I magazzini stanno entrando nelle città

Durante il decennio, lo stock di magazzino in Polonia è più che triplicato, da 6,3 milioni di mq. a fine 2010, a quasi 21 milioni di mq. nel 2020. Questo settore immobiliare in forte espansione sta mostrando segni di maturità. Ciò è dimostrato, tra l'altro, dai nuovi formati che compaiono soprattutto negli agglomerati più grandi. Un esempio è il segmento dei magazzini urbani, analizzati congiuntamente da JLL e SEGRO nel rapporto "Logistics Avenue: city logistics in Poland".

- I magazzini cittadini in Polonia stanno diventando sempre più popolari tra i clienti. Gli ultimi anni hanno portato un aumento significativo dei nuovi investimenti in questo formato e nel portafoglio SEGRO tali progetti rappresentano fino al 67% del valore totale. Lo sviluppo della logistica cittadina è il risultato, tra l'altro, dell'aumento della popolazione negli agglomerati, dello sviluppo dell'industria dell'e-commerce e della tendenza della consegna in giornata, ovvero la consegna in giornata, nonché della trasformazione delle catene di approvvigionamento - commenta Bożena Krawczyk, Direttore Investimenti SEGRO per l'Europa Centrale.

Magazzini cittadini, cioè cosa?

Le risorse logistiche urbane sono progettate per essere localizzate entro i limiti della città. Tuttavia, questa non è una definizione del tutto esauriente.

- Fino a poco tempo, la maggior parte dei magazzini cittadini in Polonia erano progettati come strutture standard "big box", che non sono necessariamente direttamente correlate ai servizi logistici della città. Tuttavia, lo stock di magazzino entro i limiti della città comprende anche una gamma di formati alternativi ad uso misto con una funzione di magazzino predominante. Pertanto, per classificare correttamente, bisogna tenere conto non solo di criteri geografici, ma anche funzionali e tecnici - spiega Tomasz Mika, Direttore del Reparto Magazzino, JLL.

Pertanto, i tipi di operazioni eseguite in tali magazzini che vengono solitamente utilizzati per lo smistamento e la distribuzione sono importanti.

- In molti casi, soprattutto in relazione alle più grandi catene di vendita al dettaglio, lo spazio di stoccaggio urbano integra catene logistiche molto più complesse, gestendo le consegne del cosiddetto ultimo miglio. Ciò si riflette nelle dimensioni ridotte dei singoli moduli. Ad esempio, a Varsavia, la dimensione media delle nuove transazioni dal 2018 è stata di circa 2.000 mq, rispetto a 6.000 mq. in località suburbane - aggiunge Maciej Kotowski, Market Analyst, JLL.

Altre caratteristiche del magazzino urbano includono una quota molto più ampia di spazi per uffici moderni (fino al 20-30% GLA), parcheggi dedicati, nonché soluzioni sempre più comunemente utilizzate nell'area dello sviluppo sostenibile e del placemaking.

La domanda di magazzini cittadini sta diventando sempre più sofisticata

- Il mercato della logistica urbana è dominato da inquilini della logistica, della vendita al dettaglio e dei settori correlati come FMCG, cibo ed elettronica. Tuttavia, le aziende manifatturiere, cercando di sfruttare la vicinanza alle aree urbane e un più ampio accesso a manodopera qualificata, generano anche una parte significativa della domanda - commenta Waldemar Witczak, Direttore Regionale di SEGRO.

Il crescente potere d'acquisto, l'aumento del commercio online guidano la domanda dei corrieri. Il loro modello di espansione osservato in precedenza consisteva principalmente nella costruzione delle proprie strutture per colmare le lacune nelle catene di approvvigionamento globali. Oggi, parallelamente all'enorme aumento del numero di pacchi da consegnare, queste aziende preferiscono sempre più affittare spazi di magazzino.

