Lagerhäuser erobern die Städte

Innerhalb des Jahrzehnts hat sich der Lagerbestand in Polen mehr als verdreifacht – von 6,3 Mio. Ende 2010 auf knapp 21 Mio. m² im Jahr 2020. Dieser boomende Immobiliensektor zeigt Anzeichen der Reife. Davon zeugen unter anderem neue Formate, die vor allem in den größten Ballungsräumen auftauchen. Ein Beispiel ist das Segment der City Warehouses, die gemeinsam von JLL und SEGRO im Bericht „Logistics Avenue: City Logistics in Poland“ analysiert werden.

- Stadtlager in Polen erfreuen sich bei Kunden immer größerer Beliebtheit. In den letzten Jahren haben Neuinvestitionen in diesem Format deutlich zugenommen, und im SEGRO-Portfolio machen solche Projekte bis zu 67 % des Gesamtwerts aus. Die Entwicklung der City-Logistik ist unter anderem das Ergebnis der wachsenden Bevölkerung in Agglomerationen, der Entwicklung der E-Commerce-Branche und des Trends zur Lieferung am selben Tag, dh Lieferung am selben Tag - sowie der Transformation der Lieferketten - kommentiert Bożena Krawczyk, SEGRO Investment Director für Mitteleuropa.

Stadtlager, das heißt was?

Städtische Logistikressourcen sind so konzipiert, dass sie sich innerhalb der Stadtgrenzen befinden. Dies ist jedoch keine vollständig erschöpfende Definition.

- Bis vor kurzem waren die meisten städtischen Lager in Polen als standardmäßige „Big-Box“-Einrichtungen konzipiert, die nicht unbedingt direkt mit den Logistikdienstleistungen der Stadt in Verbindung stehen. Der Lagerbestand innerhalb der Stadtgrenzen umfasst aber auch eine Reihe gemischt genutzter Alternativformate mit überwiegender Lagerfunktion. Daher sollte man für eine korrekte Klassifizierung nicht nur geografische, sondern auch funktionale und technische Kriterien berücksichtigen - erklärt Tomasz Mika, Direktor der Lagerabteilung, JLL.

Daher sind die Arten von Vorgängen, die in solchen Lagern durchgeführt werden, die normalerweise zum Sortieren und Verteilen verwendet werden, wichtig.

- In vielen Fällen, insbesondere in Bezug auf die größten Einzelhandelsketten, ergänzen städtische Lagerflächen viel komplexere Logistikketten, indem sie Lieferungen auf der sogenannten letzten Meile abwickeln. Dies spiegelt sich in den kleineren Abmessungen der einzelnen Module wider. In Warschau beispielsweise lag die durchschnittliche Größe neuer Transaktionen seit 2018 bei rund 2.000 m², verglichen mit 6.000 m² in Vorstadtlagen - fügt Maciej Kotowski, Marktanalyst, JLL, hinzu.

Zu den weiteren Merkmalen des städtischen Lagers gehören ein viel größerer Anteil an modernen Büroflächen (bis zu 20-30 % GLA), dedizierte Parkplätze sowie immer häufiger verwendete Lösungen im Bereich nachhaltige Entwicklung und Standortgestaltung.

Die Nachfrage nach City Warehouses wird immer anspruchsvoller

- Der urbane Logistikmarkt wird von Mietern aus Logistik, Handel und verwandten Branchen wie FMCG, Lebensmittel und Elektronik dominiert. Dennoch generieren produzierende Unternehmen, die versuchen, die Nähe zu städtischen Gebieten und einen breiteren Zugang zu qualifizierten Arbeitskräften zu nutzen, einen erheblichen Teil der Nachfrage - kommentiert Waldemar Witczak, Regionaldirektor von SEGRO.

Wachsende Kaufkraft und zunehmender Online-Handel treiben die Nachfrage von Kurierunternehmen an. Ihr zuvor beobachtetes Expansionsmodell bestand hauptsächlich darin, eigene Anlagen zu bauen, um Lücken in globalen Lieferketten zu schließen. Parallel zur enormen Zunahme der zuzustellenden Pakete bevorzugen diese Unternehmen heute zunehmend die Anmietung von Lagerflächen.

