Trading-Update

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„SEGRO hat sich im dritten Quartal weiterhin gut entwickelt, wobei die Beschleunigung struktureller Trends die weitere Nachfrage nach unserer Anlageklasse sowohl von Kunden als auch von Investoren ankurbelte und alle negativen wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie überwog.

„Dies hat zu einer weiteren Phase starker Vermietungsaktivitäten geführt, was uns dabei geholfen hat, die Mieteinnahmen aus dem bestehenden Portfolio durch die Erfassung von Reversionen zu steigern und uns weiterhin weitere vorvermietete Entwicklungen zu sichern. Unser aktives, im Wesentlichen risikoreduziertes Entwicklungsprogramm umfasst über 1 Million Quadratmeter neuer Flächen, die sich im Bau befinden oder in fortgeschrittenen Gesprächen sind.

„Die Mieteinnahmen haben sich in diesem Quartal verbessert, und wir bleiben trotz der makroökonomischen Unsicherheiten, die teilweise durch Covid-19 verursacht werden, zuversichtlich in Bezug auf die Aussichten für unser Geschäft. Wir gehen davon aus, dass wir weiterhin nachhaltiges Wachstum sowohl bei den Erträgen als auch bei den Dividenden aus der Kombination von neuen Mieteinnahmen aus dem Entwicklungsprogramm und den Vorteilen aus der aktiven Vermögensverwaltung unseres bestehenden erstklassigen Portfolios erzielen werden.“

Anhaltend starke Leasing-Performance und Erschließung des Umkehrpotenzials ( Anhang 1 )

• Wir haben im dritten Quartal Verträge im Wert von 15,8 Mio. £ (Q3 2019: 15,3 Mio. £) an neuen Leitmieten unterzeichnet, wodurch sich die Gesamtsumme für die neun Monate bis zum 30. September 2020 auf 49,6 Mio. £ (9M 2019: 48,6 Mio. £) beläuft.
• Das Mietwachstum aus bestehenden Flächen abzüglich Rücknahmen betrug 5,6 Mio. £ (Q3 2019: 2,1 Mio. £), was den Neunmonatswert auf 7,9 Mio. £ (9M 2019: 10,6 Mio. £) erhöht.
• Wir haben weiterhin das Sanierungspotenzial unseres Portfolios ausgeschöpft, wobei die neuen Gesamtmieten bei Überprüfung und Verlängerung in den neun Monaten bis zum 30. September 2020 um 10,3 Prozent höher waren als die vorherigen Übergangsmieten (30. Juni 2020: 10,4 Prozent). Dies schließt die Auswirkungen der Sicherung der endgültigen Neuausrichtung der Pfefferkornpachtverträge im Heathrow-Portfolio aus, die, wenn sie einbezogen werden, den Anstieg auf 22,3 Prozent erhöhen.
• Bisher haben wir im Jahr 2020 695.800 m² (9M 2019: 765.900 m²) an neuen Entwicklungen fertiggestellt, die in der Lage sind, 38,0 Millionen £ (9M 2019: 33,7 Millionen £) an Headline-Mieten zu generieren, von denen 80 Prozent vermietet sind. Es wird erwartet, dass Entwicklungen, die 11 Mio. £ an Spitzenmieten generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 8 Mio. £ gesichert wurden.
• Die Leerstandsquote lag stabil bei 5,2 Prozent (30. Juni 2020: 5,2 Prozent).
• Die Kundenbindung bleibt mit 88 Prozent hoch, was unsere erstklassigen Standorte und unseren Fokus auf exzellenten Kundenservice widerspiegelt.

Mieteinnahmen bleiben stark ( Anhang 4 )

• Der Mieteinzug ist weiterhin gut vorangekommen, wobei der Mieteinzug im vierten Quartal in Großbritannien derzeit 85 Prozent der gesamten in Rechnung gestellten Miete ausmacht, höher als zum entsprechenden Zeitpunkt im zweiten und dritten Quartal. Weitere 13 Prozent wurden durch Vereinbarung mit Kunden gestundet, von denen der größte Teil jetzt monatlich zahlbar ist, was bedeutet, dass der Großteil davon bis Ende des Jahres eingegangen sein wird.
• Die Mieten in unserem kontinentaleuropäischen Portfolio werden in der Regel monatlich gezahlt, sodass wir uns noch früh im Q4-Sammelzyklus befinden. Aktuelle Anzeichen deuten darauf hin, dass Kontinentaleuropa auch den Vorquartalen voraus ist (98 Prozent der Mieten wurden sowohl für Q2 als auch für Q3 eingezogen).
• Wir haben jetzt konzernweit 96 bzw. 95 Prozent der Q2- bzw. Q3-Mieten gemäß den mit unseren Kunden vereinbarten Zahlungsplänen eingezogen. Von den verbleibenden 9 Millionen £ erwarten wir bis Ende des Jahres 6 Millionen £ und den Rest im Jahr 2021.

