Trading-Update

Das Unternehmen hat heute separat bekannt gegeben, dass es anstrebt, über eine Platzierung einen Bruttoerlös von etwa 650 Millionen £ zu erzielen.

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„Die Covid-19-Pandemie hat die Einführung von Technologie und E-Commerce in der gesamten Gesellschaft beschleunigt. Neben einem erneuten Fokus vieler Nutzer auf die entscheidende Bedeutung von erstklassigen Logistiklieferketten wird dies wahrscheinlich dazu beitragen, die starke Nachfrage von Nutzern und Investoren nach modernen, hochwertigen Lagern anzukurbeln.
„Das Geschäft von SEGRO entwickelt sich trotz der durch die Pandemie verursachten Unsicherheit weiterhin gut, mit Neuvermietungen und vorvermieteten Entwicklungsverträgen auf einem Niveau, das über unseren Erwartungen zu Beginn des Jahres liegt. Wir arbeiten konstruktiv daran, einen kleinen Teil der Kunden zu unterstützen, die aufgrund staatlicher Sperrmaßnahmen mit kurzfristigen Liquiditätsproblemen konfrontiert sind.

„Unsere starke, hauptsächlich vorvermietete Entwicklungspipeline in Großbritannien und Kontinentaleuropa spiegelt die Nachfrage von Kunden wider, die nach Wachstum suchen. Unsere Liste mit weiteren kurzfristigen Vorvermietungen, die etwa doppelt so groß ist wie vor einem Jahr, und unsere gut gelegene Grundstücksbank bedeuten, dass wir gut aufgestellt sind, um in den kommenden Monaten weitere Fortschritte zu erzielen.“

Höhepunkte

• Gut etablierte strukturelle Trends bei der Einführung von Technologie und E-Commerce beschleunigen sich. Die Daten zur E-Commerce-Durchdringung während der aktuellen Pandemie unterstreichen die Bedeutung von SEGROs hochwertigem, gut gelegenem Großkisten- und Stadtlagerportfolio: In Großbritannien machte das E-Commerce-Volumen im April 31 Prozent der Einzelhandelsumsätze aus, 16 Prozent mehr gegenüber dem Vormonat (Quelle: ONS) und die Online-Lebensmittelverkäufe haben sich fast verdoppelt und machen 13 Prozent des Marktes aus, gegenüber 7 Prozent zuvor (Quelle: Nielson). Ähnliche Trends wurden in ganz Kontinentaleuropa beobachtet.
• Neuvermietungen und vorvermietete Entwicklungsverträge im gesamten Konzern liegen über den Erwartungen vor der Krise. In den fünf Monaten bis zum 31. Mai 2020 wurden 20,9 Millionen £ an Nettomieten vertraglich vereinbart. Dies beinhaltet Vorvermietungsverträge in Höhe von 9,7 Millionen £ an Nettomieten, einschließlich 4,0 Millionen £ im April und Mai, mit bedeutenden weiteren Projekten in fortgeschrittenen Stadien von Verhandlung oder vereinbart vorbehaltlich der Planfeststellung.
• Anhaltende Dynamik in SEGROs qualitativ hochwertiger, umweltverträglicher, vorvermieteter Entwicklungspipeline. Ungefähr 600 Millionen £ an künftigen Entwicklungsausgaben beziehen sich auf Projekte, die sich im Bau befinden oder in fortgeschrittenen Verhandlungen sind.
• Die jüngste Übernahme von Perivale Park in West-London für 203 Mio. £ bietet Asset-Management-Möglichkeiten zur Steigerung niedriger durchschnittlicher Ist-Mieten sowie mittelfristiges Entwicklungspotenzial in einem Gebiet, in dem SEGRO bereits über beträchtliche Fachkenntnisse und Kenntnisse des lokalen Marktes und Kundenstamms verfügt.
• Unveränderte Dividendenpolitik. SEGRO wird weiterhin eine Ausschüttungsquote von 85 bis 95 Prozent des bereinigten Gewinns nach Steuern anstreben, im Einklang mit dem erklärten Ziel, eine progressive und nachhaltige Dividende zu liefern, die im Einklang mit der zugrunde liegenden Rentabilität wächst. Nachdem die Schlussdividende 2019 in Höhe von 14,4 Pence gezahlt wurde, beabsichtigt der Vorstand derzeit, eine Zwischendividende für 2020 in Höhe von 6,9 Pence pro Aktie (H1 2019: 6,3 Pence) zu beschließen, was seine übliche Praxis widerspiegelt, die Zwischendividende auf ein Drittel des vorherigen vollen Betrags festzusetzen Jahresdividende.
• Starke Bilanz mit langfristiger Verschuldungsstruktur und hoher Liquidität. Pro-Forma-LTV von 27 Prozent zum 31. Mai 2020, eine durchschnittliche Schuldenlaufzeit von 9 Jahren und keine größeren Fälligkeiten vor 2023.