- Si prevede che la struttura della domanda di strutture urbane in Polonia si trasformi lentamente verso quella osservata nell'Europa occidentale, dove magazzini di questo tipo attraggono start-up, aziende focalizzate sulle nuove tecnologie, data center e produttori di nicchia, nonché operatori di laboratori di ricerca. -sviluppo. Ciò renderà il segmento dei magazzini situati all'interno dei confini della città ancora più diversificato e sofisticato - aggiunge Waldemar Witczak.

Anche le mutevoli esigenze di acquisto dei consumatori polacchi continueranno a contribuire allo sviluppo di questo segmento di mercato.

- Il crescente volume delle vendite online in Polonia, ulteriormente accelerato a causa della pandemia, diventerà sicuramente la principale forza trainante della nuova domanda di strutture dell'ultimo miglio e attività di sviluppo, tanto più che il settore sta già affrontando un'offerta insufficiente del prodotto. Ciò vale sia per i cross-dock, i piccoli hub di corriere che i nuovi formati a uso misto, che possono anche coprire vecchi edifici industriali, commerciali e per uffici nei centri cittadini - spiega Bożena Krawczyk.

Il mercato è appena agli inizi

La fornitura di magazzini urbani in Polonia è di circa 1,6 milioni di mq, che rappresentano quasi il 7,5% della logistica commerciale totale e dello spazio industriale in Polonia.

- È interessante notare che la maggior parte, perché fino al 70% della fornitura ubicata nelle città, è ancora costituita da magazzini standard di grandi dimensioni. Una parte significativa del mercato (oltre il 20%) è anche SBU (Small Business Unit), ovvero edifici che offrono moduli di piccola impresa. Anche i magazzini cross-dock, utilizzati principalmente dai corrieri, stanno diventando sempre più popolari. I progetti variano per dimensioni, forma, specifiche tecniche, ecc. Ciò dimostra che non esiste un modello valido per un magazzino cittadino, il che rende più difficili nuovi investimenti speculativi. Tuttavia, la domanda costante, unita al crescente interesse per le località cittadine tra gli investitori, ci consentono di guardare al futuro con grande ottimismo. Dal 2015, i magazzini cittadini hanno rappresentato circa l'11% del valore della transazione nel settore dei magazzini. Tuttavia, tenendo conto dell'urbanizzazione dinamica e del comportamento mutevole dei consumatori, possiamo aspettarci che la loro quota aumenterà nei prossimi anni - commenta Tomasz Puch, Direttore del Dipartimento dei mercati dei capitali, JLL.

Varsavia ha la quota maggiore (40%) di magazzini cittadini. Il secondo posto è occupato dall'Alta Slesia, che sta guadagnando grazie allo sviluppo delle infrastrutture stradali in prossimità delle grandi aree urbane. Il terzo mercato più grande è Łódź, che può essere attribuito alle dimensioni dell'agglomerato, allo sviluppo storico e al carattere industriale della città.

- Il mercato della logistica cittadina ha un grande potenziale di crescita. Altri 1,8 milioni di mq sono in costruzione. logistica e magazzino, di cui l'80% nei maggiori agglomerati e dintorni, e oltre il 25% all'interno delle città. A Varsavia il 26% dello spazio in costruzione ricade sui confini amministrativi della capitale - aggiunge Tomasz Mika.

Storicamente, il tasso di sfitto nei parchi classificati come logistici urbani è cambiato in modo significativo, dallo 0% al 22%, il che può essere spiegato da un'offerta (base) relativamente bassa. Tuttavia, il tasso di sfitto totale ha raramente superato i 200.000 mq. Ad esempio, a dicembre 2020 ammontava a 230.000 mq, che rappresentavano circa il 9% dello stock.

Affitti

L'importo dell'affitto dipende non solo dalla posizione stessa, ma anche dai termini del contratto di locazione, dagli standard tecnici e da molti altri fattori. I magazzini più economici situati in città offrono spazio a 0,5 euro in più rispetto ai migliori immobili di periferia.