Ergebnisse für die sechs Monate zum 30. Juni 2020

David Sleath, Chief Executive, kommentierte die Ergebnisse wie folgt :

„Das starke und widerstandsfähige Geschäft von SEGRO ist im ersten Halbjahr 2020 trotz der beispiellosen durch Covid-19 verursachten Störungen weiter gewachsen, nicht zuletzt dank des Engagements unserer Mitarbeiter. Unser Fokus auf unsere Kunden, Lieferanten und lokalen Gemeinschaften hat es uns ermöglicht, bei Bedarf gezielte Unterstützung anzubieten.

„Die Auswirkungen der Pandemie beschleunigen die Einführung von Technologie, insbesondere des E-Commerce, in der gesamten Gesellschaft und haben dazu geführt, dass sich viele Nutzer erneut auf die entscheidende Bedeutung effizienter, widerstandsfähiger Logistiklieferketten konzentrieren. Diese Faktoren spielen für die Qualität unseres Portfolios eine Rolle und sollten die Nachfrage von Mietern und Investoren nach unseren erstklassigen Lagerhäusern sowohl in Großbritannien als auch zunehmend auf dem Kontinent weiterhin unterstützen und steigern.

„Unser bestehendes Portfolio hat sich gut entwickelt und unser Entwicklungsprogramm wurde erweitert, mit einer Pipeline von zusätzlichen kurzfristig vorvermieteten Projekten, die etwa doppelt so groß ist wie vor einem Jahr. In Kombination mit unserer gut gelegenen Grundstücksbank sind wir in einer starken Position, um in der zweiten Jahreshälfte und darüber hinaus weitere Fortschritte zu erzielen.“

Höhepunkte:

• Der bereinigte Vorsteuergewinn von 140,4 Millionen £ stieg um 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr (H1 2019: 131,8 Millionen £). Der bereinigte Gewinn pro Aktie beträgt 12,5 Pence (H1 2019: 12,2 Pence) und der bereinigte NAV pro Aktie stieg um 2,6 Prozent auf 718 Pence (31. Dezember 2019: 700 Pence), teilweise aufgrund eines Anstiegs um 0,7 Prozent (H1 2019: 3,5 Prozent). bei der Bewertung des Portfolios.
• Gute Vermietungs- und Asset-Management-Performance unterstützt durch anhaltend hohe Mieternachfrage. 33,7 Millionen £ an neuer Gesamtmiete, die in diesem Zeitraum erfasst wurden, einschließlich 18,8 Millionen £ an neuen Vorvermietungsverträgen, die auf dem Niveau von 2019 liegen.
• Fortsetzung der Wachstumsinvestitionen mit Nettoinvestitionen in Höhe von 631 Millionen £ in diesem Zeitraum durch den Erwerb von Vermögenswerten, Entwicklungsprojekte und Landkäufe. Zukünftige Ertragsaussichten untermauert durch 1,3 Millionen m² Entwicklungsprojekte im Bau oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen, was zusätzlichen 78 Millionen £ an potenzieller Miete entspricht, von denen 86 Prozent auf Vorvermietungen entfallen.
• Über 1 Mrd. £ an neuen Eigen- und Fremdfinanzierungen, die dazu beitragen, die Bilanz für weiteres, entwicklungsorientiertes Wachstum zu stärken. LTV von 22 Prozent zum 30. Juni 2020.
• Der SEGRO Centenary Fund in Höhe von 10 Millionen £, der im April aufgelegt wurde, hat bereits 771.000 £ an Projekte in ganz Großbritannien und Kontinentaleuropa vergeben, mit zusätzlicher Unterstützung in Höhe von 465.000 £, um den durch die Pandemie verursachten Druck zu lindern.
• Die Zwischendividende stieg um 9,5 Prozent auf 6,9 Pence (Zwischendividende 2019: 6,3 Pence), was unserer üblichen Praxis entspricht, die Zwischendividende auf ein Drittel der Vorjahresdividende festzusetzen

