SEGRO acquisisce la piena proprietà di 1,1 miliardi di sterline Airport Property Partnership

IL PRESENTE ANNUNCIO CONTIENE INFORMAZIONI PRIVILEGIATE PER IL RILASCIO IMMEDIATO. LE INFORMAZIONI PRIVILEGIATE SI RIFERISCONO ALLA PROPOSTA DI PROBLEMI DI DIRITTO DI SEGRO DESCRITTA DI SEGUITO.

SEGRO plc ('SEGRO') ha acquisito il 50 per cento della partecipazione nella joint venture Airport Property Partnership ('APP') che non possiede già dalle Entità del Gruppo Aviva1.

SEGRO ha acquisito la quota del 50% per £ 365 milioni, che è stata finanziata con una combinazione di £ 216 milioni di contanti e la vendita di £ 149 milioni di attività alle entità del gruppo Aviva.

SEGRO ha acquisito la sua partecipazione originaria in APP nel giugno 2010 ed è stato gestore patrimoniale per la joint venture, con Aviva Investors in qualità di gestore del fondo. APP contiene 21 attività immobiliari dirette, valutate 1.097 milioni di sterline (in linea con il valore di libro al 31 dicembre 2016) e per un totale di 350.000 mq, l'87% dei quali (in valore) si trova all'aeroporto di Heathrow di Londra, inclusa la maggior parte delle strutture cargo airside dell'aeroporto. Il portafoglio comprende anche un progetto di sviluppo in corso, il cui completamento è previsto nel 2017. Il portafoglio presentava un tasso di sfitto (al 31 dicembre 2016) del 7,5 per cento e una durata media del contratto di locazione di 11 anni fino alla prima rottura o scadenza.

Al 31 dicembre 2016, le proprietà hanno generato un canone annuo di 42 milioni di sterline con ulteriori 6 milioni di sterline pagabili dopo la scadenza dei periodi di esenzione dall'affitto. Ciò riflette un rendimento iniziale netto del 3,6 per cento che sale al 4,2 per cento alla scadenza dei periodi di esenzione dall'affitto. Tuttavia, il rendimento netto iniziale dell'acquisizione non riflette la scadenza dei contratti di locazione dei grani di pepe nel 2019 che sono reversibili e, se si realizzano gli attuali tassi di mercato, dovrebbero aumentare l'affitto principale di circa 11 milioni di sterline.

Acquisizione finanziata con una combinazione di liquidità e attività permanenti

Il corrispettivo totale per l'acquisizione è stato sostanzialmente in linea con il 50 per cento. del valore patrimoniale netto di APP al 31 dicembre 2016. SEGRO ha pagato alle entità del gruppo Aviva un corrispettivo in contanti di £ 216 milioni per il suo interesse del 50%. Oggi, SEGRO ha annunciato il lancio di un'emissione di diritti 1 per 5 interamente sottoscritta, in parte per finanziare tale corrispettivo in contanti.

Il saldo del corrispettivo è stato soddisfatto dalla cessione ad Aviva Group Entities di quattro asset industriali londinesi interamente posseduti e di uno stabilimento produttivo a Portsmouth, recentemente completato, del valore di £ 149 milioni, in linea con il valore di libro al 31 dicembre 2016, rettificato per risconti passivi e depositi degli inquilini. Le attività ammontano a circa 70.000 mq di spazio e hanno generato 6,0 milioni di sterline di canone di locazione al 31 dicembre 2016, con ulteriori 1,6 milioni di sterline pagabili dopo la scadenza dei periodi di esenzione dall'affitto. Ciò si traduce in un rendimento netto iniziale del 3,7 per cento, che sale al 4,8 per cento alla scadenza dei periodi di canone zero.

