Trading-Update

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„Die positive Dynamik im Geschäft von SEGRO hat sich fortgesetzt und zu steigenden Mieteinnahmen sowohl bei bestehenden als auch bei neuen Flächen geführt. Im dritten Quartal haben wir neue Big-Box-Verteilerlager für Yoox Net a Porter und Amazon in Italien sowie ein neues städtisches Paketverteillager für Fedex/TNT in Paris fertiggestellt, was die Nachfrage im Zusammenhang mit dem weiterhin wichtigen E-Commerce widerspiegelt Bestandteil unseres Geschäfts.

„Der Appetit der Investoren auf erstklassige Lagerimmobilien bleibt stark, angezogen von den strukturellen Treibern der Mieternachfrage, dem begrenzten Angebot und der Aussicht auf Mietwachstum, insbesondere in Großbritannien und in städtischen Lagerhäusern in Kontinentaleuropa.

„Diese Trends bei der Nachfrage von Mietern und Investoren bieten einen unterstützenden Hintergrund für die Leistung von SEGRO für den Rest des Jahres 2017 und bis 2018.“

Positives Vermietungsmomentum angetrieben durch robusten Mietermarkt ( Anhang 1 )

• Wir haben im dritten Quartal 8,8 Millionen £ an neuen Gesamtmieten2 abgeschlossen, einschließlich 3,8 Millionen £ an Mieten aus bestehenden Flächen. Die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete für die neun Monate bis zum 30. September 2017 betrug 36,4 Millionen £, 3 Prozent mehr als ein sehr starker Vergleichsmieter aus dem Vorjahr.
• Wir haben 313.000 m² voll vermietete Entwicklungen fertiggestellt, die 12 Millionen £ an Spitzenmieten generieren werden, von denen das größte ein 156.000 m² großes Logistikzentrum für Amazon in Rom war.
• Starke Bestandsvermietungen und Projektfertigstellungen im dritten Quartal haben zu einer Verbesserung der Leerstandsquote auf 4,1 Prozent (30. Juni 2017: 5,5 Prozent) beigetragen. Insbesondere haben wir die letzten spekulativ entwickelten Lagerhallen in Rugby Gateway in den Midlands und im Navigation Park in Enfield an DHL vermietet, sodass beide Grundstücke nun vollständig vermietet sind. Außerdem haben wir eines der beiden verbleibenden Lagerhäuser bei Origin in West-London an Amazon vermietet. Diese drei Transaktionen erhöhten die Gesamtmiete um 2,4 Millionen £.
• Wir haben in unserem Portfolio im Vereinigten Königreich weiterhin Potenzial für eine Umkehrung erschlossen, wobei in den neun Monaten bis zum 30. September 2017 die neuen Schlagzeilenmieten bei Überprüfung und Verlängerung in Großbritannien um etwa 15 Prozent höher und in Kontinentaleuropa um 1,5 Prozent niedriger waren.

Bedeutende Investitionstätigkeit konzentrierte sich auf die Erzielung rentabler und risikoarmer Entwicklungen

• Wir unterzeichneten im dritten Quartal neue, nicht an Bedingungen geknüpfte Vorvermietungsverträge in Höhe von insgesamt 1,3 Millionen £ an Leitmieten, darunter mit dem Einzelhändler Leroy Merlin in der Nähe des Binnenhafens von Gennevilliers, nahe dem Zentrum von Paris.
• Zum 30. September 2017 befanden sich 725.000 m² Fläche in der aktuellen Entwicklungspipeline, was einer potenziellen zukünftigen Gesamtmiete von 41 Mio. £ entspricht (30. Juni 2017: 920.400 m², 46 Mio. £). Diese Projekte sind zu 54 Prozent vermietet oder vorvermietet, gegenüber 68 Prozent zum 30. Juni 2017, was die Fertigstellung der Entwicklungen im dritten Quartal widerspiegelt, die vollständig vorvermietet waren. Es wird erwartet, dass die aktuelle Entwicklungspipeline eine Rendite auf die Gesamtentwicklungskosten von etwa 8 Prozent erwirtschaften wird. Es wird erwartet, dass Entwicklungen, die 14 Mio. £ an Spitzenmieten generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 9 Mio. £ gesichert wurden. Wir sind auf dem besten Weg, 2017 über 350 Millionen £ in unsere Entwicklungspipeline zu investieren.
• Während des dritten Quartals investierten wir 17 Millionen £ in vier Grundstücksakquisitionen für die zukünftige Entwicklung in Großbritannien, Italien und Spanien, von denen zwei bereits Gegenstand einer Vorvermietungsvereinbarung sind.

Anhaltende Investorennachfrage nach hochwertiger Lagerhaltung stärkt weiterhin die Kapitalwerte ( Anhänge 2 und 3 )

• Der CBRE Monthly Index meldete für das dritte Quartal einen Anstieg der Kapitalwerte von gewerblichen Immobilien in Großbritannien um 3,1 Prozent (Anstieg um 9,1 Prozent für die ersten neun Monate des Jahres 2017). Die starke Investorennachfrage nach paneuropäischen Portfolios, die in den letzten Monaten erworben wurden, belegt die anhaltende Attraktivität der Anlageklasse in unseren Märkten.
• Im dritten Quartal schlossen wir einen Anlagentausch in Kontinentaleuropa ab und verkauften eine hundertprozentige Anlage in Paris im Wert von 34 Millionen £ im Austausch für ein großes Lagerhaus in Lyon, das vom Joint Venture SELP für 36,2 Millionen £ erworben wurde (SEGRO-Anteil: £18,1 Millionen). Außerdem verkauften wir ein kleines Gewerbegebiet in der Nähe des Flughafens Stansted, das früher im Joint Venture APP gehalten wurde. Keines der veräußerten Vermögenswerte war für unser Geschäft von zentraler Bedeutung, und der Erwerb des Lagers in Lyon entspricht unserer Strategie, in diesem wichtigen und unterversorgten Logistikzentrum in Frankreich Größe aufzubauen.