FINANZIELLE UND BETRIEBLICHE HÖHEPUNKTE ^A

Die starke Mieternachfrage stützt weiterhin die operative Leistung

• Sicherte sich im Berichtszeitraum 33,7 Millionen £ an neuen Spitzenmieten (H1 2019: 33,3 Millionen £). Dies war auf neue Vorvermietungen in Höhe von 18,8 Mio. £ (H1 2019: 15,2 Mio. £), ein Wachstum der Nettomiete von 2,3 Mio. £ auf bestehenden Flächen (H1 2019: 8,4 Mio. £) und die Vermietung von kürzlich fertiggestellten, spekulativ entwickelten Flächen zurückzuführen.
• Potenzielle Miete von 22 Millionen £ aus Baufertigstellungen, von denen 64 Prozent zum 30. Juni 2020 vermietet waren. Alle Bauvorhaben sind darauf ausgelegt, hohe Nachhaltigkeitsstandards zu erreichen (BREEAM Very Good oder besser oder gleichwertiger lokaler Standard).
• Die bei Überprüfungen und Verlängerungen vereinbarten Mieten lagen im Durchschnitt 10,4 Prozent über den bisherigen Übergangsmieten. Das Wachstum der Nettomieteinnahmen auf vergleichbarer Basis betrug 2,0 Prozent (Großbritannien: 2,9 Prozent; Kontinentaleuropa: 0,5 Prozent), ohne Rückstellungen für potenzielle uneinbringliche Forderungen in Höhe von 3,0 Millionen £ für in Rechnung gestellte, aber noch nicht gezahlte Mieten.
• Die Leerstandsquote bleibt mit 5,2 Prozent (31. Dezember 2019: 4,0 Prozent) niedrig , ein leichter und erwarteter Anstieg seit Jahresende, der hauptsächlich auf eine Reihe kürzlich abgeschlossener spekulativ entwickelter Projekte zurückzuführen ist.
• Die Kundenbindung bleibt mit 88 Prozent hoch, was sowohl die Qualität unseres Produkts als auch den Kundenservice widerspiegelt.

Bewertungsgewinne im gesamten Portfolio trotz der Unsicherheit durch die Covid-19-Pandemie

• Portfoliokapitalbewertungsüberschuss von 0,7 Prozent (Großbritannien: 0,1 Prozent; Kontinentaleuropa: 1,8 Prozent). Die Bewertungsgewinne sind hauptsächlich auf die Vermögensverwaltung, Entwicklungsgewinne und einen gewissen Anstieg des Mietwerts zurückzuführen (Großbritannien: 1,0 Prozent; Kontinentaleuropa: 0,4 Prozent), wobei die Renditen im Allgemeinen unverändert bleiben.

Beschleunigung der größtenteils vorvermieteten Entwicklungspipeline zusammen mit taktischen Akquisitionen, was zu höheren Nettokapitalinvestitionen führt

• Nettoinvestitionen in Höhe von 631 Mio. £, davon 223 Mio. £ für den Erwerb von Vermögenswerten, 467 Mio. £ für neue Grundstücke und Investitionen in die Erschließung, kompensiert durch 59 Mio. £ an Veräußerungserlösen.
• 303 Millionen £ an weiteren Investitionsausgaben, die in die Fertigstellung von Entwicklungsprojekten im Bau investiert werden sollen , was einer potenziellen Miete von 45 Millionen £ entspricht, von der 85 Prozent gesichert sind. Die erwarteten Fertigstellungen in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 werden potenzielle Mieten in Höhe von 25 Mio. £ generieren, von denen 22 Mio. £ gesichert wurden.
• Es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten „kurzfristige“ vorvermietete Projekte beginnen, mit einem potenziellen Investitionsaufwand von 311 Millionen £ und 33 Millionen £ an damit verbundener Miete. Unsere Grundstücksbank ist in der Lage, weitere 2,3 Millionen Quadratmeter Fläche zu unterstützen, was weiteren geschätzten 129 Millionen Pfund an zukünftiger zusätzlicher Miete entspricht.
• Die Gesamtausgaben für Entwicklungsinvestitionen und Infrastruktur für das Jahr werden voraussichtlich über 800 Millionen £ liegen, darunter Landerwerb und Infrastruktur von mehr als 300 Millionen £ und Entwicklungsinvestitionen von mehr als 500 Millionen £.

Bilanz für weiteres entwicklungsorientiertes Wachstum nach Eigenkapitalplatzierung und Schuldenrefinanzierung positioniert.