SEGRO Centenary Fund

Covid-19 hatte weitreichende Auswirkungen auf die Gemeinden, in denen SEGRO tätig ist, und das Unternehmen arbeitet eng mit lokalen Interessengruppen zusammen, um zu verstehen, wie sie am besten unterstützt werden können. Im April kündigte SEGRO die Gründung des SEGRO Centenary Fund an, der in den nächsten zehn Jahren 10 Millionen £ für lokale Gemeinschaftsprojekte in Großbritannien und Kontinentaleuropa vorsehen wird. Der Fonds wurde früher als geplant angekündigt, damit er lokale Gemeinschaften unterstützen kann, die am stärksten von den Auswirkungen der Regierungsmaßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie betroffen sind. Zuschüsse aus dem Fonds wurden an etwa 51 Wohltätigkeitsorganisationen und lokale Projekte vergeben, die schätzungsweise 25.000 Menschen geholfen haben.

Operatives Update

Das Geschäft von SEGRO entwickelt sich 2020 trotz der Covid-19-Pandemie gut. Das gesamte SEGRO-Team war während der gesamten Krise einsatzbereit und arbeitet seit Anfang März von zu Hause aus mit vollem Zugriff auf zentrale Systeme und das Kommunikationsnetz. Keiner der Mitarbeiter von SEGRO wurde beurlaubt und das Unternehmen hat keine staatliche Unterstützung in Anspruch genommen.

Die Leasingdynamik war positiv und liegt über den Erwartungen des Vorstands vor Beginn der Pandemie. Neuvermietungen wurden für bestehende Gebäude vereinbart, einschließlich derjenigen, die im vergangenen Jahr spekulativ entwickelt wurden, und das Unternehmen hat weiterhin Umkehrpotenzial aus seinem Portfolio erschlossen: Die neuen Schlagzeilenmieten bei Überprüfung und Erneuerung im bisherigen Verlauf des Jahres 2020 sind etwa 13 Prozent höher als zuvor Passing Rents (Großbritannien: +15,5 Prozent, Kontinentaleuropa: +2,5 Prozent). Verhandlungen über neue Vorvermietungsverträge gehen weiter; Kein Kunde hat sich aus vertraglich vereinbarten Vorvermietungsgesprächen zurückgezogen, und in den letzten Wochen haben sich neue Möglichkeiten ergeben. Seit Mitte März wurden Vorvermietungen im Wert von 4,0 Mio. £ der Gesamtmiete unterzeichnet, was die kurzfristige Pipeline von bedingt vereinbarten Vorvermietungen weiter erhöht, was einer potenziellen 33,0 Mio. £ der Gesamtmiete zum 31. Mai 2020 entspricht, etwa das Doppelte so groß wie vor einem Jahr.

