Trading-Update

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„SEGRO hatte einen hervorragenden Start in das Jahr 2017. Wir haben 16 Millionen £ an neuen Spitzenmieten unterzeichnet, darunter fast 11 Millionen £ an Vorvermietungsverträgen in Bezug auf 300.000 m² neuer Projekte, die genehmigt wurden oder im Gange sind. Wir freuten uns über den vollständigen Erwerb unserer Vermögenswerte in Heathrow während des Quartals und über die Unterstützung der Anteilseigner für die damit verbundene Bezugsrechtsemission, die auch die notwendige Finanzierung für unsere hochwertige Entwicklungspipeline sicherte.

„Die Investorennachfrage nach Lager- und Industrieanlagen bleibt in allen unseren Märkten stark, und dies kann in der ersten Jahreshälfte zu einem weiteren Renditerückgang und Kapitalwachstum führen.“

Operative Exzellenz: anhaltende Dynamik auf den Berufsmärkten ( Anhang 1 )

• Im ersten Quartal haben wir neue Mieten in Höhe von 16,3 Mio. £ (Q1 2016: 8,6 Mio. £) abgeschlossen, darunter Vorvermietungen in Höhe von 10,6 Mio. £ (Q1 2016: 3,6 Mio. £).
• Die Leerstandsquote bleibt mit 5,6 Prozent (31. Dezember 2016: 5,7 Prozent) niedrig, was hauptsächlich auf die Auswirkungen von Akquisitionen und Verkäufen (+0,3 Prozent) zurückzuführen ist, denen Entwicklungsvermietungen (–0,3 Prozent) und Nettoumsatz gegenüberstehen Bestandsfläche (–0,1 Prozent).
• Im ersten Quartal wurden 32.500 m² spekulative Entwicklungen fertiggestellt, die bei Vollvermietung eine Spitzenmiete von 1,6 Millionen £ (SEGRO-Anteil) erzielen könnten, von denen 40 Prozent zum 31. März 2017 gesichert waren. Es wurden keine vorvermieteten Entwicklungen abgeschlossen in dem Zeitraum.
• Im ersten Quartal haben wir 291.200 m² Fläche genehmigt oder mit der Entwicklung begonnen, von denen die meisten Projekte waren, die Ende 2016 in der kurzfristigen Entwicklungspipeline kategorisiert waren. Diese Projekte stellen eine potenzielle Gesamtmiete von 13,6 Millionen £ dar 76 Prozent sind vorvermietet und umfassen eine 46.000 m² große Erweiterung der Einrichtung von Leroy Merlin in Mailand und eine 46.600 m² große Einrichtung für eine Discounter-Supermarktkette in Lyon; Darüber hinaus haben wir den Bau einer 46.300 m² großen Lagerhalle in der Nähe von Mailand vereinbart, ebenfalls für eine Discounterkette, die zum 31. Dezember 2016 noch nicht in der kurzfristigen Pipeline war.
• Zum 31. März 2017 waren 799.200 m² neue Flächen genehmigt oder in Entwicklung, von denen 68 Prozent (nach Spitzenmiete) vorvermietet sind (31. Dezember 2016: 540.480 m², 61 Prozent vorvermietet). Diese Projekte entsprechen einer potenziellen Gesamtmiete von 39,0 Millionen £ (31. Dezember 2016: 26,6 Millionen £), was einer prognostizierten Rendite auf die Gesamtentwicklungskosten von etwa 8 Prozent entspricht.

Disziplinierte Kapitalallokation: Investitionstätigkeit konzentriert sich auf die Entwicklung und den Erwerb von Airport Property Partnerships („APP“) ( Anlagen 2 und 3 )

• Im März übernahmen wir die APP vollständig und erwarben Avivas 50-prozentige Beteiligung an dem 1,1 Milliarden Pfund schweren Fahrzeug. Die gezahlte Nettogegenleistung betrug 365 Millionen £ nach Berücksichtigung der Schulden und anderer Verbindlichkeiten, die innerhalb von APP übernommen wurden. Im ersten Quartal haben wir eine ermutigende Nachfrage nach Flächen innerhalb des APP-Portfolios festgestellt und weitere Fortschritte bei der Neuausrichtung der Pfefferkornmietverträge im Heathrow Cargo Centre gemacht, die 2019 auslaufen.
• Am 31. März 2017 betrug die Übergangsmiete des Bestandsvermögens von SEGRO (einschließlich des Anteils an Vermögenswerten an Joint Ventures) 310,9 Millionen £ und der ERV (basierend auf der Bewertung vom 31. Dezember 2016) 380,3 Millionen £ (31. Dezember 2016: 287,8 Millionen £). jeweils 354,0 Mio. £).
• Am 31. März 2017 haben wir die Veräußerung des Northfields Industrial Estate an St George, ein Mitglied der Berkeley Group, abgeschlossen.
• In Großbritannien zeigte der CBRE Monthly Index im ersten Quartal ein Wachstum der Kapitalwerte von Industrieimmobilien um 3,2 Prozent und übertraf damit die Wachstumsrate von All Property von 1,3 Prozent.