• Die Platzierung von Eigenkapital in Höhe von 680 Millionen £ wurde im Juni 2020 abgeschlossen und bietet die Möglichkeit, weiterhin in die wertsteigernde Entwicklungspipeline und zukünftige Landakquisitionen zu investieren.
  US-Privatplatzierungsanleihen im Wert von 450 Millionen Euro mit einem gemischten Kupon von 1,6 Prozent und einer durchschnittlichen Laufzeit von 17 Jahren, die im Juli vereinbart wurden und im vierten Quartal gezogen werden sollen.
  LTV-Verhältnis von 22 Prozent (31. Dezember 2019: 24 Prozent) und 1,5 Milliarden £ an Barmitteln und nicht in Anspruch genommenen Fazilitäten.

^1. Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis vor Steuern und dem IFRS-Ergebnis vor Steuern ist in Anmerkung 2 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
^2. Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis je Aktie und dem IFRS-Ergebnis je Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
^3. Prozentuale Bewertungsbewegung während des Zeitraums basierend auf der Differenz zwischen Eröffnungs- und Schlussbewertung für alle Immobilien, einschließlich im Bau befindlicher Gebäude und Grundstücke, bereinigt um Investitionsausgaben, Akquisitionen und Veräußerungen.
^4. Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Nettoinventarwert pro Aktie und dem IFRS-Nettoinventarwert pro Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
^5. Der bereinigte Nettoinventarwert steht im Einklang mit EPRA Net Tangible Assets (NTA), das für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2020 eingeführt wurde (siehe Tabelle 4 in den ergänzenden Erläuterungen für einen NAV-Abgleich). Der bereinigte Nettoinventarwert zum 31. Dezember 2019 wurde angepasst, um ihn an die Definition von EPRA NTA anzupassen. Berechnungen für EPRA-Leistungskennzahlen sind in den ergänzenden Anmerkungen zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
^A. Die auf den Seiten 1 bis 15 angegebenen Zahlen beziehen sich auf den Anteil von SEGRO, mit Ausnahme von Land (Hektar) und Fläche (Quadratmeter), die zu 100 Prozent angegeben werden, sofern nicht anders angegeben. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Erklärung „Präsentation der Finanzinformationen“ im Finanzbericht.

AUSBLICK

Die Covid-19-Pandemie und die daraus resultierenden Lockdown-Maßnahmen, die von Regierungen in ganz Europa durchgesetzt wurden, hatten weitreichende Auswirkungen auf unseren vielfältigen Kundenstamm. Viele haben einen starken Anstieg der Nachfrage nach ihren Produkten und Dienstleistungen erlebt, während einige andere unter kurzfristigen Liquiditätsproblemen gelitten haben.

Es bleibt abzuwarten, wie lange diese unmittelbaren Auswirkungen anhalten werden, aber es ist klar, dass sich die strukturellen Trends, die in den letzten Jahren zur Nutzernachfrage nach unseren Flächen beigetragen haben, als Folge der Pandemie verstärkt haben. Dies zeigt sich bereits in erhöhten Umsatzzahlen: So erreichte beispielsweise der Logistikumsatz in Großbritannien in den ersten sechs Monaten des Jahres Rekordhöhen, 44 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, so die kürzlich von CBRE veröffentlichten Daten .

Die E-Commerce-Durchdringung hat sich in allen unseren Märkten deutlich beschleunigt, es gibt einen erneuten Fokus auf die Effizienz und Belastbarkeit von Lieferketten, und die Nachfrage nach Rechenzentrumsfläche steigt aufgrund des Bedarfs an zusätzlicher Datenspeicherung zur Unterstützung von Remote-Arbeiten und Video-Streaming-Dienste. Diese Themen dürften die Nachfrage sowohl der Nutzer als auch der Investoren nach hochwertiger Lagerhaltung in Kernlogistik- und Stadtlagen ankurbeln.

Unser Entwicklungsprogramm hat sich im Berichtszeitraum mit über 800.000 m² an Entwicklungen im Bau, von denen die meisten vorvermietet sind, und einer kurzfristigen Pipeline potenzieller Vorvermietungen, die etwa doppelt so groß ist wie in der gleichen Phase, erweitert vergangenes Jahr. Diesem Anstieg der Vorvermietungsaktivitäten steht ein Rückgang spekulativer Baubeginne in unseren Märkten gegenüber, was sich positiv auf die zukünftige Angebotssituation auswirken sollte.

