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Le marché de l'investissement est également très solide, Knight Frank prévoit une année record dans toute l'Europe, avec 38,3 milliards d'euros déjà négociés en 2021. Des rendements de 3 à 4 % sont désormais typiques tant au Royaume-Uni que sur le continent, l'Allemagne étant probablement la plus faible.

La recherche de référence Emerging Trends in Real Estate de l'Urban Land Institute et de PwC, publiée en novembre, continue de classer les installations logistiques en tête de liste des classes d'actifs les plus recherchées du secteur, de sorte que le poids du capital ne devrait pas diminuer.

Alors, où va le sous-secteur en 2022 ? Comment le monde des entrepôts continue-t-il de prospérer dans un marché déjà brûlant ? La réouverture des magasins, l'abordabilité pour les occupants, la hausse de l'inflation due aux pénuries de matériaux et les difficultés de la chaîne d'approvisionnement, qui pourraient à leur tour entraîner des hausses des taux d'intérêt et, bien sûr, un marché extrêmement concurrentiel pour de nouvelles opportunités sont tous cités comme des nuages sombres potentiels sur l'horizon.

L'essor du commerce électronique - plus récemment accéléré par la pandémie - a donné le coup d'envoi au boom des entrepôts. avec la dernière itération, « Q-commerce » - des opérateurs comme Deliveroo, Getir et Gorillas - générant une demande en tant que nouveaux entrants (en particulier lorsqu'ils s'associent à des supermarchés établis), l'augmentation de la pénétration en ligne dans le commerce de détail ne semble pas s'arrêter.

Et d'autres types de clients alimentent également la demande et réduisent l'offre. Je vais prendre deux exemples. Centres de données et industries créatives. Netflix, un nouveau client important de SEGRO à Enfield, a pris 250 000 pieds carrés comme campus de production de contenu. Il s'agit d'un espace développé de manière spéculative qui aurait autrement été occupé par des utilisateurs d'entrepôt plus traditionnels.

Avec une demande si forte et une offre d'entreposage globalement limitée par une disponibilité limitée de terrains, un processus de planification lent et une politique de planification restrictive et maintenant des pénuries de matériaux et de main-d'œuvre, ce qui fait également augmenter les coûts de construction, l'équation ne peut que se traduire par une croissance continue des loyers.

C'est une bonne nouvelle pour les investisseurs, car la hausse des loyers continue de soutenir les faibles rendements. Et tant que cette croissance est en place, l'inflation devient moins une menace et plus une opportunité. Même une augmentation des taux d'intérêt pour freiner l'inflation (le consensus de la plupart des économistes n'étant de toute façon que des hausses modestes) est susceptible d'être compensée par le simple niveau de capital à la recherche d'un logement.

L'abordabilité de l'espace d'entreposage pour les occupants devient alors le risque. L'analyse du marché immobilier (PMA) suggère que l'immobilier continue de représenter une très petite partie des coûts logistiques globaux.

Le loyer représente généralement moins de 5 %, le transport à 50 %, la tenue des stocks à 22 % et la main-d'œuvre à 10 % (et en hausse). Les occupants sont prêts à payer un supplément pour les meilleurs emplacements car ils sont cruciaux pour leur entreprise.

Une entreprise promettant une livraison dans l'heure à Londres ne peut tout simplement pas louer un entrepôt à mi-chemin de la M1 car cela torpillerait toute sa proposition client.

Mais un mot d'avertissement à ceux qui regardent le sous-secteur. Toutes les propriétés industrielles ne se valent pas. Un lotissement tertiaire multi-locataires situé en bordure d'un petit bourg ne peut être précisément qualifié ou considéré comme de la « logistique urbaine ».

Sa performance ne sera pas guidée par les thèmes que j'ai décrits. Les lieux de livraison du dernier kilomètre ont besoin d'une grande concentration de clients dans leur rayon immédiat et de la congestion routière pour empêcher un accès facile à ceux-ci. C'est ce qui justifie leurs loyers et valorisations élevés.

Globalement, les perspectives des entrepôts restent extrêmement solides. L'image historique de la propriété industrielle comme secteur 'Cendrillon' de l'immobilier est certainement révolue, elle peut vraiment rester au bal !

Article publié pour la première fois dans Property Week

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