Nettoverschuldung im Quartal um 0,1 Mrd. £ reduziert; LTV-Ratio ca. 29 Prozent

• Wir haben 556 Millionen £ an (netto) neuem Eigenkapital in einer Bezugsrechtsemission aufgebracht, um die Barkomponente der APP-Akquisition zu finanzieren und in zukünftige Entwicklungsprojekte zu investieren.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich unseres Anteils an Schulden in Joint Ventures) belief sich zum 31. März 2017 auf 2,0 Mrd. £ (31. Dezember 2016: 2,1 Mrd. £). Der Rückgang spiegelt hauptsächlich den Erhalt des Nettoerlöses aus der Bezugsrechtsemission wider, der durch die Barzahlung in Höhe von 216 Mio. £ und die damit übernommene Nettoverschuldung in Höhe von 170 Mio. £ für den Erwerb der 50-prozentigen Beteiligung an APP und um 80 Mio. £ ausgeglichen wird der Entwicklungsinvestitionen.
• Das Look-Through-Loan-to-Value-Verhältnis lag zum 31. März 2017 bei etwa 29 Prozent, basierend auf den Vermögenswerten zum 31. Dezember 2016. Wir gehen weiterhin davon aus, im Laufe des Jahres 2017 mehr als 300 Millionen £ in unsere Entwicklungspipeline zu investieren.

Finanzkalender

Die Halbjahresergebnisse 2017 werden am Dienstag, 25. Juli 2017 veröffentlicht.

¹ In dieser Erklärung wird die Fläche zu 100 Prozent angegeben, während die Finanzzahlen den Anteil von SEGRO an Joint Ventures widerspiegeln. Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzzahlen auf die drei Monate bis zum 31. März. Der Wechselkurs am 31. März 2017 betrug 1,18 €:1 £ (31. Dezember 2016: 1,17 €:1 £).

Dieses Trading Update, der neueste Geschäftsbericht und weitere Informationen sind auf der SEGRO-Website unter www.segro.com/investors verfügbar. Weder der Inhalt der SEGRO-Website noch einer anderen Website, auf die über Hyperlinks von der SEGRO-Website aus zugegriffen werden kann, ist in diese Bekanntmachung integriert oder Teil davon.

Vorausschauende Aussagen:

Diese Ankündigung kann bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen in Bezug auf SEGROs Erwartungen und Pläne, Strategie, Managementziele, zukünftige Entwicklungen und Leistungen, Kosten, Einnahmen und andere Trendinformationen enthalten. Diese Aussagen und Prognosen beinhalten Risiken und Unsicherheiten, da sie sich auf Ereignisse beziehen und von Umständen abhängen, die in der Zukunft eintreten können. Es gibt eine Reihe von Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Entwicklungen erheblich von den in diesen zukunftsgerichteten Aussagen und Prognosen ausgedrückten oder implizierten abweichen. Bestimmte Aussagen wurden in Bezug auf prognostizierte Preisänderungen, wirtschaftliche Bedingungen und das aktuelle regulatorische Umfeld gemacht. Alle zukunftsgerichteten Aussagen, die von oder im Namen von SEGRO gemacht werden, gelten nur zu dem Zeitpunkt, an dem sie gemacht werden. SEGRO verpflichtet sich nicht, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren, um Änderungen der diesbezüglichen Erwartungen von SEGRO oder Änderungen der Ereignisse, Bedingungen oder Umstände, auf denen solche Aussagen beruhen, widerzuspiegeln. Nichts in dieser Ankündigung sollte als Gewinnprognose ausgelegt werden. Die Wertentwicklung der Aktien in der Vergangenheit kann nicht als Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden.

Über SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 6,4 Millionen Quadratmetern (69 Millionen Quadratfuß) im Wert von 8 Milliarden £ (Stand: 31. Dezember 2016) und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in neun weiteren europäischen Ländern.

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