Obwohl wir uns weiterhin der makroökonomischen Risiken bewusst sind, die sich aus der Covid-19-Pandemie ergeben, und auf die Möglichkeit weiterer Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Virus achten, bleiben wir hinsichtlich der Aussichten für unser Geschäft zuversichtlich. Wir gehen davon aus, dass unsere starke Entwicklungspipeline und unser aktiver Ansatz zur Vermögensverwaltung auch in den kommenden Jahren zu nachhaltigem Ertrags- und Dividendenwachstum führen werden.

Sehen Sie sich die vollständige Pressemitteilung im PDF-Format an.

Alle Einzelheiten zu unseren Beständen finden Sie im SEGRO Property Analysis Report.

Sehen Sie sich ein Videointerview mit David Sleath, Chief Executive, und Soumen Das, Chief Financial Officer, an.

WEBCAST / TELEFONKONFERENZ FÜR INVESTOREN UND ANALYSTEN

Ein Live-Webcast der Ergebnispräsentation ist ab 08:30 Uhr (britische Zeit) verfügbar unter:

https://edge.media-server.com/mmc/p/6r6bccii

Der Webcast steht bis Geschäftsschluss auf der SEGRO-Website unter http://www.segro.com/investors zur Wiedergabe zur Verfügung.

Unter der folgenden Nummer steht um 08:30 Uhr (britische Zeit) eine Telefonkonferenz zur Verfügung:

Ein Videointerview mit David Sleath und Soumen Das, in dem die Ergebnisse besprochen werden, ist jetzt zusammen mit dieser Ankündigung, dem Immobilienanalysebericht für das erste Halbjahr 2020 und anderen Informationen über SEGRO auf www.segro.com verfügbar.

ÜBER SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 8,1 Millionen Quadratmetern (88 Millionen Quadratfuß) im Wert von 13,3 Milliarden £ und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten in Großbritannien und in sieben weiteren europäischen Ländern.

Zukunftsgerichtete Aussagen: Diese Mitteilung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen in Bezug auf SEGROs Erwartungen und Pläne, Strategie, Managementziele, zukünftige Entwicklungen und Leistungen, Kosten, Einnahmen und andere Trendinformationen. Diese Aussagen unterliegen Annahmen, Risiken und Unsicherheiten. Viele dieser Annahmen, Risiken und Ungewissheiten beziehen sich auf Faktoren, die SEGRO nicht kontrollieren oder genau einschätzen kann und die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Entwicklungen erheblich von den in diesen zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückten oder implizierten abweichen. Bestimmte Aussagen wurden in Bezug auf prognostizierte Prozessänderungen, wirtschaftliche Bedingungen und das aktuelle regulatorische Umfeld gemacht. Alle zukunftsgerichteten Aussagen, die von oder im Namen von SEGRO gemacht werden, basieren auf den Kenntnissen und Informationen, die den Direktoren zum Datum dieser Ankündigung zur Verfügung stehen. Dementsprechend kann keine Zusicherung gegeben werden, dass bestimmte Erwartungen erfüllt werden, und die Aktionäre von SEGRO werden davor gewarnt, sich unangemessen auf die zukunftsgerichteten Aussagen zu verlassen. Darüber hinaus sollten zukunftsgerichtete Aussagen über vergangene Trends oder Aktivitäten nicht als Zusicherung verstanden werden, dass solche Trends oder Aktivitäten in der Zukunft anhalten werden. Außer in Übereinstimmung mit seinen gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen (einschließlich der Offenlegungsrichtlinien und Transparenzregeln der Financial Conduct Authority) verpflichtet sich SEGRO nicht, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren, um Änderungen der Ereignisse, Bedingungen oder Umstände widerzuspiegeln, auf denen sich solche Aussagen beziehen basierend. Die Wertentwicklung der Aktien in der Vergangenheit kann nicht als Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden. Nichts in dieser Ankündigung sollte als Gewinnprognose ausgelegt werden. Die Informationen in dieser Bekanntmachung stellen weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren von SEGRO oder eine Aufforderung oder einen Anreiz dar, sich an anderen Anlageaktivitäten zu beteiligen.

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