SEGRO adquireix el 50% de la participació en Airport Property Partnership d'Aviva Investors

SEGRO plc ('SEGRO') ha adquirit el 50% de la participació en l'empresa conjunta Airport Property Partnership ('APP') que encara no posseeix per 365 milions de lliures esterlines. El venedor és Aviva Investors, que va actuar en nom dels seus clients. La contraprestació de l'operació inclou 216 milions de lliures en efectiu i la venda a Aviva Investors de 149 milions de lliures d'actius.

APP conté 21 actius immobiliaris directes, valorats en 1.097 milions de lliures i amb un total de 350.000 metres quadrats, el 87% dels quals (en valor) es troben a l'aeroport de Heathrow de Londres, incloent la majoria de les instal·lacions de càrrega de l'aeroport de l'aeroport. A 31 de desembre de 2016, la cartera tenia una taxa de desocupació del 7,5 per cent amb una durada mitjana d'un contracte d'arrendament d'11 anys fins al primer dia de la ruptura o venciment. La cartera també inclou un projecte de desenvolupament que està en marxa i es preveu que finalitzi el 2017. La valoració està en línia amb el valor comptable a 31 de desembre de 2016.

A 31 de desembre de 2016, les propietats generaven un lloguer anual anual de 42 milions de lliures esterlines, amb 6 milions de lliures addicionals a pagar després de l'expiració dels períodes sense lloguer. Això es tradueix en un rendiment inicial net del 4,2% un cop expiren els períodes sense lloguer. La cartera és de reversió i el rendiment inicial de l'adquisició no reflecteix l'augment potencial del lloguer a l'expiració d'una sèrie d'arrendaments de lloguers en gra de pebre el 2019.

SEGRO va adquirir la seva participació a APP el juny de 2010 i va actuar com a gestor d'actius de l'empresa conjunta, amb Aviva Investors com a gestor de fons.

La cartera d'actius adquirits per Aviva Investors com a part de la transacció inclou quatre actius industrials de Londres i una instal·lació de fabricació recentment acabada a Portsmouth, valorada en 149 milions de lliures esterlines, en línia amb el valor comptable a 31 de desembre de 2016. Els actius sumen aproximadament 70.000 metres quadrats. m d'espai i va generar 6,0 milions de lliures esterlines de lloguer anual anualitzat el 31 de desembre de 2016, amb 1,6 milions de lliures addicionals a pagar després de l'expiració dels períodes sense lloguer. Això es tradueix en un rendiment inicial net del 4,8% un cop expiren els períodes sense lloguer.

En comentar l'adquisició, el conseller delegat de SEGRO, David Sleath, va dir:

“La forta relació de treball entre els equips de SEGRO i Aviva Investors ha permès que la cartera d'APP obtingui un rendiment excel·lent durant els últims cinc anys i agraïm la contribució d'Aviva perquè APP sigui una associació tan exitosa.

"Creiem que ara és el moment adequat per prendre el control i la propietat totals de l'APP en el qual veiem una sèrie d'oportunitats per obtenir més valor de la seva cartera única a curt i llarg termini. Esperem continuar amb els nostres plans de desenvolupament, aprofitant la forta demanda dels ocupants d'instal·lacions al voltant d'Heathrow per part dels clients que necessiten un accés ràpid tant a l'aeroport com al centre de Londres.

"La nostra cartera d'Heathrow és una de les joies de la nostra corona i estem encantats de poder afegir escala en aquest mercat limitat per l'oferta".

Ed Casal, conseller delegat d'Aviva Investors Real Estate, va dir:

"Aquest és un acord molt positiu per als nostres clients, i en línia amb la nostra estratègia immobiliària més àmplia de tenir un control directe dels actius i centrar-nos en mercats bàsics on podem impulsar el rendiment mitjançant un coneixement expert del mercat local. Veiem un avantatge real en els actius que hem adquirit mitjançant aquesta transacció i estem segurs que aportaran un bon rendiment per als nostres clients".