70 Mio. £ an potenzieller neuer Hauptmiete aus 1 Mio. m² neuer Fläche im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen

• Wir unterzeichneten 5,8 Millionen £ (Q3 2019: 7,7 Millionen £) an neuen, bedingungslosen Vorvermietungsverträgen und Anmietungen von spekulativen Entwicklungen vor der Fertigstellung, wodurch sich der Neunmonatswert auf 24,6 Millionen £ (9M 2019: 22,2 Millionen £) erhöhte. Dazu gehörten Vorvermietungen in Italien und Spanien an einen weltweit führenden Online-Händler sowie unsere bisher größte Vorvermietung in Deutschland an einen neuen Kunden im schnell wachsenden E-Commerce-Haushaltswarensektor.
• Zum 30. September 2020 befanden sich 645.800 m² Fläche im Bau, was einer potenziellen zukünftigen Gesamtmiete von 38 Millionen £ (30. Juni 2020: 809.500 m², 45 Millionen £) entspricht, von denen 75 Prozent gesichert sind (30. Juni 2020: 85 Prozent). Sobald die Pipeline fertiggestellt und vollständig vermietet ist, wird eine Rendite auf die Gesamtentwicklungskosten von etwa 6,5 Prozent erwartet.
• Weitere „kurzfristige“ vorvermietete Projekte sollen in den kommenden Monaten beginnen, mit einem Investitionspotenzial von 300 Millionen £ und einer damit verbundenen Miete von 32 Millionen £.

Konzentrieren wir weiterhin den Großteil unserer Investitionen auf die Entwicklung, mit zusätzlichen opportunistischen Akquisitionen von Bestandsanlagen. ( Anhänge 2 und 3 )

• Wir bleiben auf Kurs, um im Jahr 2020 insgesamt über 800 Millionen £ in unsere Entwicklungspipeline (einschließlich Grundstücke, Infrastruktur und Bau) zu investieren.
• Wie heute bekannt gegeben, haben wir seit dem Ende des Berichtszeitraums Electra Park, einen erstklassigen städtischen Lagerhauspark in zentraler Londoner Lage, nur 2 Meilen nördlich von Canary Wharf, für 133 Millionen Pfund erworben.
• Im dritten Quartal investierten wir £14 Millionen in den Erwerb von Bestandsvermögen, darunter ein städtisches Lagerhaus in Nord-London und ein großes Lagerhaus in der Nähe von Barcelona.
• Außerdem investierten wir 29 Millionen £ in unsere Grundstücksbank, wovon der Großteil für den Erwerb von Grundstücken in Spanien ausgegeben wurde, als Teil unserer Strategie, in diesem Markt zu wachsen. Alle erworbenen Standorte befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den attraktiven Logistikmärkten Barcelona und Madrid.
• Die Veräußerungen während des Quartals waren wie erwartet bescheiden und beliefen sich auf insgesamt 13 Mio. £, einschließlich des Verkaufs eines großen Lagerhauses in Italien an unser Joint Venture SELP und eines Grundstücks in Deutschland. Bisher haben wir im Jahr 2020 Vermögenswerte und Grundstücke im Wert von 73 Millionen £ veräußert (9M 2019: 122 Millionen £).