Der Leerstand bleibt mit 5,6 Prozent (31. Dezember 2019: 4,0 Prozent) niedrig, wobei 1,1 Prozent des Anstiegs seit Jahresende auf kürzlich abgeschlossene spekulative Entwicklungen zurückzuführen sind. Die Kundenbindung ist mit 88 Prozent hoch geblieben.

Die von Regierungen in ganz Europa ergriffenen Sperrmaßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Virus führten zu weitreichenden Störungen in vielen Wirtschaftssektoren. In einigen Fällen hat sich dies auf die Geschäftstätigkeit und den Cashflow der Kunden von SEGRO ausgewirkt, was sich auf die Höhe der im zweiten Quartal eingezogenen Mieten auswirkte. Zum 31. Mai 2020 waren 82 Prozent der für das zweite Quartal 2020 in Rechnung gestellten Mieten (einschließlich der in Kontinentaleuropa üblicherweise monatlich in Rechnung gestellten Mieten) eingezogen oder werden voraussichtlich in Kürze gezahlt (Großbritannien: 83 Prozent, CE: 79 Prozent).

SEGRO hat konstruktiv daran gearbeitet, Kunden zu unterstützen, die mit echten Liquiditätsproblemen konfrontiert waren, indem sie in den meisten Fällen angeboten haben, Mietzahlungen umzuschulden. Mieten in Höhe von 15 Millionen £, was etwa 16 Prozent der für Q2 2020 fälligen Mieten entspricht, wurden aufgeschoben oder werden neu profiliert, wovon der Großteil in diesem Geschäftsjahr oder im Jahr 2021 zu zahlen ist. 2 £ Millionen Miete, was rund 2 Prozent der für Q2 2020 fälligen Miete entspricht, bleibt unbezahlt und ist derzeit nicht Gegenstand von Stundungsverhandlungen. Keiner dieser Kunden hat darum gebeten, seinen Platz zurückzugeben.

Die bisherigen Rücknahmen in diesem Jahr liegen mit 6,6 Millionen £ leicht über der normalen Jahresrate, was teilweise auf eine 5.000 m² große Einheit in einem erstklassigen städtischen Lagerhauspark in London zurückzuführen ist, die kürzlich von einem insolventen Kunden aus dem Gastgewerbe zurückgenommen wurde befand sich bereits vor Beginn der Covid-19-Pandemie in einer finanziellen Notlage. Aufgrund der hohen Qualität der zurückgegebenen Flächen und der allgemein starken Nachfrage an diesem Standort ist mit einer Neuvermietung der Flächen zu vergleichbaren oder besseren Konditionen als im bisherigen Mietvertrag zu rechnen.

Die Bauarbeiten an einer Reihe von Entwicklungen wurden durch staatliche Sperrmaßnahmen verzögert, aber alle Standorte sind jetzt in Betrieb und werden voraussichtlich innerhalb von 1-2 Monaten nach dem ursprünglichen Fertigstellungstermin abgeschlossen sein. Das Unternehmen arbeitet mit seinen Auftragnehmern zusammen, um sicherzustellen, dass alle Bautätigkeiten den Richtlinien zur sozialen Distanzierung entsprechen und die Sicherheit der vor Ort Arbeitenden schützen.

Aktualisierung der Entwicklungspipeline

SEGRO baut derzeit Entwicklungsprojekte oder hat solche identifiziert, für deren Abschluss Investitionen in Höhe von 595 Millionen £ erforderlich sind. Nach vollständiger Vermietung werden diese Projekte voraussichtlich eine Rendite auf die gesamten Entwicklungskosten (einschließlich Grundstücke) von 6,8 Prozent erzielen.

