Ergebnisse der letzten sechs Monate bis zum 30. Juni 2022

David Sleath, Chief Executive, kommentierte die Ergebnisse wie folgt:

„SEGRO hat in der ersten Hälfte des Jahres 2022 sowohl operativ als auch finanziell gute Arbeit geleistet. Unser erstklassiges Portfolio an modernen, nachhaltigen Lagern, die sich auf wichtige städtische Märkte und Logistikkorridore in ganz Großbritannien und Europa konzentrieren, wird von einer Vielzahl von Kunden stark nachgefragt. Diese starke Nachfrage in Kombination mit dem geringen Angebot in unseren Schlüsselmärkten, insbesondere in den städtischen Lagen, in denen sich zwei Drittel unserer Vermögenswerte befinden, hat uns geholfen, die Mieten zu erhöhen, Rückzahlungen und Indexierungen zu erreichen und unser Entwicklungsprogramm auszuweiten – was zu einem, die Inflation übertreffenden, Ertragswachstum geführt hat.

"Unsere Fokussierung auf die Pflege enger Beziehungen zu unseren Kunden, unsere gut gelegene Land Bank und unsere umsichtige Kapitalstruktur bieten bedeutende Möglichkeiten für weiteres profitables Wachstum, das sich aus den laufenden strukturellen Veränderungen in den Märkten unserer Kunden ergibt.

"Wir sind zuversichtlich, dass wir durch die Fortsetzung unserer bewährten Strategie der disziplinierten Kapitalallokation und der operativen Exzellenz, deren Kernstück das Responsible SEGRO Framework ist, in der Lage sein werden, das derzeitige schwierigere makroökonomische Umfeld zu meistern und in den kommenden Jahren ein weiteres nachhaltiges Wachstum der Mieteinnahmen, Erträge und Dividenden zu erzielen."

Highlights ^A :

• Der bereinigte Vorsteuergewinn von 216 Millionen £ stieg um 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr (H1 2021: 168 Millionen £). Der bereinigte Gewinn pro Aktie beträgt 16,9 Pence, ein Anstieg um 22 Prozent (H1 2021: 13,8 Pence), einschließlich 1,3 Pence im Zusammenhang mit der Anerkennung von Performancegebühren von unserem SELP-Joint-Venture.
• Der bereinigte NAV pro Aktie steigt um 10 Prozent auf 1.249 Pence (31. Dezember 2021: 1.137 Pence) , was auf eine 7,2-prozentige Erhöhung der Bewertung des Portfolios zurückzuführen ist, die Initiativen zur Vermögensverwaltung und ein Wachstum des geschätzten Mietwerts (ERV) von 5,9 Prozent und eine profitable Entwicklungstätigkeit widerspiegelt.
• Unsere Kundenorientierung und unser aktives Management des Portfolios, unterstützt durch eine starke und vielfältige Mieternachfrage, generierten im Berichtszeitraum neue Mietverpflichtungen in Höhe von 55 Mio. £ (H1 2021: 38 Mio. £), einschließlich 28 Mio. £ an neuen Vorvermietungsverträgen und eine durchschnittliche Wiedervermietungsspanne von 24 Prozent bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen.
• Weiteres Wachstum in der Entwicklungspipeline mit 1,3 Millionen m² an Projekten im Bau oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen, was einer potenziellen Miete von 118 Millionen £ entspricht (31. Dezember 2021: 82 Millionen £), von denen 70 % mit Vorvermietungen verbunden sind, was das Risiko der Pipeline für 2022-2023 erheblich verringert.
• Erfüllung unserer Responsible SEGRO-Verpflichtungen , einschließlich Fortschritten bei unserer Strategie für erneuerbare Energien; die Bildung unseres ersten Gemeinschaftsinvestitionsplans in Slough; und die Verbesserung unseres Programms für Berufseinsteiger, um die Diversität in unserem Unternehmen zu verbessern.
• 2,1 Mrd. £ an neuen Finanzierungen, darunter eine grüne Anleihe in Höhe von 1,15 Mrd. € und eine US-Privatplatzierung in Höhe von 225 Mio. €, die dazu beitragen, unsere langfristige Anleihenstruktur aufrechtzuerhalten, und eine hohe Transparenz der Finanzierungskosten ohne wesentliche Fälligkeiten bis 2026 bieten. 94 Prozent unserer Anleihen sind fest oder begrenzt.
• Die Bilanz ist so positioniert, dass sie weiteres, entwicklungsorientiertes Wachstum unterstützt, mit Zugang zu über 2 Milliarden £ an verfügbarer Liquidität (einschließlich der im Juli unterzeichneten US- Privatplatzierungsschulden) und einer niedrigen Fremdkapitalquote, die sich in einem LTV von 23 Prozent zum 30. Juni 2022 widerspiegelt (31. Dezember 2021: 23 Prozent).
• Die Zwischendividende stieg um 9 Prozent auf 8,1 Pence (2021: 7,4 Pence), was unserer üblichen Praxis entspricht, die Zwischendividende auf ein Drittel der vorherigen Jahresdividende festzulegen.