Bilanz positioniert, um weiteres entwicklungsorientiertes Wachstum zu unterstützen

• Weitere Schuldenrefinanzierung mit der Rückzahlung von 6,75-prozentigen SEGRO-Anleihen in Höhe von 79 Millionen £, die 2021 fällig sind, und 7-prozentiger SEGRO-Anleihen in Höhe von 39 Millionen £, die 2022 fällig sind, und der Ausgabe von US-Privatplatzierungsanleihen in Höhe von 450 Millionen € mit einem gemischten Kupon von 1,6 Prozent und im Juli vereinbarte durchschnittliche Laufzeit von 17 Jahren, Refinanzierung im vierten Quartal.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich unseres Anteils an Schulden in Joint Ventures) belief sich zum 30. September 2020 auf 2,7 Milliarden £ (30 Cent).
• Ungefähr 7 Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip gezahlt, was zur Ausgabe von 0,6 Millionen neuen Aktien während des Quartals führte. Das Ergebnis je Aktie für 2020 wird voraussichtlich auf einem Durchschnitt von rund 1.150 Millionen Aktien basieren.

Finanzkalender

Die Ergebnisse für das Gesamtjahr 2020 werden am Freitag, den 19. Februar 2021 veröffentlicht.

1 In dieser Erklärung wird die Fläche zu 100 Prozent angegeben, während die Finanzzahlen den Anteil von SEGRO an Joint Ventures widerspiegeln. Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzzahlen auf den Zeitraum bis zum 30. September 2020. Der angewandte Wechselkurs beträgt 1,10 €:1 £ zum 30. September 2020.
2 Die Hauptmiete ist die auf Jahresbasis fällige Bruttomiete, sobald Anreize wie mietfreie Zeiträume abgelaufen sind.
3 Basierend auf Werten zum 30. Juni 2020, bereinigt um Akquisitionen, Verkäufe und sonstige Investitionen im dritten Quartal.

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Zukunftsgerichtete Aussagen: Diese Mitteilung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen in Bezug auf SEGROs Erwartungen und Pläne, Strategie, Managementziele, zukünftige Entwicklungen und Leistungen, Kosten, Einnahmen und andere Trendinformationen. Diese Aussagen unterliegen Annahmen, Risiken und Unsicherheiten. Viele dieser Annahmen, Risiken und Ungewissheiten beziehen sich auf Faktoren, die SEGRO nicht kontrollieren oder genau einschätzen kann und die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Entwicklungen erheblich von den in diesen zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückten oder implizierten abweichen. Bestimmte Aussagen wurden in Bezug auf prognostizierte Prozessänderungen, wirtschaftliche Bedingungen und das aktuelle regulatorische Umfeld gemacht. Alle zukunftsgerichteten Aussagen, die von oder im Namen von SEGRO gemacht werden, basieren auf dem Wissen und den Informationen, die den Direktoren zum Datum dieser Ankündigung zur Verfügung stehen. Dementsprechend kann keine Zusicherung gegeben werden, dass bestimmte Erwartungen erfüllt werden, und die Aktionäre von SEGRO werden davor gewarnt, sich unangemessen auf die zukunftsgerichteten Aussagen zu verlassen. Darüber hinaus sollten zukunftsgerichtete Aussagen über vergangene Trends oder Aktivitäten nicht als Zusicherung verstanden werden, dass solche Trends oder Aktivitäten in der Zukunft anhalten werden. Außer in Übereinstimmung mit seinen gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen (einschließlich der UK Listing Rules und der Disclosure and Transparency Rules der Financial Conduct Authority) verpflichtet sich SEGRO nicht, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren, um Änderungen von Ereignissen, Bedingungen oder Umständen widerzuspiegeln auf denen eine solche Aussage basiert. Die Wertentwicklung der Aktien in der Vergangenheit kann nicht als Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden. Nichts in dieser Ankündigung sollte als Gewinnprognose ausgelegt werden. Die Informationen in dieser Bekanntmachung stellen weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren der SEGRO plc oder eine Aufforderung oder einen Anreiz dar, sich an anderen Anlageaktivitäten zu beteiligen.

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ÜBER SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Industrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 8,1 Millionen Quadratmetern (88 Millionen Quadratfuß) im Wert von 13,3 Milliarden £ und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten in Großbritannien und in sieben weiteren europäischen Ländern.

Seit 100 Jahren schafft SEGRO den Raum, der Außergewöhnliches ermöglicht. Von modernen Big-Box-Lagerhäusern, die hauptsächlich für regionale, nationale und internationale Distributionszentren genutzt werden, bis hin zu städtischen Lagerhäusern in der Nähe von Ballungszentren und Geschäftsvierteln bietet es hochwertige Vermögenswerte, die seinen Kunden das Wachstum ermöglichen.