ Les "Entitats del grup Aviva" són Aviva Life & Pensions UK Limited, que actua en nom propi, com a nominada d'A/C A214, i per i en nom d'Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; i Norwich Union (Shareholder GP) Limited.

La companyia ha publicat un anunci separat aquest matí en relació a la seva emissió de drets d'1 per 5 totalment subscrita descrita anteriorment. A les 08:00 (hora del Regne Unit) se celebrarà una conferència en relació amb el tema dels drets d'aquest matí i es poden trobar més detalls, inclosos els requisits d'elegibilitat per a la participació, en aquest anunci separat.

Sobre SEGRO

SEGRO és un Regne Unit Real Estate Investment Trust (REIT) i un propietari, gestor i desenvolupador líder de moderns magatzems i propietat industrial lleugera. Posseeix o gestiona més de sis milions de metres quadrats d'espai valorat en 8.000 milions de lliures esterlines que serveixen a clients d'una àmplia gamma de sectors industrials. Les seves propietats es troben a les principals ciutats i als voltants i als centres de transport clau del Regne Unit i nou països europeus més.