¹ . Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis vor Steuern und dem IFRS-Ergebnis vor Steuern ist in Anmerkung 2 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
² . Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Ergebnis je Aktie und dem IFRS-Ergebnis je Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
³ . Die buchhalterische Gesamtrendite wird auf der Grundlage des bereinigten Anfangs- und Schluss-NIW pro Aktie berechnet, wobei die während des Zeitraums gezahlten Dividenden hinzugerechnet werden.
⁴ . Prozentuale Bewertungsbewegung während des Zeitraums basierend auf der Differenz zwischen Eröffnungs- und Schlussbewertung für alle Immobilien, einschließlich im Bau befindlicher Gebäude und Grundstücke, bereinigt um Investitionsausgaben, Akquisitionen und Veräußerungen.
⁵ . Eine Überleitung zwischen dem bereinigten Nettoinventarwert pro Aktie und dem IFRS-Nettoinventarwert pro Aktie ist in Anmerkung 11 zu den verkürzten Finanzinformationen dargestellt.
⁶ . Der bereinigte Nettoinventarwert entspricht dem EPRA Net Tangible Assets (NTA) (siehe Tabelle 4 in den ergänzenden Erläuterungen für einen NAV-Abgleich).

^A Die auf den Seiten 1 bis 15 der Pressemitteilung genannten Zahlen beziehen sich auf den Anteil von SEGRO, mit Ausnahme von Grundstücken (Hektar) und Flächen (Quadratmetern), die zu 100 Prozent angegeben werden, sofern nicht anders angegeben. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Erklärung „Präsentation der Finanzinformationen“ im Finanzbericht.

SEGRO verfügt über eines der besten und modernsten paneuropäischen Industrieportfolios mit einer starken Gewichtung der großen städtischen Märkte, in denen die Dynamik von Angebot und Nachfrage am größten ist und das langfristige Mietwachstumspotenzial daher am höchsten ist. In den letzten zehn Jahren haben wir unser Portfolio proaktiv neu positioniert, um es widerstandsfähig zu machen und in allen Phasen des Zyklus leistungsfähig zu sein, indem wir uns von älteren sekundären Vermögenswerten getrennt und auf erstklassige Standorte und hochwertige, nachhaltige Vermögenswerte konzentriert haben, für die die Nachfrage von Nutzern und Investoren wahrscheinlich am größten und das Angebot am begrenztesten ist.

Die Nachfrage der Nutzer nach Lagerflächen ist stark und breit gefächert und wird weiterhin von langfristigem strukturellem Rückenwind angetrieben, insbesondere in den städtischen Märkten, in denen unsere Flächen genutzt werden, um Verbrauchern und Unternehmen eine breite Palette von oft unverzichtbaren Waren und Dienstleistungen anzubieten. Wir sind uns bewusst, dass die kommenden Monate von einem erhöhten makroökonomischen Risiko geprägt sein werden, aber vor diesem Hintergrund bietet unser Portfolio einen beträchtlichen Inflationsschutz: Fast die Hälfte unserer Mieten ist indexgebunden und die Mehrheit der verbleibenden Mietverträge unterliegt in Großbritannien nur einer Mietpreisanpassung nach oben, bei der wir über ein erhebliches Reversionspotenzial verfügen und weiterhin ein starkes nachfrageorientiertes Marktmietenwachstum verzeichnen.

