Els magatzems estan entrant a les ciutats

Durant la dècada, l'estoc de magatzems a Polònia s'ha més que triplicat, passant de 6,3 milions de metres quadrats. a finals de 2010, a gairebé 21 milions de metres quadrats. el 2020. Aquest sector immobiliari en auge està mostrant signes de maduresa. Així ho demostren, entre altres coses, l'aparició de nous formats sobretot a les aglomeracions més grans. Un exemple és el segment dels magatzems de la ciutat, que són analitzats conjuntament per JLL i SEGRO a l'informe "Logistics Avenue: city logistics in Poland".

- Els magatzems de la ciutat a Polònia són cada cop més populars entre els clients. Els darrers anys han suposat un augment important de noves inversions en aquest format, i en la cartera de SEGRO aquests projectes representen fins al 67% del valor total. El desenvolupament de la logística de la ciutat és el resultat, entre altres coses, de l'augment de la població a les aglomeracions, el desenvolupament de la indústria del comerç electrònic i la tendència del lliurament el mateix dia, és a dir, el lliurament el mateix dia, així com la transformació de les cadenes de subministrament, comenta Bożena. Krawczyk, Director d'Inversions de SEGRO per a Europa Central.

Els magatzems de la ciutat, és a dir, què?

Els recursos logístics urbans estan dissenyats per situar-se dins dels límits de la ciutat. Tanmateix, aquesta no és una definició del tot exhaustiva.

- Fins fa poc, la majoria dels magatzems de la ciutat a Polònia es dissenyaven com a instal·lacions estàndard de "caixes grans", que no necessàriament estan directament relacionades amb els serveis logístics de la ciutat. Tanmateix, l'estoc de magatzem dins dels límits de la ciutat també inclou una sèrie de formats alternatius d'ús mixt amb una funció de magatzem predominant. Per tant, per classificar correctament, cal tenir en compte no només els criteris geogràfics, sinó també els funcionals i tècnics - explica Tomasz Mika, director del departament de magatzems, JLL.

Per tant, són importants els tipus d'operacions que es realitzen en aquests magatzems que s'utilitzen habitualment per a la classificació i la distribució.

- En molts casos, sobretot pel que fa a les cadenes minoristes més grans, l'espai d'emmagatzematge urbà complementa cadenes logístiques molt més complexes, gestionant els lliuraments de l'anomenada última milla. Això es reflecteix en les mides més petites dels mòduls individuals. Per exemple, a Varsòvia, la mida mitjana de les noves transaccions des del 2018 ha estat d'uns 2.000 metres quadrats, en comparació amb els 6.000 metres quadrats. a les ubicacions suburbanes - afegeix Maciej Kotowski, analista de mercat, JLL.

Altres característiques del magatzem urbà inclouen una proporció molt més gran d'espai d'oficines moderns (fins a un 20-30% GLA), places d'aparcament dedicades, així com solucions cada cop més utilitzades en l'àmbit del desenvolupament sostenible i la creació d'espais.

La demanda de magatzems de la ciutat és cada cop més sofisticada

- El mercat de la logística urbana està dominat per llogaters de la logística, el comerç minorista i indústries relacionades com ara béns de gran consum, alimentació i electrònica. No obstant això, les empreses manufactureres, que intenten aprofitar la proximitat a les zones urbanes i un accés més ampli a mà d'obra qualificada, també generen una part important de la demanda - comenta Waldemar Witczak, director regional de SEGRO.

El creixent poder adquisitiu, l'augment del comerç en línia impulsen la demanda de les empreses de missatgeria. El seu model d'expansió observat anteriorment consistia principalment a construir les seves pròpies instal·lacions per cobrir els buits de les cadenes de subministrament globals. Avui dia, paral·lelament a l'augment enorme del nombre de paquets a lliurar, aquestes empreses prefereixen cada cop més llogar espais de magatzem.

