SEGRO erwirbt 50 Prozent der Anteile an Airport Property Partnership von Aviva Investors

SEGRO plc („SEGRO“) hat die 50-Prozent-Beteiligung am Joint Venture Airport Property Partnership („APP“), die es noch nicht besitzt, für 365 Mio. £ erworben. Verkäufer ist Aviva Investors, die im Auftrag ihrer Kunden gehandelt hat. Die Gegenleistung für die Transaktion umfasst 216 Millionen £ in bar und die Veräußerung von Vermögenswerten in Höhe von 149 Millionen £ an Aviva Investors.

APP umfasst 21 direkte Immobilienanlagen im Wert von 1.097 Millionen £ und einer Gesamtfläche von 350.000 m², von denen sich 87 Prozent (dem Wert nach) am Londoner Flughafen Heathrow befinden, einschließlich der Mehrheit der luftseitigen Frachteinrichtungen des Flughafens. Zum 31. Dezember 2016 wies das Portfolio eine Leerstandsquote von 7,5 Prozent bei einer durchschnittlichen Mietvertragsdauer von 11 Jahren bis zum frühestmöglichen Ende oder Ablauf auf. Das Portfolio umfasst auch ein Entwicklungsprojekt, das im Gange ist und voraussichtlich 2017 fertiggestellt wird. Die Bewertung entspricht dem Buchwert zum 31. Dezember 2016.

Zum 31. Dezember 2016 erwirtschafteten die Immobilien eine annualisierte Übergangsmiete von 42 Millionen £, wobei weitere 6 Millionen £ nach Ablauf mietfreier Zeiten zu zahlen sind. Nach Ablauf der mietfreien Zeit entspricht dies einer Nettoanfangsrendite von 4,2 Prozent. Das Portfolio ist reversionär und die Anfangsrendite beim Erwerb spiegelt nicht die potenzielle Mietsteigerung nach Ablauf einer Reihe von Mietverträgen für Pfefferkornmieten im Jahr 2019 wider.

SEGRO erwarb seinen Anteil an APP im Juni 2010 und fungierte als Vermögensverwalter für das Joint Venture, während Aviva Investors als Fondsmanager fungierte.

Das von Aviva Investors im Rahmen der Transaktion erworbene Vermögensportfolio umfasst vier Industrieanlagen in London und eine kürzlich fertiggestellte Produktionsstätte in Portsmouth im Wert von 149 Millionen £, entsprechend dem Buchwert zum 31. Dezember 2016 m Fläche und erwirtschaftete zum 31. Dezember 2016 6,0 Millionen £ an annualisierter Übergangsmiete, wobei weitere 1,6 Millionen £ nach Ablauf mietfreier Zeiten zu zahlen sind. Nach Ablauf der mietfreien Zeit entspricht dies einer Nettoanfangsrendite von 4,8 Prozent.

David Sleath, Chief Executive Officer von SEGRO, kommentierte die Übernahme wie folgt :

„Die starke Arbeitsbeziehung zwischen den Teams von SEGRO und Aviva Investors hat es dem APP-Portfolio ermöglicht, in den letzten fünf Jahren eine hervorragende Leistung zu erbringen, und wir schätzen Avivas Beitrag, APP zu einer so erfolgreichen Partnerschaft zu machen.

„Wir glauben, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um die volle Kontrolle und das Eigentum an APP zu übernehmen, in dem wir eine Reihe von Möglichkeiten sehen, kurz- und langfristig weitere Werte aus seinem einzigartigen Portfolio zu realisieren. Wir freuen uns darauf, unsere Entwicklungspläne fortzusetzen und von der starken Nutzernachfrage nach Einrichtungen in der Umgebung von Heathrow zu profitieren, von Kunden, die einen schnellen Zugang zum Flughafen und ins Zentrum von London benötigen.

„Unser Heathrow-Portfolio ist eines der Juwelen in unserer Krone, und wir freuen uns, in diesem Markt mit eingeschränktem Angebot weiter wachsen zu können.“

Ed Casal, Chief Executive Officer, Aviva Investors Real Estate, sagte:

„Dies ist ein sehr positiver Deal für unsere Kunden und steht im Einklang mit unserer breiteren Immobilienstrategie, die direkte Kontrolle über die Vermögenswerte zu haben und uns auf Kernmärkte zu konzentrieren, in denen wir in der Lage sind, die Leistung durch fachkundige lokale Marktkenntnisse voranzutreiben. Wir sehen ein echtes Potenzial in den Vermögenswerten, die wir durch diese Transaktion erworben haben, und sind zuversichtlich, dass sie unseren Kunden eine starke Leistung bringen werden.“