Unser umfangreiches, größtenteils vorvermietetes, laufendes Entwicklungsprogramm und unsere gut gelegene Land Bank bieten uns sowohl ein erhebliches Potenzial für die Steigerung unserer Mieten als auch die Möglichkeit, aufgrund der kurzen Bauzeiten unserer Anlagen zu investieren. Wir werden uns auch weiterhin von der Kundennachfrage leiten lassen, wenn wir Entscheidungen über die Durchführung zukünftiger Projekte treffen. Die langjährigen und guten Beziehungen zwischen unseren Entwicklungsteams und den wichtigsten Baupartnern helfen uns, das Risiko in unserer Pipeline zu verringern, indem wir uns rechtzeitig Materialien sichern, während die angespannte Situation zwischen Angebot und Nachfrage bei den Nutzern bedeutet, dass wir in der Lage waren, die gestiegenen Baukosten durch höhere Mieten auszugleichen, was wiederum dazu beiträgt, das Mietwachstum unseres 20 Milliarden Pfund schweren Portfolios weiter voranzutreiben. Wir werden auch weiterhin einen disziplinierten Ansatz bei der Kapitalallokation für Entwicklungs- und Investitionstätigkeiten verfolgen, um sicherzustellen, dass unser Portfolio weiterhin eine überdurchschnittliche Performance erzielt und wir erwarten, dass wir im Jahr 2022 mindestens 700 Millionen Pfund in Entwicklungsinvestitionen investieren werden.

Schließlich haben wir in den letzten Jahren neben unserem Immobilienportfolio auch unsere Bilanz erheblich gestärkt. Wir profitieren von einer niedrigen Fremdkapitalquote und einer der längsten Laufzeiten in der Branche, da bei SEGRO vor 2026 kein wesentlicher Refinanzierungsbedarf besteht. Wir haben auch in diesem Jahr wieder bewiesen, dass wir Zugang zu verschiedenen Fremdfinanzierungsquellen haben. 94 Prozent unserer Schulden sind entweder festverzinslich oder mit einer Obergrenze versehen, so dass wir gut gegen Zinserhöhungen geschützt sind und über ausreichend Kapazitäten verfügen, um weiterhin Kapital in die uns zur Verfügung stehenden rentablen Möglichkeiten zu investieren.

Diese Faktoren zusammengenommen bedeuten, dass wir mit Zuversicht in die zweite Jahreshälfte gehen, was die Aussichten für unser Geschäft betrifft. Während wir die Welt um uns herum weiterhin aufmerksam beobachten und auf etwaige Veränderungen der Marktbedingungen entsprechend reagieren werden, beabsichtigen wir, weiterhin die dringend benötigten modernen, nachhaltigen Lagerflächen an den richtigen Standorten bereitzustellen, um unsere Kunden in die Lage zu versetzen, ihre Unternehmen fit für die Zukunft zu machen und gleichzeitig sicherzustellen, dass wir weiterhin Werte für alle unsere Interessengruppen schaffen.

Sehen Sie sich die vollständige Pressemitteilung im PDF-Format an .

Alle Einzelheiten zu unseren Beständen finden Sie im SEGRO Property Analysis Report .

Sehen Sie sich ein Video-Interview mit David Sleath, Chief Executive, an .

WEBCAST / TELEFONKONFERENZ FÜR INVESTOREN UND ANALYSTEN

Ein Live-Webcast der Ergebnispräsentation ist ab 08:30 Uhr (britische Zeit) verfügbar unter:

https://www.investis-live.com/segro/62bab8c3299ad30e000907aa/smnbb

ÜBER SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT), der an der Londoner Börse und an der Euronext Paris notiert ist. SEGRO ist ein führender Eigentümer, Verwalter und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Industrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt und verwaltet 9,7 Millionen Quadratmeter Fläche im Wert von 23,8 Milliarden Pfund und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Die Immobilien des Unternehmens befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in sieben weiteren europäischen Ländern.