- Es preveu que l'estructura de la demanda d'equipaments urbans a Polònia es transformi lentament cap a la observada a l'Europa occidental, on magatzems d'aquest tipus atrauen start-ups, empreses enfocades a noves tecnologies, centres de dades i productors de nínxol, així com operadors de laboratoris de recerca. -desenvolupament. Això farà que el segment de propietats de magatzem situats dins dels límits de la ciutat sigui encara més divers i sofisticat - afegeix Waldemar Witczak.

Les necessitats de compra canviants dels consumidors polonesos també continuaran contribuint al desenvolupament d'aquest segment de mercat.

- El creixent volum de vendes en línia a Polònia, que també es va accelerar a causa de la pandèmia, esdevindrà sens dubte el principal motor de la nova demanda d'instal·lacions d'última milla i l'activitat dels desenvolupadors, tant més perquè el sector ja s'enfronta a una oferta insuficient. del producte. Això s'aplica tant als molls creuats, als petits centres de missatgeria com als nous formats d'ús mixt, que també poden cobrir antics edificis industrials, comercials i d'oficines als centres de les ciutats - explica Bożena Krawczyk.

El mercat tot just comença

El subministrament de magatzems urbans a Polònia és d'aproximadament 1,6 milions de metres quadrats, la qual cosa representa gairebé el 7,5% del total de l'espai industrial i logístic comercial a Polònia.

- Curiosament, la majoria, perquè fins al 70% de l'oferta ubicada a les ciutats, segueix sent magatzems de grans dimensions estàndard. Una part important del mercat (més del 20%) és també SBU (Small Business Units), és a dir, edificis que ofereixen mòduls de petites empreses. Els magatzems cross-dock, que són utilitzats principalment per empreses de missatgeria, també són cada cop més populars. Els projectes varien en mida, forma, especificació tècnica, etc. Això demostra que no hi ha una plantilla única per a un magatzem de la ciutat, cosa que dificulta les noves inversions especulatives. No obstant això, la demanda constant, combinada amb el creixent interès per les ubicacions de la ciutat entre els inversors, ens permet mirar el futur amb molt optimisme. Des del 2015, els magatzems de la ciutat representaven aproximadament l'11% del valor de transacció al sector de magatzems. No obstant això, tenint en compte la dinàmica urbanització i el canvi de comportament dels consumidors, podem esperar que la seva quota creixi en els propers anys - comenta Tomasz Puch, director del Departament de Mercats de Capitals, JLL.

Varsòvia té la part més gran (40%) dels magatzems de la ciutat. El segon lloc l'ocupa l'Alta Silèsia, que guanya gràcies a les infraestructures viàries desenvolupades a les proximitats de les principals zones urbanes. El tercer mercat més gran és Łódź, que es pot atribuir a la mida de l'aglomeració, el desenvolupament històric i el caràcter industrial de la ciutat.

- El mercat logístic de la ciutat té un gran potencial de creixement. 1,8 milions de metres quadrats més estan en construcció. espais de logística i magatzems, dels quals un 80% a les aglomeracions més grans i al seu voltant, i més d'un 25% a les ciutats. A Varsòvia, el 26% de l'espai en construcció cau a les fronteres administratives de la capital -afegeix Tomasz Mika.

Històricament, la taxa de desocupació en parcs classificats com a logístics de la ciutat ha canviat de manera important: del 0% al 22%, la qual cosa s'explica per una oferta (base) relativament baixa. Tanmateix, la taxa total de desocupació rarament superava els 200.000 metres quadrats. Per exemple, el desembre de 2020 ascendia a 230.000 metres quadrats, que representaven aproximadament el 9% de l'estoc.

Lloguers

L'import del lloguer depèn no només de la ubicació en si, sinó també dels termes del contracte d'arrendament, la norma tècnica i molts altres factors. Els magatzems més econòmics situats a la ciutat ofereixen espai per 0,5 euros més que els millors immobles de la perifèria.