Die Finanzierungstätigkeit hat die Bilanz durch Laufzeitverlängerung verbessert und die Fremdkapitalkosten gesenkt

• Am 11. Oktober 2017 schlossen wir die Ausschreibung von ausstehenden Anleihen in Höhe von 550 Mio. £ zu Barkosten von 677 Mio. £ und die Neuausgabe von 12- und 20-jährigen Anleihen in Höhe von 750 Mio. £ ab. Die Auswirkungen dieser Transaktionen erhöhen die durchschnittliche Laufzeit der Konzernschulden um 3 Jahre auf 10,8 Jahre, reduzieren die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten um etwa 0,5 Prozent auf etwa 2,5 Prozent und reduzieren dadurch unsere annualisierten Zinskosten um etwa 10 Millionen £. Der EPRA NAV wird etwa 127 Millionen £ (13 Pence) niedriger sein.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich unseres Anteils an Schulden in Joint Ventures) belief sich zum 30. September 2017 auf 2,3 Mrd. £ (2,5 Mrd. £, bereinigt um die Anleihenausschreibung und -emission; 30. Juni 2017: 2,1 Mrd. £).
• Das Look-Through-Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) zum 30. September 2017 (basierend auf den Vermögenswerten zum 30. Juni 2017, bereinigt um Entwicklungsausgaben, Akquisitionen und Veräußerungen) betrug 31 Prozent (33 Prozent, wenn es um den Tender und die Emission der Anleihe bereinigt wurde). ).

Finanzkalender

Die Ergebnisse für das Gesamtjahr 2017 werden am Freitag, den 16. Februar 2018 veröffentlicht.

¹ In dieser Erklärung wird die Fläche zu 100 Prozent angegeben, während die Finanzzahlen den Anteil von SEGRO an Joint Ventures widerspiegeln. Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzzahlen auf den Zeitraum bis zum 30. September 2017. Der angewandte Wechselkurs beträgt 1,13 €:1 £ zum 30. September 2017.

² Die Hauptmiete ist die auf Jahresbasis fällige Bruttomiete, sobald Anreize wie mietfreie Zeiträume abgelaufen sind.

Dieses Trading Update, der neueste Geschäftsbericht und Zwischenberichte sowie weitere Informationen sind auf der SEGRO-Website unter www.segro.com/investors verfügbar. Weder der Inhalt der SEGRO-Website noch einer anderen Website, auf die über Hyperlinks von der SEGRO-Website aus zugegriffen werden kann, ist in diese Bekanntmachung integriert oder Teil davon.

Vorausschauende Aussagen:

Diese Mitteilung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen in Bezug auf SEGROs aktuelle Erwartungen und Prognosen über zukünftige Leistungen, erwartete Ereignisse oder Trends und andere Angelegenheiten, die keine historischen Fakten sind. Diese zukunftsgerichteten Aussagen, die manchmal Wörter wie „anstreben“, „antizipieren“, „glauben“, „beabsichtigen“, „planen“, „schätzen“, „erwarten“ und Wörter mit ähnlicher Bedeutung verwenden, schließen alle Angelegenheiten ein, die dies nicht sind historische Fakten und spiegeln die Überzeugungen und Erwartungen der Direktoren wider und beinhalten eine Reihe von Risiken, Ungewissheiten und Annahmen, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse und Leistungen wesentlich von den erwarteten zukünftigen Ergebnissen oder Leistungen abweichen, die in den zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückt oder impliziert werden. Diese Aussagen unterliegen unbekannten Risiken, Ungewissheiten und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse erheblich von den in solchen zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückten oder implizierten Ergebnissen abweichen. Aussagen in dieser Mitteilung über vergangene Trends oder Aktivitäten sollten nicht als Zusicherung verstanden werden, dass solche Trends oder Aktivitäten auch in Zukunft anhalten werden. Die in dieser Ankündigung enthaltenen Informationen können ohne Vorankündigung geändert werden, und SEGRO übernimmt keine Verantwortung oder Verpflichtung, die hierin enthaltenen zukunftsgerichteten Aussagen öffentlich zu aktualisieren oder zu überprüfen, sofern dies nicht durch geltendes Recht vorgeschrieben ist. Alle zukunftsgerichteten Aussagen gelten nur zu dem Zeitpunkt, an dem sie gemacht werden. Hinweise auf den Preis, zu dem Aktien von SEGRO in der Vergangenheit gekauft oder verkauft wurden, in dieser Mitteilung können nicht als Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden. Keine Aussage in dieser Ankündigung ist oder soll eine Gewinnprognose oder Gewinnschätzung sein oder implizieren, dass die Gewinne von SEGRO für das laufende oder zukünftige Geschäftsjahr notwendigerweise die historischen oder veröffentlichten Gewinne von SEGRO erreichen oder übertreffen werden. Der Preis der Anteile und die daraus erzielten Erträge können sowohl fallen als auch steigen, und Anleger erhalten bei der Veräußerung der Anteile möglicherweise nicht den vollen investierten Betrag zurück. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung.

Über SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 6,3 Millionen Quadratmetern (68 Millionen Quadratfuß) im Wert von über 8 Milliarden £ und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in neun weiteren europäischen Ländern.

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