Seit über 100 Jahren schafft SEGRO den Raum, der außergewöhnliche Dinge möglich macht. Von modernen Großlagern, die in erster Linie für regionale, nationale und internationale Distributionszentren genutzt werden, bis hin zu städtischen Lagern in der Nähe von Ballungszentren und Geschäftsvierteln stellt SEGRO hochwertige Anlagen bereit, die den Kunden eine erfolgreiche Entwicklung ermöglichen.

Die Verpflichtung, sich für die Gesellschaft und die Umwelt einzusetzen, ist ein wesentlicher Bestandteil der Zielsetzung und Strategie von SEGRO. Das Responsible SEGRO- Framework für verantwortungsbewusstes Handeln konzentriert sich auf drei langfristige Prioritäten, von denen das Unternehmen glaubt, dass es die größte Wirkung erzielen kann: Förderung eines kohlenstoffarmen Wachstums, Investitionen in lokale Gemeinschaften und die Umwelt sowie die Förderung von Talenten.

Zukunftsgerichtete Aussagen: Diese Bekanntmachung enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen zu den Erwartungen und Plänen von SEGRO, zur Strategie, zu den Zielen des Managements, zu künftigen Entwicklungen und Leistungen, zu Kosten, Umsätzen und anderen Trendinformationen. Diese Aussagen sind mit Annahmen, Risiken und Unsicherheiten verbunden. Viele dieser Annahmen, Risiken und Ungewissheiten beziehen sich auf Faktoren, die außerhalb der Möglichkeiten von SEGRO liegen, diese zu kontrollieren oder genau abzuschätzen und die dazu führen könnten, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Entwicklungen erheblich von denen abweichen, die in diesen zukunftsgerichteten Aussagen ausgedrückt oder impliziert werden. Bestimmte Aussagen wurden unter Bezugnahme auf prognostizierte Prozessänderungen, wirtschaftliche Bedingungen und das aktuelle regulatorische Umfeld gemacht. Alle zukunftsgerichteten Aussagen, die von oder im Namen von SEGRO gemacht werden, basieren auf dem Wissen und den Informationen, die den Direktoren am Tag dieser Bekanntmachung zur Verfügung stehen. Dementsprechend kann keine Zusicherung gegeben werden, dass bestimmte Erwartungen erfüllt werden, und Sie werden darauf hingewiesen, dass Sie sich nicht zu sehr auf die zukunftsgerichteten Aussagen verlassen sollten. Darüber hinaus sollten zukunftsgerichtete Aussagen über Trends oder Aktivitäten in der Vergangenheit nicht als Zusicherung verstanden werden, dass diese Trends oder Aktivitäten auch in Zukunft anhalten werden. Die in dieser Bekanntmachung enthaltenen Informationen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt dieser Bekanntmachung und können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Abgesehen von den gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen (einschließlich der UK Listing Rules und der Disclosure Guidance and Transparency Rules der Financial Conduct Authority) ist SEGRO nicht verpflichtet, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren, auch nicht, um neuen Informationen oder Änderungen von Ereignissen, Bedingungen oder Umständen, auf denen eine solche Aussage beruht, Rechnung zu tragen. Die Wertentwicklung der Aktie in der Vergangenheit kann nicht als Richtschnur für die zukünftige Wertentwicklung herangezogen werden. Nichts in dieser Mitteilung sollte als Gewinnschätzung oder Gewinnprognose ausgelegt werden. Die in dieser Mitteilung enthaltenen Informationen stellen weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren der SEGRO plc oder eine Aufforderung oder einen Anreiz zum Abschluss von Verträgen oder zum Eingehen von Verpflichtungen oder anderen Investitionsaktivitäten dar.
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