Vantaggi della transazione

• Opportunità di gestione patrimoniale all'interno del portafoglio: ci sono una serie di opportunità per migliorare la generazione di reddito del portafoglio nei prossimi tre anni, inclusa la riduzione del tasso di annullamento del portafoglio e la cattura del potenziale di ritorno, in particolare il riadattamento dei contratti di locazione di grani di pepe che scadono nel 2019.
• Potenziale di sviluppo futuro: c'è uno sviluppo in corso, all'interno della North Feltham Trading Estate, su cui sono in costruzione 7.300 mq di nuovi magazzini urbani, ma ci sono anche una serie di altri siti adatti per sviluppi di riempimento a breve termine o riqualificazione a lungo termine. La più significativa delle opportunità a lungo termine è l'Heathrow Cargo Center che è stato costruito negli anni '60 e richiede una riqualificazione per soddisfare le attuali esigenze degli handler merci e per espandere la sua capacità di soddisfare la domanda di spazio degli occupanti.
• Espansione futura dell'aeroporto di Heathrow: la decisione del governo del Regno Unito di supportare una terza pista a Heathrow aumenta significativamente la probabilità di espansione a medio e lungo termine, il che consentirebbe alle compagnie aeree di servire un numero maggiore di mercati nazionali e internazionali. Ciò dovrebbe, a sua volta, aumentare il volume delle merci che transitano attraverso l'aeroporto di Heathrow e, di conseguenza, la domanda da parte di compagnie aeree, aeroportuali e società di servizi aerei, gestori di merci e altri utenti di proprietà industriale per lo spazio limitato all'interno e intorno all'aeroporto.
• In linea con la strategia di SEGRO: SEGRO conosce gli asset attraverso il suo attuale ruolo di asset management e non dovrà sostenere costi di gestione incrementali attraverso il raggiungimento della piena proprietà, sebbene non guadagnerà più commissioni in relazione al suo ruolo di asset manager. L'acquisizione è in linea con la strategia di SEGRO di costruire scala nei suoi mercati principali e avere il pieno controllo migliorerà la flessibilità operativa per prendere decisioni future in merito al portafoglio e per perseguire la gestione patrimoniale e le opportunità di investimento.

Commentando l'acquisizione, l'amministratore delegato di SEGRO, David Sleath, ha dichiarato:

“Il forte rapporto di lavoro tra i team di SEGRO e Aviva Investors ha consentito al portafoglio APP di offrire prestazioni eccellenti negli ultimi cinque anni e apprezziamo il contributo di Aviva nel rendere APP una partnership di successo.

“Riteniamo che ora sia il momento giusto per assumere il pieno controllo e la proprietà di APP, in cui vediamo una serie di opportunità per realizzare ulteriore valore dal suo portafoglio unico nel breve e lungo termine. Non vediamo l'ora di portare avanti i nostri piani di sviluppo, sfruttando la forte domanda degli occupanti di strutture intorno a Heathrow da parte dei clienti che necessitano di un rapido accesso sia all'aeroporto che al centro di Londra.

"Il nostro portafoglio di Heathrow è uno dei gioielli della nostra corona e siamo lieti di poter aumentare la scala in questo mercato limitato dall'offerta".

¹ Le “Entità del gruppo Aviva” sono Aviva Life & Pensions UK Limited, che agisce per proprio conto, in qualità di intestatario di A/C A214, e per e per conto di Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; e Norwich Union (azionista GP) Limited.

¹ Le “Entità del gruppo Aviva” sono Aviva Life & Pensions UK Limited, che agisce per proprio conto, in qualità di intestatario di A/C A214, e per e per conto di Aviva Linked Property Fund; Quarryvale One Limited; e Norwich Union (azionista GP) Limited.

La Società ha rilasciato questa mattina un annuncio separato in relazione alla sua emissione di diritti 1 per 5 interamente sottoscritta sopra descritta. Questa mattina alle 08:00 (ora del Regno Unito) si terrà una teleconferenza in relazione alla questione dei diritti e ulteriori dettagli, anche per quanto riguarda i requisiti di idoneità per la partecipazione, sono disponibili in questo annuncio separato.

A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di magazzini moderni e proprietà industriali leggere. Possiede o gestisce oltre sei milioni di metri quadrati di spazio per un valore di 8 miliardi di sterline al servizio di clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri nove paesi europei.