- Es wird erwartet, dass sich die Nachfragestruktur für städtische Einrichtungen in Polen langsam in Richtung der in Westeuropa beobachteten verändern wird, wo Lager dieser Art Start-ups, Unternehmen mit Fokus auf neue Technologien, Rechenzentren und Nischenproduzenten anziehen Betreiber von Forschungslabors. -Entwicklung. Damit wird das Segment der innerstädtisch gelegenen Lagerimmobilien noch vielfältiger und anspruchsvoller - ergänzt Waldemar Witczak.

Die sich ändernden Einkaufsbedürfnisse der polnischen Verbraucher werden auch weiterhin zur Entwicklung dieses Marktsegments beitragen.

- Das wachsende Volumen des Online-Verkaufs in Polen, das sich durch die Pandemie zusätzlich beschleunigt hat, wird sicherlich zur Hauptantriebskraft für die neue Nachfrage nach Einrichtungen für die letzte Meile und für Entwickleraktivitäten, zumal der Sektor bereits mit einem unzureichenden Angebot konfrontiert ist des Produkts. Das gilt sowohl für Cross-Docks, kleine Kurier-Hubs als auch für neue Mischnutzungsformate, die auch alte Industrie-, Gewerbe- und Bürogebäude in Innenstädten umfassen können – erklärt Bożena Krawczyk.

Der Markt fängt gerade erst an

Das Angebot an städtischen Lagern in Polen beträgt ca. 1,6 Mio. m², was fast 7,5 % der gesamten gewerblichen Logistik- und Industriefläche in Polen ausmacht.

- Interessanterweise die meisten, denn bis zu 70 % des Angebots in Städten sind immer noch Standard-Big-Box-Lager. Ein bedeutender Teil des Marktes (über 20 %) sind auch SBU (Small Business Units), dh Gebäude, die Module für kleine Unternehmen anbieten. Immer beliebter werden auch Cross-Dock-Lager, die vor allem von Kurierdiensten genutzt werden. Projekte variieren in Größe, Form, technischer Spezifikation usw. Dies beweist, dass es kein Patentrezept für ein städtisches Lagerhaus gibt, was neue spekulative Investitionen erschwert. Die ungebrochene Nachfrage in Verbindung mit dem wachsenden Interesse von Investoren an City-Lagen lassen uns jedoch sehr optimistisch in die Zukunft blicken. Seit 2015 machten städtische Lagerhäuser etwa 11 % des Transaktionswerts im Lagersektor aus. Angesichts der dynamischen Urbanisierung und des sich ändernden Verbraucherverhaltens können wir jedoch davon ausgehen, dass ihr Anteil in den kommenden Jahren zunehmen wird - kommentiert Tomasz Puch, Direktor der Kapitalmarktabteilung von JLL.

Warschau hat den größten Anteil (40 %) an städtischen Lagerhäusern. Den zweiten Platz belegt Oberschlesien, das dank der ausgebauten Straßeninfrastruktur in der Nähe der großen Ballungsräume gewinnt. Der drittgrößte Markt ist Łódź, was auf die Größe der Agglomeration, die historische Entwicklung und den industriellen Charakter der Stadt zurückzuführen ist.

- Der City-Logistikmarkt hat großes Wachstumspotenzial. Weitere 1,8 Mio. m² befinden sich im Bau. Logistik- und Lagerflächen, davon 80 % in den größten Agglomerationen und deren Umland und über 25 % in den Städten. In Warschau liegen 26 % der im Bau befindlichen Flächen an den Verwaltungsgrenzen der Hauptstadt - fügt Tomasz Mika hinzu.

Historisch gesehen hat sich die Leerstandsquote in Parks, die als Citylogistik klassifiziert sind, deutlich verändert – von 0 % auf 22 %, was durch ein relativ geringes Angebot (Basis) erklärt werden kann. Der Gesamtleerstand überschritt jedoch selten 200.000 m². Im Dezember 2020 betrug er beispielsweise 230.000 m², was etwa 9 % des Bestands ausmachte.

Mieten

Die Höhe der Miete hängt nicht nur vom Standort selbst ab, sondern auch von Mietbedingungen, technischem Standard und vielen weiteren Faktoren. Die günstigsten Lagerhallen in der City bieten Platz für 0,5 Euro mehr als die besten Objekte am Stadtrand.