Avantatges per a SEGRO

• Oportunitats de gestió d'actius dins de la cartera: hi ha una sèrie d'oportunitats per millorar la generació d'ingressos de la cartera durant els propers tres anys, inclosa la reducció de la taxa de nul·litat de la cartera i la captura del potencial de reversió, especialment la readaptació dels arrendaments de grans de pebre que vencen. el 2019.
• Potencial de desenvolupament futur: hi ha un desenvolupament en curs, dins de North Feltham Trading Estate, en el qual s'estan construint 7.300 metres quadrats de nous magatzems urbans, però també hi ha altres llocs adequats per a desenvolupaments a curt termini. o reurbanització a llarg termini. La més significativa de les oportunitats a llarg termini és el Heathrow Cargo Center, que es va construir a la dècada de 1960 i requereix una reurbanització per atendre les necessitats actuals dels manipuladors de càrrega i ampliar la seva capacitat per satisfer la demanda d'espai dels ocupants.
• Futura expansió de l'aeroport d'Heathrow: la decisió del govern del Regne Unit de donar suport a una tercera pista a Heathrow augmenta significativament la probabilitat d'expansió a mitjà i llarg termini, cosa que permetria a les companyies aèries servir un major nombre de mercats internacionals i nacionals. Això, al seu torn, hauria d'augmentar el volum de càrrega que passa per l'aeroport d'Heathrow i, per tant, la demanda de companyies aèries, companyies de serveis aeroportuaris i aèries, gestors de càrrega i altres usuaris de propietat industrial per l'espai limitat dins i al voltant de l'aeroport.
• D'acord amb l'estratègia de SEGRO: SEGRO està familiaritzat amb els actius a través de la seva funció actual de gestió d'actius i no incorrerà en cap cost de gestió incremental per assolir la plena propietat, tot i que ja no cobrarà comissions en relació amb la seva funció de gestor d'actius. L'adquisició està en línia amb l'estratègia de SEGRO de construir escala en els seus mercats principals, i tenir un control total millorarà la flexibilitat operativa per prendre decisions futures sobre la cartera i per buscar oportunitats de gestió d'actius i inversió.

Avantatges per als clients d'Aviva Investors

• Oportunitats de gestió d'actius: tots els actius que s'adquireixen es troben a prop de les inversions existents gestionades per Aviva Investors, que veu beneficis a llarg termini en agrupar-se en ubicacions bàsiques on té control de gestió d'actius.
• Potencial de desenvolupament futur: hi ha grans oportunitats de desenvolupament dins dels cinc actius que s'adquireixen, sobretot a Nelson Trade Park, Merton. Al costat de la propietat existent de Merton Industrial Estate, Aviva Investors creu que pot oferir una oportunitat emocionant.
• D'acord amb l'estratègia dels inversors d'Aviva: després d'haver gaudit d'un rendiment important de la cartera d'APP, Aviva Investors se centra ara en inversions on té el control directe de tota la cadena de valor, inclosa la gestió d'actius, i la construcció d'escala als seus mercats objectiu.

Sobre SEGRO

SEGRO és un Regne Unit Real Estate Investment Trust (REIT) i un propietari, gestor i desenvolupador líder de moderns magatzems i propietat industrial lleugera. Posseeix o gestiona més de sis milions de metres quadrats d'espai valorat en 8.000 milions de lliures esterlines que serveixen a clients d'una àmplia gamma de sectors industrials. Les seves propietats es troben a les principals ciutats i als voltants i als centres de transport clau del Regne Unit i nou països europeus més.

Sobre Aviva Investors

Aviva Investors és el negoci global de gestió d'actius d'Aviva plc. L'empresa ofereix solucions de gestió d'inversions, serveis i rendiment orientat al client a clients de tot el món. Aviva Investors opera a 15 països d'Àsia Pacífic, Europa, Amèrica del Nord i el Regne Unit amb actius sota gestió de 345.000 milions de lliures a 31 de desembre de 2016.