Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“SEGRO heeft een actief en succesvol derde kwartaal achter de rug, omdat we blijven profiteren van sterke gebruikers- en investeringsmarktomstandigheden, met hoge leasevolumes in het hele bedrijf.

“We hebben aanzienlijke vooruitgang geboekt met ons winstgevende ontwikkelingsprogramma en hebben projecten voltooid ter waarde van £ 25 miljoen aan potentiële huur, waarvan meer dan 90 procent al is verhuurd. We hebben momenteel 1 miljoen vierkante meter aan ruimte in aanbouw en hebben in de loop van de periode de actieve pijplijn uitgebreid en meer land veiliggesteld om onze bank met toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden uit te breiden.

"We gaan de laatste maanden van 2021 in met vertrouwen in ons vermogen om verdere duurzame groei van huurinkomsten, inkomsten en dividenden te stimuleren."

Sterke huurgroei tijdens de periode als gevolg van een drukke periode van verhuringen en het aanhoudend benutten van reversionary-potentieel ( Bijlage 1 ).

• £ 26 miljoen (Q3 2020: £ 16 miljoen) aan nieuwe hoofdhuur ² ondertekend tijdens het kwartaal, waardoor het totaal voor de negen maanden tot 30 september 2021 op £ 64 miljoen komt (9M 2020: £ 50 miljoen). Dit omvat £ 9 miljoen (Q3 2020: £ 6 miljoen) aan nieuwe, onvoorwaardelijke voorverhuurde overeenkomsten en verhuur van speculatieve ontwikkelingen voorafgaand aan de voltooiing, waardoor het cijfer over negen maanden op £ 30 miljoen komt (9M 2020: £ 25 miljoen).
• Nieuwe hoofdhuurprijzen bij herziening en verlenging met meer dan 13 procent gestegen (VK: 18 procent, CE: 2 procent) ten opzichte van eerdere voorbijgaande huren in de negen maanden tot 30 september 2021, aangezien het doorlopende activabeheer het reversionary-potentieel van ons bestaande bedrijf blijft benutten portefeuille.
• Leegstandsgraad verder gedaald tot 3,2 procent (30 juni 2021: 4,3 procent), voornamelijk door sterke vraag naar recent opgeleverde speculatief ontwikkelde ruimte.
• Het klantenbehoud is tot nu toe 76 procent voor 2021 nadat we van de gelegenheid gebruik hebben gemaakt om wat ruimte terug te nemen in stedelijke gebieden in Londen en Parijs met het oog op het uitvoeren van geïdentificeerde initiatieven op het gebied van activabeheer.
  

Ontwikkelingsprogramma blijft hoogwaardige groei en rendement opleveren - potentieel om de jaarlijkse huurtoeslag met 20 procent (£ 92 miljoen) te verhogen uit de pijplijn van ruimte in aanbouw en in geavanceerde besprekingen.

• Tot dusver hebben we in 2021 450.000 m² (9M 2020: 695.800 m²) aan nieuwe ontwikkelingen voltooid, waarmee £ 25 miljoen (9M 2020: £ 38 miljoen) aan hoofdhuur kan worden gegenereerd, waarvan 93 procent is verhuurd. Ontwikkelingen die nog eens £ 31 miljoen aan huur kunnen genereren, zullen naar verwachting in het vierde kwartaal worden voltooid, waarvan £ 26 miljoen is veiliggesteld.
• Op 30 september 2021 was meer dan 998.000 m² aan ruimte in aanbouw, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige huurprijs van £ 68 miljoen (30 juni 2021: 1,1 miljoen m², £ 67 miljoen), waarvan 66 procent is veiliggesteld (30 juni 2021: 66 procent). Eenmaal voltooid en volledig verhuurd, zal de pijplijn naar verwachting een opbrengst opleveren op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 6,8 procent.
• Aanvullende voorverhuurde projecten in vergevorderde besprekingen ter grootte van 196.000 m² ruimte met een potentiële capex van £ 211 miljoen en een bijbehorende huur van £ 24 miljoen zullen naar verwachting in de komende maanden van start gaan. 

Superieur operationeel platform en lokale expertise die groei stimuleren door off-market ontwikkeling en investeringsmogelijkheden in concurrerende markten te zoeken ( bijlagen 2 en 3 ).

• In 2021 hebben we tot nu toe meer dan £ 260 miljoen aan land verworven om onze grondbank aan te vullen en verdere groeimogelijkheden te bieden. Tijdens het derde kwartaal hebben we £66 miljoen grond aangekocht voor toekomstige ontwikkeling, waaronder locaties in Italië en Polen, evenals twee andere percelen grond in Londen die begin oktober werden verworven.
• We profiteerden van de sterke marktomstandigheden om £ 98 miljoen aan activa te verkopen, waaronder een portefeuille van stedelijke magazijnen in Italië en een op zichzelf staand groot magazijn in Spanje.
• Eerder deze maand hebben we ook een activaruil afgerond die resulteerde in de verwerving van een aanzienlijk stedelijk pakhuis in West-Londen voor £ 140 miljoen. Als onderdeel van deze transactie hebben we een portefeuille van op zichzelf staande Britse big boxes en stedelijke magazijnen afgestoten voor £ 205 miljoen.
• We blijven op koers om in 2021 meer dan £ 750 miljoen te investeren in onze ontwikkelingspijplijn (exclusief grondaankopen).

Gedisciplineerd kapitaalbeheer heeft de kosten van schulden verder verlaagd en de balans is goed gepositioneerd om verdere groei te financieren.

• We hebben de eerste SEGRO Green Bond uitgegeven, een tienjarige ongedekte obligatie van € 500 miljoen met een coupon van 0,5 procent.
• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) op 30 september 2021 steeg tot £ 3,3 miljard (30 juni 2021: £ 3,1 miljard).
• Dit komt overeen met een pro forma ³ look-through LTV van 23 procent (30 juni 2021: 21 procent).
  

Financiële kalender
De voorlopige datum voor de resultaten van het volledige jaar 2021 is vrijdag 18 februari 2022.

¹ In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 30 september 2021 tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,16: £ 1 per 30 september 2021.
² De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die te ontvangen is zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.
³ Gebaseerd op waarden per 30 juni 2021, gecorrigeerd voor acquisities, desinvesteringen en overige investeringen in het derde kwartaal.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen:

Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure Guidance and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken, inclusief om nieuwe informatie of wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod om effecten te verkopen of een uitnodiging om effecten te kopen in SEGRO plc of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen of een contractuele verbintenis of andere investeringsactiviteiten aan te gaan.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Over SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT), genoteerd aan de London Stock Exchange en Euronext Parijs, en is een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 8,8 miljoen vierkante meter ruimte (95 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 17,1 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in zeven andere Europese landen.

Al 100 jaar creëert SEGRO de ruimte die buitengewone dingen mogelijk maakt. Van moderne grote magazijnen, die voornamelijk worden gebruikt voor regionale, nationale en internationale distributiecentra, tot stedelijke opslag in de buurt van grote bevolkingscentra en zakelijke districten, het biedt hoogwaardige activa waarmee zijn klanten kunnen floreren.

Een verbintenis om een kracht te zijn voor maatschappelijk en ecologisch welzijn is een integraal onderdeel van het doel en de strategie van SEGRO. Het Responsible SEGRO-raamwerk richt zich op drie langetermijnprioriteiten waarvan het bedrijf gelooft dat het de grootste impact kan hebben: het bevorderen van koolstofarme groei, investeren in lokale gemeenschappen en omgevingen en het koesteren van talent.