SEGRO adquiere el 50 por ciento de participación en Airport Property Partnership de Aviva Investors

SEGRO plc ('SEGRO') ha adquirido el 50 por ciento de participación en la empresa conjunta Airport Property Partnership ('APP') que aún no posee por 365 millones de libras esterlinas. El vendedor es Aviva Investors, que actuó en nombre de sus clientes. La contraprestación por la transacción comprende £216 millones de libras esterlinas en efectivo y la disposición a Aviva Investors de £149 millones de libras esterlinas de activos.

APP contiene 21 activos inmobiliarios directos, valorados en 1.097 millones de libras esterlinas y con un total de 350.000 metros cuadrados, el 87 % de los cuales (por valor) se encuentran en el Aeropuerto Heathrow de Londres, incluida la mayoría de las instalaciones de carga en la zona de operaciones del aeropuerto. Al 31 de diciembre de 2016, la cartera tenía una tasa de desocupación del 7,5 por ciento con una duración promedio de arrendamiento de 11 años antes de la interrupción o el vencimiento. La cartera también incluye un proyecto de desarrollo que está en marcha y se espera que finalice en 2017. La valoración está en línea con el valor contable al 31 de diciembre de 2016.

Al 31 de diciembre de 2016, las propiedades generaron una renta transitoria anualizada de 42 millones de libras esterlinas, con 6 millones adicionales de libras esterlinas pagaderas después de la expiración de los períodos sin alquiler. Esto se traduce en una rentabilidad inicial neta del 4,2 por ciento una vez vencidos los periodos sin alquiler. La cartera es reversionaria y el rendimiento inicial de la adquisición no refleja el aumento potencial de la renta al vencimiento de una serie de arrendamientos de rentas de granos de pimienta en 2019.

SEGRO adquirió su participación en APP en junio de 2010 y actuó como administrador de activos de la empresa conjunta, con Aviva Investors actuando como administrador de fondos.

La cartera de activos adquirida por Aviva Investors como parte de la transacción comprende cuatro activos industriales en Londres y una planta de fabricación recientemente terminada en Portsmouth, valorada en £149 millones, en línea con el valor contable al 31 de diciembre de 2016. Los activos totalizan aproximadamente 70,000 pies cuadrados m de espacio, y generó 6,0 millones de libras esterlinas de alquiler transitorio anualizado al 31 de diciembre de 2016, con 1,6 millones adicionales pagaderos después de la expiración de los períodos sin alquiler. Esto se traduce en una rentabilidad neta inicial del 4,8% una vez vencidos los periodos sin alquiler.

Al comentar sobre la adquisición, el director ejecutivo de SEGRO, David Sleath, dijo:

“La sólida relación de trabajo entre los equipos de SEGRO y Aviva Investors ha permitido que la cartera de APP brinde un rendimiento excelente durante los últimos cinco años y apreciamos la contribución de Aviva para hacer de APP una asociación tan exitosa.

“Creemos que ahora es el momento adecuado para tomar el control total y la propiedad de APP en el que vemos una serie de oportunidades para obtener más valor de su cartera única a corto y largo plazo. Esperamos continuar con nuestros planes de desarrollo, aprovechando la fuerte demanda de ocupantes de instalaciones alrededor de Heathrow por parte de clientes que necesitan un acceso rápido tanto al aeropuerto como al centro de Londres.

“Nuestra cartera de Heathrow es una de las joyas de nuestra corona y estamos encantados de poder agregar escala en este mercado con oferta limitada”.

Ed Casal, director ejecutivo de Aviva Investors Real Estate, dijo:

“Este es un acuerdo muy positivo para nuestros clientes y está en línea con nuestra estrategia inmobiliaria más amplia de tener control directo de los activos y centrarnos en los mercados principales donde podemos impulsar el rendimiento a través del conocimiento experto del mercado local. Vemos una verdadera ventaja en los activos que hemos adquirido a través de esta transacción y estamos seguros de que contribuirán a un sólido rendimiento para nuestros clientes”.

Beneficios para SEGRO

• Oportunidades de gestión de activos dentro de la cartera: hay una serie de oportunidades para mejorar la generación de ingresos de la cartera durante los próximos tres años, incluida la reducción de la tasa de anulación de la cartera y la captura del potencial de reversión, en particular el reajuste de los arrendamientos de granos de pimienta que vencen en 2019.
• Potencial de desarrollo futuro: hay un desarrollo en curso, dentro de North Feltham Trading Estate, en el que se están construyendo 7300 metros cuadrados de nuevas propiedades de almacén urbano, pero también hay otros sitios adecuados para desarrollos de relleno a corto plazo o reurbanización a más largo plazo. La más importante de las oportunidades a largo plazo es el Heathrow Cargo Center, que se construyó en la década de 1960 y requiere remodelación para satisfacer las necesidades actuales de los manipuladores de carga y expandir su capacidad para satisfacer la demanda de espacio de los ocupantes.
• Futura expansión del aeropuerto de Heathrow: la decisión del gobierno del Reino Unido de respaldar una tercera pista en Heathrow aumenta significativamente la probabilidad de expansión a mediano y largo plazo, lo que permitiría a las aerolíneas prestar servicio a una mayor cantidad de mercados nacionales e internacionales. Esto, a su vez, debería aumentar el volumen de carga que pasa por el aeropuerto de Heathrow y, por lo tanto, la demanda de las aerolíneas, las empresas aeroportuarias y de servicios de aerolíneas, los manipuladores de carga y otros usuarios de propiedad industrial por el espacio limitado dentro y alrededor del aeropuerto.
• En línea con la estrategia de SEGRO: SEGRO está familiarizado con los activos a través de su función actual de gestión de activos y no incurrirá en ningún costo de gestión incremental al obtener la propiedad total, aunque ya no obtendrá comisiones en relación con su función de administrador de activos. La adquisición está en línea con la estrategia de SEGRO de construir escala en sus mercados principales, y tener control total mejorará la flexibilidad operativa para tomar decisiones futuras con respecto a la cartera y buscar oportunidades de inversión y administración de activos.

Beneficios para los clientes de Aviva Investors

• Oportunidades de gestión de activos: todos los activos que se adquieren están ubicados cerca de las inversiones existentes administradas por Aviva Investors, que ve beneficios a largo plazo en la agrupación en ubicaciones centrales donde tiene control de gestión de activos.
• Potencial de desarrollo futuro: existen sólidas oportunidades de desarrollo dentro de los cinco activos que se están adquiriendo, especialmente en Nelson Trade Park, Merton. Además de la propiedad existente de Merton Industrial Estate, Aviva Investors cree que puede brindar una oportunidad emocionante.
• En línea con la estrategia de los inversores de Aviva: Habiendo disfrutado de un rendimiento significativo de la cartera de APP, Aviva Investors ahora se está enfocando en inversiones en las que tiene el control directo de toda la cadena de valor, incluida la gestión de activos y la creación de escala en sus mercados objetivo.

Acerca de SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales ligeras. Posee o administra más de seis millones de metros cuadrados de espacio valorados en £ 8 mil millones que atienden a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en las principales ciudades y sus alrededores y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros nueve países europeos.

Sobre Aviva Inversores

Aviva Investors es el negocio global de gestión de activos de Aviva plc. La empresa ofrece soluciones de gestión de inversiones, servicios y rendimiento orientado al cliente a clientes de todo el mundo. Aviva Investors opera en 15 países de Asia Pacífico, Europa, América del Norte y el Reino Unido con activos bajo gestión de 345.000 millones de libras esterlinas al 31 de diciembre de 2016.