Vorteile für SEGRO

• Asset-Management-Möglichkeiten innerhalb des Portfolios: Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, die Ertragsgenerierung des Portfolios in den nächsten drei Jahren zu steigern, einschließlich der Reduzierung der Portfolio-Void-Rate und der Erfassung von Rückfallpotenzialen, insbesondere der Neuausrichtung auslaufender Peppercorn-Leasingverträge im Jahr 2019.
• Zukünftiges Entwicklungspotenzial: Innerhalb des North Feltham Trading Estate ist eine Entwicklung im Gange, auf der 7.300 m² neuer städtischer Lagerimmobilien errichtet werden, aber es gibt auch eine Reihe anderer Standorte, die sich für kurzfristige Ergänzungsentwicklungen eignen oder längerfristige Sanierung. Die bedeutendste der längerfristigen Möglichkeiten ist das Heathrow Cargo Centre, das in den 1960er Jahren gebaut wurde und saniert werden muss, um den aktuellen Bedürfnissen der Frachtabfertiger gerecht zu werden und seine Kapazität zu erweitern, um die Flächennachfrage der Nutzer zu befriedigen.
• Zukünftige Erweiterung des Flughafens Heathrow: Die Entscheidung der britischen Regierung, eine dritte Start- und Landebahn in Heathrow zu unterstützen, erhöht die Wahrscheinlichkeit einer mittel- bis langfristigen Erweiterung erheblich, was es den Fluggesellschaften ermöglichen würde, eine größere Anzahl internationaler und nationaler Märkte zu bedienen. Dies dürfte wiederum das Frachtvolumen, das den Flughafen Heathrow passiert, und damit die Nachfrage von Fluggesellschaften, Flughafen- und Flugdienstleistungsunternehmen, Frachtabfertigern und anderen Nutzern gewerblichen Eigentums nach dem begrenzten Platz in und um den Flughafen erhöhen.
• Im Einklang mit der Strategie von SEGRO: SEGRO ist durch seine derzeitige Asset-Management-Rolle mit den Vermögenswerten vertraut und wird keine zusätzlichen Verwaltungskosten durch die Erlangung des vollständigen Eigentums tragen, obwohl es keine Gebühren mehr in Bezug auf seine Rolle als Asset-Manager verdienen wird. Die Übernahme steht im Einklang mit der Strategie von SEGRO, in seinen Kernmärkten Größe aufzubauen, und die vollständige Kontrolle wird die operative Flexibilität verbessern, um zukünftige Entscheidungen in Bezug auf das Portfolio zu treffen und Vermögensverwaltungs- und Investitionsmöglichkeiten zu verfolgen.

Vorteile für die Kunden von Aviva Investors

• Möglichkeiten der Vermögensverwaltung: Die erworbenen Vermögenswerte befinden sich alle in der Nähe bestehender Anlagen, die von Aviva Investors verwaltet werden, das langfristige Vorteile in der Bündelung an Kernstandorten sieht, an denen es die Kontrolle über die Vermögensverwaltung hat.
• Zukünftiges Entwicklungspotenzial: Es gibt starke Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb der fünf erworbenen Vermögenswerte, insbesondere im Nelson Trade Park, Merton. Neben dem bestehenden Besitz von Merton Industrial Estate ist Aviva Investors der Ansicht, dass es eine aufregende Gelegenheit bieten kann.
• Im Einklang mit der Strategie von Aviva Investors: Nachdem das APP-Portfolio eine beachtliche Performance erzielt hat, konzentriert sich Aviva Investors nun auf Investitionen, bei denen es die direkte Kontrolle über die gesamte Wertschöpfungskette, einschließlich der Vermögensverwaltung, und den Aufbau von Größe in seinen Zielmärkten hat.

Über SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet über sechs Millionen Quadratmeter Fläche im Wert von £8 Milliarden und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in neun weiteren europäischen Ländern.

Über Aviva Investoren

Aviva Investors ist das globale Vermögensverwaltungsgeschäft von Aviva plc. Das Unternehmen liefert Anlageverwaltungslösungen, Dienstleistungen und kundenorientierte Leistungen für Kunden weltweit. Aviva Investors ist in 15 Ländern im asiatisch-pazifischen Raum, in Europa, Nordamerika und im Vereinigten Königreich tätig und verwaltete zum 31. Dezember 2016 ein Vermögen von 345 Mrd. £.