• Zum 31. Mai 2020 hatte SEGRO Entwicklungsprojekte mit einer Gesamtfläche von 702.100 m² genehmigt, unter Vertrag genommen oder im Bau, was 216 Millionen £ an zukünftigen Investitionsausgaben und 40 Millionen £ an jährlichen Bruttomieteinnahmen (SEGRO-Anteil) bei Vollvermietung entspricht. Die Projekte sind zu 74 Prozent vermietet oder vorvermietet und dürften bei Vollvermietung rund 6,5 Prozent der Gesamtentwicklungskosten einbringen. Alle Projekte sollen 2020 und 2021 abgeschlossen werden. (Siehe Anhang 2).
• Zum 31. Mai 2020 verfügte SEGRO über eine kurzfristige Pipeline weiterer vorvermieteter Entwicklungsprojekte mit einer Fläche von 666.600 m², was einer zusätzlichen Miete von 33 Millionen £ und zusätzlichen Investitionen von 379 Millionen £ entspricht. Unter der Annahme eines erfolgreichen Abschlusses der Verhandlungen und Bauanträge wird erwartet, dass diese Projekte nach Fertigstellung eine Rendite auf die Gesamtentwicklungskosten von etwa 7,1 Prozent erwirtschaften werden. (Siehe Anhang 3).
• Im Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Mai 2020 erwarb SEGRO Grundstücke im Wert von 184 Mio. £, von denen der größte Teil mit zwei neuen großen britischen Lagerhäusern für große Kartons in den erstklassigen Logistikzentren Coventry und Northampton verbunden ist. Diese beiden Standorte verfügen über eine Baugenehmigung für über 800.000 m² moderner Flächen, die über mehrere Jahre entwickelt werden sollen.
• Zum 31. Mai 2020 hatte SEGRO in seinen Kernmärkten weitere 62 Millionen £ an Landakquisitionen (vorbehaltlich der Sicherung der Baugenehmigung) und 122 Millionen £ im Angebot.

Finanzielle Lage

Zum 31. Mai 2020 betrug die Bruttoverschuldung des Konzerns, einschließlich des Anteils von SEGRO an den Schulden innerhalb von Joint Ventures, 3.035 Millionen £ und die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente insgesamt 81 Millionen £, was zu einer Nettoverschuldung von 2.954 Millionen £ führte.

SEGRO hatte zum 31. Mai 2020 eine durchschnittliche Schuldenlaufzeit von 9 Jahren und keine größeren Fälligkeiten vor 2023. Im Mai 2020 wurde das Fälligkeitsdatum der wichtigsten revolvierenden Kreditfazilität des Unternehmens in Höhe von 1 Mrd. € um ein Jahr bis Mai 2025 verlängert.

Basierend auf den Immobilienwerten zum 31. Dezember 2019 und unter Verwendung der vorläufigen Nettoverschuldung zum 31. Mai 2020 (bereinigt um den Anteil von SEGRO an den Joint Venture-Anteilen, quotenkonsolidiert), betrug die Loan-to-Value-Ratio 27 Prozent.

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Hinweise für Redakteure:

ÜBER SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und an der Londoner Börse im FTSE 100-Index notiert. Es ist ein führender Eigentümer, Verwalter und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien mit einem Portfolio von 7,8 Millionen Quadratmetern Fläche (84 Millionen Quadratfuß), das zum 31. Dezember 2019 einen Wert von 12,2 Milliarden £ hatte. Seine Vermögenswerte sind strategisch positioniert bei Standorte im Vereinigten Königreich in London und im Südosten und in den Midlands, während in Kontinentaleuropa Entwicklungen in Frankreich, Deutschland, Italien, Polen, Spanien, den Niederlanden und der Tschechischen Republik bestehen.

Seit 100 Jahren schafft SEGRO den Raum, der Außergewöhnliches ermöglicht. Von modernen Big-Box-Lagerhäusern, die hauptsächlich für regionale, nationale und internationale Distributionszentren genutzt werden, bis hin zu städtischen Lagerhäusern in der Nähe von Ballungszentren und Geschäftsvierteln bietet es hochwertige Vermögenswerte, die seinen Kunden das Wachstum ermöglichen.